【大紀元2021年10月02日訊】（記者李捫心綜合報導）本週二（9月28日），政府出臺了兩項有關房地產投資者的政策和執行細則。其一是住房投資者的利稅抵扣分階段取消的細則，這是今年3月政府出臺的多項限制住房投資者的政策之一；
此政策將在10月1日正式開始實施，在2025年3月底的財政年度之前，分階段取消對住房投資者以房貸利率來抵扣收入所得稅的政策。根據財務部的計算，這項政策將使住房投資者在4年內損失（少賺）超過10億元。
另一個是有關商業租賃條款的改變，而且在當天立即生效。主要是當商業租戶受到大瘟疫（Covid-19）限制（比如封鎖或限制營業等）的影響時，可以要求只支付「公平比例」的租金。那些無法與租戶就公平租金達成一致的房東，將被迫進入仲裁法庭進行仲裁。
另外，住房租賃合同不得在（因大瘟疫）四級封鎖時終止，就是房東不能在最嚴格封鎖時把租戶趕出去。
「新建築」仍獲利息抵扣20年
今年3 月，政府宣布了一系列新的住房政策，以期控制過熱的住房市場。其中包括延長明線測試（Bright Line Test）至10年，即10年內轉賣非自住房產將需繳納收入所得稅，以及取消從所得稅中扣除出租住宅房屋貸款利息的規定。
取消利息抵扣政策，意味著不允許對今年3月27日之後購買的現有房產進行抵扣，而在該日期之前購買的現有房產的抵扣，將在2021年10月1日至2025年3月31日之間逐步取消。
但是新建的房產不受該政策的約束，這意味著新建住房仍然可以得到利息抵扣的優惠。
週二發布的政策詳情，定義了政府所提議的「新建築」的內容，在 2020 年 3 月 27 日或之後收到合規證書的新建物業，可以從證書頒發之日起享受20 年的利息抵扣。
對「新建築」的豁免，將適用於在這20 年期間，最初的購買者和之後所有其他的所有者。它也適用於專門建造出租房的開發項目。
但不定期偶爾出租的房產，包括度假屋，則將受到這個規則變化的影響，不會得到豁免。
哪些房產仍可享受利息抵扣政策
在政府公布的細則中，有一些種類的房地產可以得到豁免。其中包括：
‧ 屋主（自住的）主要房屋，包括那些其中一部分出租給室友或者是寄宿生的主要房屋；
‧ 農業用地；
‧ 商業住宿，包括酒店、汽車旅館、旅館，但不包括那些用於提供短期住宿用途的住宅，比如AirBNB等；
‧ 某些毛利人的土地；
‧ 緊急、過渡、社會和議會住房；
‧ 護理設施、退休村和療養院；
‧ 員工宿舍；
‧ 學生宿舍；
‧ 新西蘭境外的土地。
另外，根據稅務局，「建議利息限制規則，不適用於大多數核心業務不涉及住宅用地的公司。這些公司的住宅物業（包括新建建築）占其總資產的一半以下。
但對於5人以下或受託人擁有50% 以上股份的公司（稱為封閉公司），即使其核心業務不涉及住宅用地，通常也必須適用這些規則；建議例外的封閉公司，是毛利機構或由毛利機構全資擁有的。」
新規則 政府4年稅收增10億元
根據政府的5年逐步取消稅收抵扣計劃，從今年10月1日到2023年3月31日，將近一年半的時間裡，將有25%的稅收抵扣被取消（仍有75%利稅可以抵扣）；
從2023年4月1日到2024年3月31日的財年裡，將有50%的稅收抵扣被取消（仍有50%利稅可以抵扣）；
從2024年4月1日到2025年3月31日，將有75%的稅收抵扣被取消（仍有25%利稅可以抵扣）；
2025年4月1日之後，稅收抵扣將全部被取消。
稅務局估計，這一變化將在 2022 財年產生 8000 萬元的稅收，之後的2023 年為 2 億元，2024 年為 3.5 億元，2025 年為 4.9 億元，到2026 年全部取消後，為 6.5 億元。
前4年共可增稅11.2億元。這筆錢也是房地產投資者少賺的錢。
政府：不會導致租金上漲
對於這項取消政策，新西蘭房地產投資者聯合會（NZ Property Investor Federation）的執行官莎容‧卡爾維克（Sharon Cullwick）表示，雖然該政策的細節比他們原本預期的要好，但大多數投資者寧願它根本就不存在。
「對於（全國）150 萬租房者來說，這是一項糟糕的政策。這根本不是一項對他們有幫助的政策，而是一種『租戶』稅。」
卡爾維克說，該政策不僅會促使投資者購買新建築，還會促使他們將現有房產出租給社區住房供應商或政府建房機構Kainga Ora，因為似乎只有在這種情況下，才可以申請利稅抵扣。
她認為該政策不會在短期內對房價產生影響，但會進一步減少私人出租房的供應；投資者也會因為需要收回成本而提高租金。
稅務部長戴維-帕克 (David Parker) 表示，規則的變化，確實將會降低許多房東可以從出租物業中獲得的給定租金回報，但租金已經不再由房東面臨的成本所決定，而是「基本上取決於人們的支付能力」，應該沒有多少上漲餘地了。
他認為，租房者對於租金的承受能力，基本上已經被推到極限了。「總的來說，房東已經盡可能多地向租戶收取租金了」，他說。
數據分析公司Infometrics的高級經濟學家布拉德-奧爾森（Brad Olsen）表示，「這項政策將增加房東的成本，因此他們可能會向租戶收取更高的費用，但無論如何他們都在這樣做，所以它會走多遠還有待觀察。」
他補充說，隨著房貸利率的上升，房屋貸款的債務成本也會上升，這也會被計入出租業主的成本之中。這可能成為房東上調租金的另一個因素。
商業租賃突加新條款
有關商業租賃的新條款，是政府在公布上訴取消政策後突然發布的，並且立即生效。房地產委員會（Property Council）也立即發表了一份聲明，稱這一突然的變化，是「對國家脊樑的一種打擊」。
在去年第一次封鎖後，工黨宣布了一項類似的計劃，但遭到當時執政的聯盟夥伴優先黨的阻撓。時任副總理溫斯頓‧彼得斯（Winston Peters）當時表示，強迫業主仲裁將違反商業合同的神聖性，並提出了一項自願計劃取代強制規定。
當時也確實有一些商業地產的所有者，主動減免商家租戶在封鎖期間的租金。◇
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