【大纪元2017年09月21日讯】（大纪元记者肖婕澳洲悉尼编译报导）一位著名经济专家认为，澳洲最大的两个城市——悉尼和墨尔本的房价被高估了25%~30%，但他预期房价只会下跌10%。
据澳洲广播公司报导，为了得出这个结论，凯投宏观（Capital Economics）公司的著名经济专家戴尔斯（Paul Dales）研究了一些有关房屋价值的数据。他认为，悉尼的房价被高估了30%左右，墨尔本被高估了约25%。戴尔斯预计，澳洲其它大城市的房价应被高估了10%以内。
许多分析师是根据房价与收入的比率来确定房地产是否被高估。按照这种简单的衡量方式，戴尔斯说，澳洲房价平均需要下跌38％才能恢复到合理的价值——这比全球金融危机期间，美国房价下跌30%还要糟糕。
戴尔斯认为，这种衡量方式并没有考虑到长期较低的利率水平，因为在低利率的情况下，人们可以更轻松地贷款，投资者要求较低的租金回报。
当你把这些变化考虑在内，“正常的”房价收入比（HPE）的结果是4.6。目前全澳的HPE比率是5.8，这意味着房价需要平均下降20%，才能回到长期正常水平。
悉尼和墨尔本的情况要严重得多。这两大城市的HPE比率分别约为7和6.5。这表明悉尼的房价需要下降近30%，墨尔本的房价需下降25%以上，才能回到历史上的公允价值水平。
当澳洲储备银行升息后，房价将会下降，但这并不是戴尔斯所期待的。他在其报告中说：“我们的观点是，未来两年悉尼和墨尔本的房价将大致会停滞或适度下降，直到储备银行开始升息时，房价才会大幅下降，但这可能要到2019年底才会发生。此后，悉尼和墨尔本的房价可能会下降10%左右。”
为何房价被高估25%-30%，但只会下降10%，戴尔斯在报告中没有作出详细解释，不过他承诺不久会提供更多的分析。
“这些城市的房价走向，实际上也会受到未来贷款标准的变化、国内外需求的变化，以及过去十年来贷款标准受损程度的影响。”他说，“这些都是我们在不久将要更详细探讨的问题。”
对悉尼和墨尔本以外的居民来说，好消息是，最糟糕的问题似乎仅局限在澳洲这两个最大的城市。戴尔斯说，尽管每个城市的房价都被高估，但这并不像有些分析师所讲的那么严重，而且风险主要集中在悉尼和墨尔本。
他说霍巴特和布里斯本的房价可能需要下跌5%~10%，堪培拉和阿德莱德需下降约5%，方能回到更正常的水平。
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责任编辑：李熔石
