【大纪元2021年04月15日讯】（记者李扪心综合报导）对于政府最近出台的住房政策，可能没有谁会对未来会有什么样的变化非常确定，继上周ASB银行调整了对房地差市场的预期之后，本周西太平洋银行（Westpac）也调整了一些预期。
这家银行的经济学家建议，那些高杠杆投资者们最好把房卖给现在的租户，而不是试图提高房租。他们认为，房价不会在短期内下跌，但长期会显着下跌，到2024年底，房价会累积下跌10%；官方现金利率仍会提升，但时间可能会比之前预测的时间（2024年）延后1年。
总理对政策的影响也不确定
总理嘉辛达‧阿德恩（Jacinda Ardern）在电视一台的”问与答”节目中说，她并不清楚新的政策变化到底会给新西兰房地产市场带来什么影响，即使是那些政府咨询过的专家，也没有就将会发生的影响达成共识，但她表示，“会有所不同，只是很难确定有多大的不同”。
但政府希望“从我们所看到的市场中，去掉（房价的）指数级增长”，她并补充说，过去一年中全国房价增长了20％多。
她说：“没有人相信这对新西兰的经济有利，对我们的首次购房者肯定不利，并可能造成危害所有人的泡沫。”
她坚信政府需要采取行动，尽管政府部门提出了各种不同甚至是相互矛盾的建议，“当面临房价上涨20％之类的指数级增长时，不采取行动是不负责任的。”
很难说政策变化会让租金上涨多少
西太平洋银行的代理首席经济学家迈克尔‧戈登（Michael Gordon）和高级经济学家萨蒂什‧兰乔德（Satish Ranchhod）在本周发表的《经济简报》中表示，住房政策变化不会导致租金大幅上涨。
但是他们已经大大降低了他们对房价的预测，认为住房市场将趋向走平；他们也改变了对利率增长的预测，表示储备银行在2025年之前，不会提高官方现金利率（OCR），这比他们早前预期的利率提升时间晚了1年。
两位经济学家认为，新政策取消投资物业的利息抵扣，意味着房东要缴纳更高的税款。“这导致人们猜测（或指控）这些投资者将试图通过大幅增加租金来弥补损失。
“事实是，即使事后来看，也很难说因为政策变化会导致多少租金上涨；但租金总是会随着时间的推移而上涨——在那些房屋短缺日益严重的地区，租金就会上涨，比如惠灵顿租金的快速上涨，就与房价的快速上涨相关；但在过去几年中，奥克兰的租金增长却没有那么明显。
租金不会大幅上涨
这两位经济学家比较倾向于租金不会大幅上涨，“这类似于我们对房价的推理：因为高杠杆投资者不再是市场上的房价上限的制定者。
“在新的平衡中，如果高杠杆投资者退出房地产市场，则有足够的购房者和那些不用杠杆贷款的投资者来取代他们。”
经济学家们表示，短期内这将意味着市场会重新洗牌，因为高杠杆投资者向其他投资者或购房者出售手中房产，租户则要么搬走要么买下租住房产。
他说：“对投资者税收上的改变，对居住人数或住房数量都没有影响。如果租户购买他们目前所居住的房屋，就更容易看到这一点。
他说：“事实上，房东出售房屋给房客，而不是试图大幅度提高租金，可能会更合算。
“按目前的住房贷款利率计算，即使购房者的平均支付意愿不像卖方希望的那样高，但也不可能比最近的销售价格差很多。
“对于首次购房者而言，最大的负担能力障碍就是要积攒足够多的抵押金，而当价格不能持续不断上涨时，这就会更容易些。”
房价会下跌 但不会短时间急剧下跌
西太平洋银行的经济学家，在早些时候针对政府的住房变化表示，在市场重新调整的同时，短期内房价可能会急剧下跌。但他们现在改变了此前的想法。
“住房销售肯定会放缓，因为那些高杠杆投资者不太可能再增加投资买房，但逐步取消的利息折扣，及已经存在的至少5年卖房免税的明线测试规则，可能又让他们不会急于出售住房。
“一个更好的描述是，税收变化消除了我们此前预期的价格上涨空间。”
戈登和兰乔德说，房屋贷款利率在去年暴跌至创记录的低点，这对把住房作为一项投资的价值产生了巨大影响，“我们得出的结论是，这一点还会进一步起到作用”。
“但是，购房者现在处于主导地位，他们的支付意愿并没有增长那么多。我们现在预测，房价在今年剩余时间内将趋于平稳，这与我们在过去的9个月中看到的价格飙涨，形成了很突然的变化。
“我们仍然维持之前的第一部分结论，即贷款利率已达到了本次周期的低点，随着经济的改善，长期利率已在全球范围内开始上涨。
“随着定期房贷利率开始上涨，房价可能会下跌，而这将在官方现金利率实际升息之前发生。到2024年底，我们预计房价将比目前水平累计下跌10％。
官方现金利率的提升延迟
经济学家们说，相对于之前的预测，他们的新预测是房价将“大幅下调”，并且会对家庭支出、经济活动和通胀压力，产生更大影响。
“一段时间以来，房价下跌一直是我们预测的特征；事实上，在我们最近的季度经济概览中，它确实是突出的特征。政府对投资者税收的变化使这个时机提前了。”
“最后的结果是，新西兰从大瘟疫的冲击中复苏的步伐会放慢，这反过来又会延迟储备银行在实现通货膨胀和就业目标方面的进展。
“我们现在预计，直到2025年初，官方现金利率才会上调。
“这将减缓长期利率的上升，减轻税收变化对我们的房价、产出和通胀预测的影响。
“我们确实考虑了进一步宽松的情况——新西兰央行强调，只要条件允许，它既愿意而且有能力做更多的事情，包括将官方现金利率降至零以下。
“我们的观点是，削减官方现金利率将需要证据证明消费者支出或者房屋建造量突然下降。如果是经济复苏放缓的状况，我们认为耐心和稳定的手法会更合适。”
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