【大紀元2017年02月11日訊】SPIS, Seller Property Information Statement (賣方地産信息聲明）的簡稱，這份「聲名狼藉」的表格，一向就是地産買賣糾紛的導火索。很多地産經紀為此避之不及。這份倡導「實話實說」的表格，對賣家和買家究竟意味著什麼？讓我們來看案例【Ménard. v Parsons, 2015 ONSC 4123 (CanLII)】：
案例分析：舊日垃圾場讓房價縮水10萬
2011年秋季，年輕夫婦珍妮和格利高里正在為他們的四口之家尋找新的住所，他們夢想中的新家要有寬敞的院落，能讓他們7歲的兒子和2歲的女兒盡情玩耍。當他們第一次路過鎮外的M梅先生住宅時，一下子被這個掛牌出售的房子深深吸引了，這棟平房外觀優美，佔地面積超大，院落修整有度，如同公園。11月6號這天，珍妮一家第一次參觀了梅先生住宅，他們馬上認定這就是夢寐以求的新家。第二天，雙方就簽訂了買賣合約。合約中包括這樣一個條件：要求賣方梅先生提供一份SPIS表格。在表格的第二頁上，包含這樣的段落：
問題1：
你是否知曉該地産，或緊鄰的地塊上存在可能的環境問題或任何種類的土壤污染？比如氡氣、有毒垃圾、地下汽油或燃氣罐等？對此賣方的回答是：「不知道」（Unknown)
問題2：
在該地塊或緊鄰的地塊上是否有已經存在的或提議建造的垃圾填埋場？對此賣方的回答是：「是」（Yes）
湊巧的是，在2011年，這處地産緊鄰的Embrun小鎮上剛好在進行一場關於是否建造化學物質填埋場的論戰，這場論戰常常見諸報端，鎮上人人皆知。對於賣家這個回答，買方珍妮夫婦很自然地聯想到了這場論戰，並且認為，賣家所指的就是這個尚在爭論階段的「填埋場」。
實際上，這棟美麗的院落所在的地基下方，真的是一個舊日垃圾場。梅先生在買下地塊後，曾聘請環境工程師進行過評估，並依據評估結果修築了隔離粘土層。從1998年房子建成到2011年間，梅先生和夫人一直平安無事。
話說合約簽訂後，11月11日，珍妮家進行了一次驗房。珍妮對梅夫人稱讚房屋的院落寬敞，並詢問購買的歷史，梅夫人介紹說，這套院子實際佔了兩個地塊，房子是梅先生自己建造的，談話間梅夫人對昔日的垃圾場隻字未提。
11月17日，安省公正健康部門對梅先生家的井水進行檢測，檢測結果顯示井水有嚴重的細菌污染，可能不適合飲用。梅先生隨即安裝了水過濾系統，解決了這一問題。這個問題出現後，梅先生也沒有向買方披露舊日垃圾場的存在。
交接的日子一天天接近，珍妮還到新居丈量了櫥櫃和窗簾。可是就在2012年2月，珍妮突然收到地産律師的電話，律師告訴她，在調查中發現珍妮購置的房産地基曾是垃圾填埋場，律師還向珍妮出示了一份1995年的環評報告，報告中說，要在地塊上建造民居，必須將填埋物移除，因為這些填埋物可能造成污染，還有可能産生甲烷氣體。珍妮表示震驚，她對律師說，無論如何也不能讓自己兩個年幼的孩子住在可能危害健康的房子裡。
次日，珍妮的律師通知賣家梅先生的律師，買家不打算交割，因為賣方未能如實披露垃圾填埋場的存在。這次交易失敗後，梅先生的地産經紀建議他在SPIS表格上標明舊日垃圾場的存在，梅先生遵照其建議，披露了地基下的廢棄垃圾站。2012年秋季，梅先生終於賣掉了房子，但比最初的報價整整少了10萬，想必這昔日的垃圾場讓房子的價值大幅縮水。
賣方誤導，還是買方毀約？
梅先生美麗的宅院少買了10萬，心有不甘，他認為這是珍妮毀約給自己造成的損失，遂把珍妮告上了法庭，要求賠償10萬的差價。梅先生的訴狀稱，自己在SPIS表格中本著誠信原則披露了自己所知道的全部情況，作為買家的珍妮有責任對房子進行調查並獲得相關信息。
梅先生訴訟的依據是「Buyer Beware」（買家當心）原理。這條原理普遍適用於所有的地産交易，指的是買家有責任通過常規驗房發現一般性房屋缺陷（Patent Defects)，也有責任通過其他調查發現常規驗房無法確認且不為賣家所知的缺陷(Latent Defects)。可是，一旦賣家向買家做出了 「不實陳述」 （Misrepresentation)， 買家當心的原理就不再適用。
本案中梅先生是否對買家有不實陳述呢？法官認為，從梅先生對兩個環境議題的回答來看，梅先生沒有做到實話實說。問題一中梅先生的回答為「不知道」，真實的情況是，梅先生非常清楚垃圾填埋場這個歷史遺留問題，當然也清楚可能存在的土壤污染。問題二，梅先生雖然回答了「是」，卻未能給出任何解釋。買家珍妮在法庭上作證說，自己當時認為這個「是」指的是新聞中熱議的在當地建造垃圾填埋場的提議，而不是原有的垃圾場遺蹟。法官認可珍妮這一說法。
綜合梅先生和梅太太在驗房中以及井水檢測後的緘口不言，法官認為，往好了說，賣主是扭扭捏捏不願說出真相；往壞了說，就是賣主故意隱瞞真相。
所以，梅先生不但沒有得到房子掉價的10萬，反而需要賠償珍妮家所花費的驗房費、水檢測、律師費等各類費用。
SPIS, 比您想的更嚴重
SPIS表格來自安省地産協會，其中包含了房屋缺陷、裝修翻新以及和代售地産相關的其它信息。這並不是一份強制性表格。賣家可以選擇填，或者不填。當賣家選擇了填表，就必須為自己落在字面上的所有陳述承擔法律責任。一旦這些信息有誤，賣家將面臨揹負「不實陳述，誤導買家」的指控。
依據「Buyer Beware」的原理，買家有義務對房屋進行調查；另一方面，買家卻不能質疑賣家的誠信。也就是說，如果賣家在書面材料上打包票 「我家房子沒有任何問題」，買家就要由衷相信這一論斷。日後真的發現了問題，便不能怨買家調研不利，而要怨賣家不說實話了。
責任編輯：芮蕾
