【大紀元2022年10月27日訊】 （記者李捫心綜合報導）根據一份最新的房地產負擔能力報告，首次購房者在截至9月底的情況，比三年前同期更糟，住房負擔能力比三年前大幅下降，儘管房價下跌對此有所抵消。
房地產財經網站Interest.co.nz 本週發布的住房貸款負擔能力報告，自 2004 年以來一直逐月跟蹤首次購房者住房負擔能力的主要衡量指標。最新數據清楚地表明，首次購房者現在的負擔能力比三年前更糟。
而且，首次購房者的情況不僅是只稍微惡化了一點，他們在今年 9 月購買自己房屋的機會，也大大低於 2019 年 9 月。
房貸利率飆升是負擔能力惡化主要原因
這種變化的最大驅動因素之一，是房屋（抵押）貸款利率的大幅提升。
儘管利率並不是房地產市場的唯一驅動因素，但它們是最重要的驅動因素之一，因為大多數房地產交易都是高槓桿的（首次購房者押金少於20%）。因此，利率的變化，無論是上升還是下降，都會對借貸水平和房屋價格產生直接的影響。
2019 年 9 月，各大銀行收取的平均兩年期固定抵押貸款利率為3.50%，而目前該數值已經升至5.47%，整整相差了約2個百分點。
而且在接下來的 20個月裡，儲備銀行持續下調官方現金利率；直到2021 年5 月，官方現金利率創下歷史最低的0.25%，而平均兩年期固定利率，也達到2.52% 的歷史低點。
但從那以後，官方現金利率就進入持續上升的模式，房屋貸款利率也隨之急劇上升。到今年 9 月，各大銀行的平均兩年期固定利率已經高達5.47%，而且它很可能在此基礎上繼續上漲。
超低的房屋款利率助長了一波非理性的繁榮，席捲了全國的房地產市場，直到2021 年 11 月，全國低價房價格達到了67萬元的峰值。
從那時起，儘管利率上升令低價房價格下跌至今年9 月的 61.1萬元，但與三年前相比仍上漲了19.1萬元（+45%）。
這意味著購買低價房需要支付的20%押金，在2019 年 9 月，需要8.4萬元；但到 2022 年 9 月，這一數字已增加到12.2萬元。
而且，這還意味著首次購房者所需負擔的房屋貸款金額，從2019 年 9 月的33.6萬元，增加到 2022 年 9 月的48.8萬元。
此外，更高的利率，令首次購房者需要為相應的房屋貸款留出的金額，從每週348元增加到638元，房貸支出漲幅高達83.3%（20% 的押金除外）。
收入增長跟不上房貸償付上漲
首次購房者的收入，也沒能夠跟上房屋貸款成本的大幅增長，這令情況更加糟糕。
這份住房貸款負擔能力報告，跟蹤了25-29 歲全職工作夫婦的合併稅後工資中位數，發現在2019 年 9 月，一對夫婦每週可以拿回家 1685元；到 2022 年 9 月，一對夫婦的收入增加到了每週 1832元，每週只增加147元，漲幅僅為8.7%。
與他們每週需要為房屋貸款支付額外的290元（有20% 的押金）相比，工資的增長差得太遠。
另一種看待這些數據的方式，是計算償付房貸金額占家庭實得工資的百分比。在 2019 年 9 月，以20% 的首付購買的低價房抵押貸款償付，將吞噬典型首次購房夫婦實得工資的 20.7%；但到 2022 年 9 月，這一數字已升至 34.8%。
所以，無論從哪方面看這些數字，在過去三年中，首次購房者的地位都大大惡化。
更令人擔憂的是，上面引用的所有數據都是全國的數據。在奧克蘭、懷卡托、豐盛灣、惠靈頓和尼爾森/馬爾堡等房價高的地區，首次購房者的處境更不樂觀。
例如，在奧克蘭，以20% 的首付（16.4萬元）購買低價房的抵押貸款償付，將占25-29 歲人群實得工資中位數的46.1%；在豐盛灣，這個數字也高達40.1%；而在懷卡托、惠靈頓和尼爾森/馬爾堡等地區，首次購房者償付房貸的金額，也都占到家庭平均收入的35%以上。
這不僅使買房變得困難，而且使年輕家庭的平均工資無法負擔。
5個地區房價在過去10年上漲超200%
根據房地產數據研究公司CoreLogic的最新數據，在過去10年裡，全國有多個地區的房價上漲了超過200%。
其中，豐盛灣的 Kawerau地區的房價，在過去10年漲幅最大，達到260%，平均房價從 2012 年 9 月的11.8萬元，上漲到今年 9 月的42.6萬元。
南懷卡托地區緊隨其後，房價漲幅達到249%，房價從 2012 年 9 月的13.5萬元，上漲到今年 9 月的 47.3萬元。其中Putaruru的房價，在6個月前，曾經高達70萬元，儘管目前已經降到54.1萬元。
瑪納瓦圖/旺格努伊Manawatu-Whanganui 的 Horowhenua地區，是10 年來全國第三大價格漲幅地區。該地區的平均房價上漲了213%，從 2012 年 9 月的19.5萬元，上漲到今年 9 月的 60.8萬元。
該地區的中心萊文（Levin），因為卡皮提高速（Kapiti Expressway）和最近的Transmission Gully 的開通，都在其中發揮了作用，因為它們開闢了通往惠靈頓的高速車道，讓通勤變得更加容易。
過去10 年中房價漲幅最高的五個地區中，還有惠靈頓地區的South Wairarapa地區，和瑪納瓦圖/旺格努伊的 Rangitikei地區。
其中Rangitikei 的平均房價，從 2012 年 9 月的15.2萬元，上漲到今年 9 月的46.7萬元，上漲了208%，而 South Wairarapa 的平均房價，則從28.3萬元，上漲了 205%，至86.3萬元。
相比之下，在2012 年至 2022 年間，全國平均房價上漲了136%，從41.4萬元，上漲到97.7萬元。
CoreLogic的首席房地產經濟學家凱爾文‧戴維森（Kelvin Davidson）表示，這 10 年期間掩蓋了已經發生的許多周期，但房價漲幅最大的地區的價格，都比其他地區便宜得多。
他說，這些更實惠的價格和更低的基準利率，意味著他們的房價比奧克蘭等價格開始就較高的地區，有更大的自然增長空間。
「但與主要城市中心相比，它們都是較小的省級地區，人口較少，經濟驅動力也較少。因此，儘管它們的房價上漲幅度很大，但它們也可能更容易受到房價下跌的影響。」他說。
責任編輯：筱康
