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魁北克新住房法變更房東租戶權益

魁省房東可以拒絕租戶的租約轉讓 房東驅逐租戶必須提供補償

2024年2月21日星期三,魁北克省府通過了新住房法案,限制了租客租賃轉讓,但同時也增加了一些租客權益。 (大紀元圖片庫)
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【大紀元2024年02月23日訊】(大紀元記者甄秀欣加拿大蒙特利爾報導)2月21日週三,魁北克省政府通過了新住房法案,限制了租客以租賃轉讓的方式將租金維持在較低水平的做法,但是同時也增加了一些租客權益,例如,房東在驅逐租戶時必須對租戶進行補償等。

新法案,也稱第 31 號法案,去年6月由魁省住房部長杜蘭索 (France-Elaine Duranceau)提出,旨在「在租戶和房東之間重新建立平衡並增加住房供應」。

房東可以拒絕租約轉讓

先前,在租約期未滿前,租客搬離出租房,可以要求將餘下的租約「合理」轉讓給另一個人,除非房東能證明對新租戶有嚴重擔憂,否則房東不應拒絕租約轉讓。

而根據新法,如果租戶要求租約轉讓,房東無須證明拒絕原因,並且房東可以終止租約。

租賃轉讓是將低租金轉給其他人並確保房東無法提高租戶租金的一種方式。這是因為,對於一個在同一出租單位住了數年甚至數十年的租戶來說,由於魁省每年對租房漲幅的限制,過去的租金一直處於凍結狀態,也就是維持相當與通貨膨脹持平的漲幅。

所以,接了租賃轉讓的新租客得以延續享受前租客之前的低租金。從某種意義上說,換新租客簽新租約是房東提高租金而無需獲得租戶同意的唯一時機。

多年來,魁省的房租一直保持在加拿大各省最低位置。租客權益支持人士批評說,新住房法限制租賃轉讓,將使租金難以保持較低水平。

這份法案也引起了租客權益倡導者的憤怒,幾千名蒙特利爾人曾走上街頭抗議。他們認為,新法最重要的影響將是它賦予房東任何理由拒絕租賃轉讓的權力。

然而,一些房東譴責租賃轉讓的做法,認為租賃轉讓可能人為地壓低租金,對房東造成經濟負擔。近年來,房東通過裝修和自住理由驅逐租戶,回收住房後再提高租金出租的做法也普遍存在。租戶權益組織的報告稱,魁省房東驅逐房客的案例創歷史新高。

不過,住房部長杜蘭索堅持說,房東有權批准任何人向他們租用單元,而租賃轉讓則無法做到這一點。他認為,租約轉讓並不是控制該省租金的正確工具。

他在去年提出法案時說:「房東擁有這棟大樓,他們投資並承擔了風險,應該由他們來決定誰住在那裡。」

房東驅逐租戶須給補償

儘管新法飽受租客權益支持人士的批評,但是杜蘭索強調,新法同時還提供了一些對租戶的新保護。

例如,租戶收到驅逐通知後如果不回應,現在將自動被默認為拒絕驅逐通知。 之前,租戶必須向住房法庭(Tribunal administratif du logement)提交申請之後才能拒絕驅逐。

另外,如果房東驅逐租戶,作為補償,他們必須支付「合理的搬家費用」以及租戶在住宅中每一年的一個月租金的總額給租戶。

如果房客的居住時間少於三年,房東必須向他們支付至少三個月的租金。 如果租戶的居住時間超過 24 年,補償金額則以 24 個月租金為上限。

另外,如果房客能夠證明房東以虛假藉口驅趕他們,即使他們同意離開,他們也可以要求賠償。 房東將承擔舉證責任,證明他們的行為是善意的。

如果租戶發現房東沒有如實告知過去 12 個月內的最低租金金額,租戶現在還可以尋求懲罰性的賠償。

市政批准建房可規避章程

新法還旨在透過增加住房供應來幫助緩解住房危機,其中包括規定市政當局可以規避當地章程來批准住房項目。

根據新法,在人口超過 10,000 人、空置率低於 3% 的城市,市政可以繞過擁有至少三個單元的建築的城市規劃規則, 對於主要由補貼或經濟適用住房組成的項目,市政也可以偏離其規則。

魁省自由黨批評說,新法賦予市政當局開發住房的新「超級權力」,這可能為腐敗和勾結「打開大門」。不過杜蘭索表示,政府將謹慎監督發展並確保不存在腐敗。

責任編輯:易柯

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