【大纪元10月12日讯】(大纪元综合编译报导)美国房地产价格持续下挫，已造成每6位屋主就有1位的房贷金额超过房屋价值，提高了房贷违约上升的可能性。如果房贷超过房屋价值，财务已困难的借贷人很难重新融资或卖出房屋来偿还房贷，可能导致房屋查封增加，进而压低邻近房屋售价。屋主无力偿债对经济形成更大压力。房屋价值消失，不只使屋主感受财富减少，也会降低其消费意愿。
华尔街日报引用穆迪经济网站(Moody’s Economy.com)的资料指出，全美大约7550万家庭是“有壳族”，房价下滑造成某些地区房屋价值贬低30%，目前大约1200万个“有壳族”家庭(约占16%)，其尚未偿还的房屋贷款，超过他们拥有的房屋的价值。过去5年内购屋者，情况更惨，29%陷入房屋贷款困境。
Moody’s Economy.com首席经济学者詹狄(Mark Zandi)指出，相比之下，2006年“沉向水底”的屋主只占4%，去年的比率为6%。他说：“这段时期很可能会有更多屋主陷入困境，创下历来最多的纪录。”
美国约有7550万人住在自有房屋。根据 Moody’s Economy.com数据，房地产不景气造成许多地区房价大跌 30%，约有1200万人或 16%的房贷金额已超过房屋价值。
此比率远高于2006年的4%和2007年的6%。经济学家Mark Zandi表示，偿债困难的屋主可能比史上任何时期都多。
美国七月房市暴跌
根据美国S&P/Case-Shiller房价指数调查，全美20大城市7月份房屋价格，与去年同月相较创史上最大降幅，显示美国正陷入最严重的房市衰退期。与前月相较，7月全美20大城市房价亦下降0.9%，跌幅同样大于6月的0.5%。不过该结果未经季节性调整。20个城市中有13个房价指数按月下跌，多于6月的11个城市。其中结果最差的城市是〝赌城〞拉斯维加斯，房价较前月下跌2.8%。不过与去年同月相较，所有20个城市7月份房价指数，则全部呈现下跌局面，无一幸免。跌幅最大的还是拉斯维加斯的30%，其次是凤凰城的29%。事实上房市恶化，正是当前全美金融海啸的引爆点。若需求因经济下滑而减少，造成房屋价值下跌，将造成更多查封案件。而未来数月银行将更严格限制放款，引发住房市场继续紧缩，消费支出也将因而减少。
多伦多投资公司 Scotia Capital Inc.经济学家Derek Holt指出：“早在本月信用市场坠入深渊之前，房价跌幅竟然已开始恶化，这并非好预兆。”美国房屋建筑业者自2006年来，损失已至少190亿美元。昨天全国房屋建筑业协会(National Associationof Home Builders)表示，将向国会要求将7月份通过的每家建商可以获得的抵扣税额度，由原先同意的7500美元倍增至15000美元。根据协会理事长 Jerry Howard表示：“7月份通过的优惠措施，并未掀起任何反应。”
各地房主痛苦不同
与1200万房贷高于房价者相较，还有6400万人拥有房屋价值。但贷款人担心，房价持续下跌及放款标准紧缩，让他们很难利用房屋价值。
各地屋主对房屋的痛苦感受不同。房价跌幅最大的首推加州、佛罗里达州、内华达州、和亚历桑纳州等地。根据First American房价指数，全国房价自2000年 1月上涨到2006年中的高点，涨幅 86%。高档反转后，指数跌了13%。
房地产市场通常不会很快复苏，以1990年代初期的加州为例，跌势就持续很长的时间。根据S&P/Case-Shiller 房价指数，洛杉矶房价在1990年 6月到达高峰，但一直到1996年 3月才触底，而且要到2000年才回到1990年的高点。(http://www.dajiyuan.com)
