【大纪元1月26日讯】现阶段的投资策略是贷款购置房地产，让通货膨胀来提升房租和房产价值的逐年上升，用所赚得的贬值了的钱来偿还固定抵押贷款。假设你首期付款是30%，而房产的价值在五年里因为通货膨胀而增加了60%，你有可能仅仅靠房产增值而净赚100%，这还不算租房所带来的收入。最近的2009年福布斯 (Forbes)投资指南在“编辑信箱”专栏中谈到了这一策略。
通货膨胀
一个关键的前提是美国在今后的几年会面临通货膨胀，这是因为政府在超量地印钱来抵抗经济衰退。你以为救助资金是从哪里来的？是从印刷机里凭空制造出来的！当美元的来源增加时，它的价值也会随之减小。也许现在在萧条期，美元贬值还不会显示出来，但在萧条过后就会看到美元的价值比两年前贬低了。由于印钱机这时不停地运转，两年之后就会有比现在多得多的美元在市面上流通。
布雷顿森林国际货币体系（The Bretton Woods international monetary system）在1944年固定了美元的黄金价值，从而有效地保持了美元的内在价值，因为它的价值是以真正的资产为基础的。然而，这种与黄金挂钩的作法在 20世纪70年代中被取消了。没有了与真正资产的挂钩，美元的价值在现今仅仅是基于政府的承诺。我们的政府凭空印钞票，这些钞票的价值是由政府的印章和承诺来衡量的。我们现在知道仅仅依靠政府或是任何财团的承诺和信誉是不能给美元保值的。钱的价值必需基于一种真实的、有再生价值的、有需求的资产。
经济学告诉我们，当任何东西供给大过需求时就会贬值，这对美元也同样适用。美国政府目前正在印刷数十亿甚至数万亿美元用于救市和刺激经济。最近，大约 $7000亿散发了出去，就好像那只是一笔小钱。在不远的将来，数万亿的钱还会被散发出去，由此而造成的通货膨胀会使价格上涨：鸡蛋的价格会因此而上涨，牛奶的价格会因此而上涨，房租会因此而上涨，房地产的价格也同样会上涨。
为什么选择购买房地产，而不是股票、债券，或是干脆把你的钱存放在床垫底下？我建议房地产是因为它是真正的资产，而真正的资产的价格浮动的节律是和通货膨胀一致的。买股票只是买一个你拥有一个公司的一部分的一种承诺，是靠不住的：我们曾经看到5年的股市财富在一年之内完全蒸发。高红利股票是一种低价值股票，即使红利在7% – 9%之间，也逃脱不了通货膨胀的命运。如果通货膨胀率在5%，一个7%的红利实际上只有2%。债券也是同样的道理。
但是对真正资产来讲（房地产或是黄金），价格会随通货膨胀而上升。
固定抵押贷款付款将保持不变
如果你用固定抵押贷款买了一处房产，每月的抵押贷款付款将保持不变。在通货膨胀的形式下，你从上涨的房租和房产增值中获利，而在接下去的30年里贷款人每月从你手里却得到同样数目的付款。这样，实质上你的收入在因为通货膨胀而增加，而你偿还债务的付款却在减少，因为一笔$1000的抵押贷款在5年之后会比 $1000的价值少得多。
如何着手？
另外一个关键的前提是你必须在价格合适的时候购买，而不是在“泡沫价格”的时候购买。你应该在房产的价格已经大幅度下滑了的地区或是价值已被调整了的地区购买。一条经验法则就是，如果你的首付是30%，剩下的款项应该完全可以由你出租房子的收入来承担，否则的话，房产购买的价格就偏高了。用这个公式计算，纽约市的房价依然太高。你也许会在有许多房子要出售的地区和房价已经从高峰降了30% – 40%的地区找到很好的交易。应该先把收集信息的准备工作做好。
精明的投资者会在这时买房地产，因为有大量的出售屋在市场上，如果价格合适的话，你出租房子的收入至少可以完全抵销你付在房子上的其它款项，就算是你没有净赚的话。
此刻是一个千载难逢的好机会，如果你相信美国在最近将面临通货膨胀，购置房产是个值得考虑的战略。大多数人都知道对房地产来说地点很重要，但没几个人知道因为房地产是真正的资产而不是一张有花式印章和承诺的纸，它还和通货膨胀以及货币的价值息息相关。
陈伟明是房地产企业家，其业务集中在投资、物业管理、经纪。他的电子邮件联系地址是[email protected]。(http://www.dajiyuan.com)
