【大纪元2017年03月09日讯】2017年2月中旬，英国皇家特许测量师协会RICS发布研究报告称，未来五年，英国房租总体增幅会超过25%，而房价增幅则大约20%。因为英镑汇率因素会促使外国买家投资。Nationwide建筑协会也预计，英国房价会有小幅增长，因为住房供应量依然接近历史最低水平。
由于英国各地房价和出租情况大不相同，分析比较在哪投资房地产就很必要。一般房产收益包括两部分，一是在持有时的租金回报率，二是在出售时的房价升值。
** 曼城是出租房生意的首选
2017年2月初，来自Aspen Woolf 的一组数据显示：过去一年，购房出租的房产，投资回报率最高的前十个地区如下：
另外一组来自英国官方Land Registry的数据显示，2010-2015年租金收益率（rental yields）最高的依然是曼彻斯特，以6.02%的年租金回报率领跑。其次是利物浦，卡迪夫，考文垂，外伦敦等等。
目前英国住房自有率正处于30年以来的最低点。在过去10年中，个人租房市场增长迅猛、规模空前：每个月新增1.75万个租房需求，租户数量超过了2,000万。
有专家预测，在英国，20-39岁的人群中有近60%的人会租房到2025年，而曼彻斯特对中国投资者的吸引力在于，这里的年轻租房人口比例要高于英国的其它地方。”
曼彻斯特作为英国除伦敦以外经济上的最大城市，不仅高校众多，生活便利，经济发达，球队众多，物价较伦敦低很多，而且对华人生活尤其方便：中国城，中餐馆，曼城直飞北京的航班等等，应有尽有。这些条件综合起来，来曼城求学和工作的年轻人，自然带动了当地的租房市场，这也是曼城近6年来，一直英国租金回报率最高的原因。
由于曼城房价低，比伦敦市区低了将近一半，对于在英华人搞投资或大陆投资者来说，相对容易。很多中国留学生的家长都先买下房子，孩子自住的同时还能出租，或买下后直接交给中介，中介收取一定租金，每月按时付款，也是很省心的。
房价升值首选的则是伦敦
买房投资除了租金收入，更多的还是期待房价的升值。衡量房产升值多少的就是资本收益率（Capital gains），年增加值除以投入的资本，就是年资本收益率（annualised return），下图为2010-2015年英国年均资本收益率最高的前十名地区和具体回报率。
不难看出，上榜的大多在伦敦或伦敦周边，经济发展好的地方。也就是说，在伦敦买房，围着伦敦买房，基本就能保证房产的稳步升值。毕竟，伦敦在世界上有着无法比拟的地位，经济实力，技术力量，文化中心，教育中心，政治中心…… 全球很难找到像伦敦或者纽约之外的第三个城市来媲美这两个了。特别是2008年全球经济危机之后，伦敦平均房价已经翻了接近一倍。
**专家预测伦敦房价还会升
英国房产圈对伦敦未来的房价做了分析。据英国国家数据统计局预测，英国的总人口将会从2014年的6,400万增长到2027年的7,000万，而伦敦的人口数量将会在2022年从现在的830万增长到940万，2036年突破千万，到2050年预计为1,127万人。这意味着：2016到2022年间，有一个伯明翰的人口搬入伦敦。这会对伦敦住宅带来巨大的需求。
另外，2014年伦敦人口出生率位居欧盟之首，达17.7‰，而欧盟平均水平仅为10.4‰，届时的婴儿潮也会推高需求；作为首都及全国经济中心，伦敦对本国人也充满吸引力，光2013年，就有20.4万人口从英国其它地方搬进了伦敦；外来移民更是喜欢落脚伦敦，牛津大学研究机构数据显示，伦敦有着全英最高的非本国出生人口，约达300万人。与此同时，全英36.9%的外国移民的目标城市为伦敦。
最重要的是，伦敦预计将会有巨大的就业增长。伦敦改造计划（FALP）预测，到2036年，伦敦可提供580万个工作机会，而牛津经济研究更指出，此前官方预测的到2050年就业机会达630万的目标有望在2026年提前完成。
另外，来伦敦求学的人也在不断增加，伦敦的高等教育机构目前拥有36万名学生。最新的仲量联行（JLL）报告指出：2025年伦敦的学生数量将翻倍；而过去十年间，伦敦欧盟外国家留学生人口已然增加了一倍。
与人们猜测今后伦敦人口增长主要在郊区正好相反，英国国家数据统计局预测，到2039年，伦敦金融城 The City of London 的人口增长速度最快，可能达到50% ，而Tower Hamlets，Barking and Dagenham两个区域紧随其后，预计增长三分之一。
供应来源上，伦敦政府已经承诺将目前拥有的635单位公顷公共土地在未来几年内开放为居住和商业用地，这将为伦敦带来约5万处新住宅单元，也仅供一年所需的供应量。
此外，英国政府的住房区域计划(Housing Zones)，用以帮助精简全国范围内20万处新房产的开发流程。在伦敦，该计划旨在提供20个场地共计5.1万处新房产，90%的规划同意书将在2020年到位。部分场地的施工规模较大，计划建造超过5,000户以上的新房。这些建设计划主要集中在伦敦东部和近郊。第一太平戴维斯Savills预测，伦敦的几个卫星城将成为热门，比如Sevenoaks，Guildford，Windsor以及Maidenhead。
值得一提的是，2018年伦敦跨城铁路Elizabeth Line (Crossrail)的开通，将大大提升交通承载能力。跨城铁路二期工程，如果按计划推进的话，能够帮助释放20万处新住宅的开发，尽管这个路线的完成至少要等到2030年。
当然，上面这些预测都是假定未来不会出现1930年代的大萧条或2008年的金融危机，谁能保证明年不会出现黑天鹅呢？特别是人类对自然的破坏、人性道德的堕落、各种邪恶恐怖分子的攻击，都会让全球经济处于高度不确定性中，“2017年全球房价大跌”，也不是不可能的事，投资人必须保持高度警惕。◇
文|王华
责任编辑：逸铭
