【大紀元4月9日訊】《參考消息》2008年第一季房地產市場擺脫前一年下半年的走弱格局，自農曆年之後至今，表現皆十分亮眼。信義商仲表示，早在總統大選前，由於兩黨候選人的兩岸政策皆趨向務實開放的態勢，輔以政策擬放寬陸資來台投資商用不動產的消息曝光後，為北市商辦市場打了一劑強心針，讓去年度表現較溫吞的中小型商辦市場，正式宣告進入大多頭市場。影響所及，今年第一季商辦產品不論在售價或租金上皆有較明顯的漲幅，尤其部分交易熱絡的A級商辦，與去年第四季相比有5～10％漲幅，平均租金為1,809元/坪，空置率也因建國北路全球人壽總部大樓落成，釋出一萬一千餘坪樓地板面積，空置率微幅上升，來到6.91％的空置水準。
信義房屋商仲部公佈第一季台北市純辦市場季報顯示，本季平均空置率為6.91％，其中全球人壽總部大樓在第一季共11,300坪的新增供給，是造成平均空置率小幅回升的主因。從大樓各等級來看，A+級大樓空置率為8.28％，A級大樓空置率為5.7％，B級大樓空置率為7％。其中最具指標性的台北101大樓第一季更達八成的進駐率，使A+級大樓空置率持續下降。與上一季相比，可以發現去化量集中在A+級大樓，B級大樓空置率反而提高，顯見承租戶選擇往較高等級大樓移動的現象相當明顯。
商圈方面，平均空置率最低的商圈為敦北民生商圈（4.01％），平均空置率最高的商圈為信義世貿商圈（11.69％），但雙方差距逐漸縮小，觀察各商圈空置率變化情形，除信義世貿商圈及敦南商圈仍保持下降的格局，其餘商圈空置率則有回昇的情形，尤其全球人壽在中華路一段的騰雲大樓辦公室搬遷至建國北路後，使站前西門商圈成為本季空置率上升最多的商圈，達到9.2％空置水準。
買賣市場在大型交易方面，中華工程以1.72億購入東興路威京大樓部分樓層，新光人壽以2.25億購入松江路帝國大廈部分樓層，並以5.26億購入建國北路亞太通商大樓部分樓層，並將後者回租大眾電信，捷鴻開發以1.42億購入敦化南路旭寶大樓部分樓層。
另外在廠辦方面，台灣世曦工程顧問以21億購入內湖陞技大樓，誠久投資以12.2億購入新光銀行舊宗路大樓，中國人壽以5億購入瑞湖街三美大樓，訊連科技以13.76億購入內湖路一段太陽科技廣場B棟部分樓層，大成長城以4.83億購入太陽科技廣場A棟部分樓層。至於其他商用不動產方面，則有馥敦飯店以21億購入台北皇冠大飯店，璞真建設以12億元購入環亞百貨部分樓層。
信義商仲觀察，本季除大型交易仍持續有成交紀錄外，市場上就屬中小型商辦市場交易最為熱絡，乃本季之特殊現象，尤其從農曆年後，商辦市場表現出驚人的氣勢，成交量亦同步攀升。同時在三通效應預期心理之下，一般投資人較陌生的商辦大樓轉而成為不動產市場之投資新寵。原本就稀少的A級大樓更是奇貨可居，成為買家競逐的目標，此外，地段良好的B級大樓亦受到買家矚目，使得成交價格亦有明顯的提升，與上一季相比有5～10％漲幅。
整體來說，在受到各方關注的情況下，第一季投入商辦市場之投資人明顯增加一至兩倍，成交時間亦縮短至一至兩週，許多去年銷售已久的個案，第一季卻迅速成交，但由於新增供給有限，商辦市場已由去年下半年買方市場正式轉入賣方市場的供需結構。
依據信義商仲統計，本季平均租金1,809元，漲幅較上一季明顯。其中，A+級大樓平均租金為2,561元，A級大樓平均租金為1,935元，B級大樓平均租金為1,547元，各等級大樓租金皆有調漲，但以A級以上大樓漲幅較大。
而觀察各商圈情形，以信義世貿商圈的2,266元最高，敦南商圈2,023元次之，各商圈漲跌幅來看，以信義世貿商圈、松江南京商圈及西門商圈漲幅最大，平均約2～3％的漲幅，而南京四五段則小幅下降，來到1,475元。整體來看，台北市辦公商圈的租金走勢呈現多核心發展，具有大型開發題材，如雙子星大樓開發計畫所位的站前西門商圈，或是三通概念議題者，如觀光旅行業群聚的松江南京商圈，未來租金成長性較佳。
信義商仲執行協理林彥宏表示，就租金報酬率而言，台北市的辦公產品在亞洲主要城市中並不引人注目，但若與十年期公債利率相比，北市辦公大樓則有1.87個百分點的收益利差，對國際投資者而言相當具有吸引力。而07年北市大型商辦交易雖創歷年新高，但對於這些外資而言，北市的大型個案太少，不能滿足他們的資金部位。而一般單層單戶的辦公室又構不上大型投資機構的最低投資規模，較難獲得外資青睞。但是對港資或回流的台資來說，並不乏個人投資者，因此當前的商辦市場，不論規模大小，都有資金伺機而入。
從區域方面來分析，信義計畫區仍是各方資金的最愛，雖然租金行情相較高，但後勢仍然看漲，另外具有三通題材如旅行業大本營的松江南京商圈，可望受惠於開放陸客來台觀光的資金效應，而進一步推升該區的辦公需求。若松山機場開放為直航機場，敦北民生商圈將可快速與機場連接，在競爭力上將重拾過去的機場優勢，而獲得更多的關注。整體而言，今年在台灣經濟情勢看好的情況下，商辦市場仍是大有可為，不論是在租金或售價的調升，或是空置率的收斂情形，相信未來仍可樂觀預期。
北市2008Q1純辦大樓租金及空置率
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平均月租（元/坪） |
空置率 （％） |
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2008Q1 |
2007Q4 |
2008Q1 |
2007Q4 |
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整體平均 |
1,809 |
1791 |
6.91 |
6.69 |
|
A+級大樓 |
2,561 |
2530 |
8.28 |
9.67 |
|
A級純辦 |
1,935 |
1908 |
5.70 |
4.79 |
|
B級純辦 |
1,547 |
1544 |
7.00 |
5.76 |
|
松江南京 |
1,565 |
1551 |
7.85 |
7.44 |
|
信義世貿 |
2,266 |
2244 |
11.69 |
12.54 |
|
南京四五段 |
1,475 |
1477 |
8.83 |
8.35 |
|
站前西門 |
1,651 |
1609 |
9.20 |
6.33 |
|
復興南京 |
1,622 |
1627 |
5.36 |
3.89 |
|
敦北民生 |
1,900 |
1896 |
4.01 |
3.81 |
|
敦南 |
2,023 |
2014 |
4.59 |
5.07 |
世界主要城市商辦比一比
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東京 |
香港 |
上海 |
北京 |
台北 |
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平均A級辦公租金（新台幣/坪/月） |
11,986 |
9,293 |
3,889 |
3,119 |
2,273 |
|
各城市與台北相比（％） |
566% |
439% |
184% |
147% |
100% |
|
各國國民所得 |
35,169 |
28,192 |
2,026 |
2,026 |
1,6494 |
|
平均空置率 |
2.5％ |
2.1％ |
2.5％ |
14.1% |
7.09％ |
|
毛收益率 （A） |
3.5％ |
3.42％ |
7％ |
8.5％ |
4.25％ |
|
十年期公債利率 （B） |
1.70％ |
2.79％ |
5.72％ |
5.72％ |
2.38％ |
|
收益差距(%) （=A-B） |
1.8% |
0.63% |
1.22% |
2.78% |
1.87% |
（資料來源：信義房屋）(http://www.dajiyuan.com)
