【大纪元6月19日讯】(中央社记者李文忠台北十九日电)据统计，截至94 年5月份为止，台湾淡水镇登记的居民人口数有12万6666人，距离升格为“市”的15万人口标准已经不远了。升格之后，各项建设经费分配比例应会相对提升，加上本身观光景点优势、与交通便利性，为淡水带来各项丰富商机，中古屋交易与租赁市场也持续发光发热。
在便利的捷运系统与浑然天成的山海美景双重优势加持下，淡水镇近年来吸引了不少外地人口来此觅屋定居。随着房地产景气逐渐复苏，以及优惠房贷不断释出，加上淡水本身多所大专院校的师生外宿需求，淡水中古屋交易与租赁市场也持续发光发热，魅力不减。
当地房地产业者统计，淡水藉者捷运之便与其对台北市房价的落差优势，已经吸引了许多台北市购屋客源进驻，只要台北市三分之一的价格，就可以坐享如诗如画的江山胜景，与极高的房租投资报酬率。
淡水房地产市场具有相当鲜明的特色。以季节来说，一般人都认为，淡水房市属于夏季市场，所以预售推案建商必需要掌握每年5月到10月这半年时间来强销个案，不然等到东北季风刮起，淡水房市将会与气温一起降下来。
不过，力霸房屋淡水新兴加盟店店长练明进却指出，这个现象多半指针对外地客源的预售个案而言。事实上，若要严格划分淡水房市客源、产品与季节的关系，应该说夏季属于中小坪数、预售、新成屋、外地客；而冬季则属于中大坪数、大楼华厦、中古屋、本地客源为主。
另外，就购屋年龄层，家庭结构以及购屋习性来说，6年级自住型购屋族群，较会接受不动产中介经纪人等专业人士的建议，较为注重建筑物本身的规划、景观条件，以及大楼内附属的各项休闲设施是否齐备等，而渐有购屋投资的观念；而5年级生在购屋习性上则较注重学龄小孩的学区问题，以及周边如捷运站距离、商店市场距离等生活机能问题，选购的多半是中大坪数住家为主。
在中古屋市场方面，练明进表示，淡水镇在房地产的产品类型上丰富多样，从大坪数景观豪宅、山坡别墅、套房、二至四房一般华厦与电梯大楼住家等，应有尽有。北新路、新春街一带，10坪到12坪套房，总价约在150万到160万之间。华厦型中大坪数产品，单价在12万／坪～15万／坪之间，依景观条件而定；捷运站周边房价较高，4年内有景观的新电梯大楼单价在20万／坪以上，无景观者则在18 万／坪以下，旧型电梯大楼与华厦景观条件较差者则在17万／坪以下。
另外，在捷运红树林站附近，知名景观建案如“四季”、“海悦”、“康和红树林”等案，虽然面临中正东路繁忙车潮、邻近生活便利性较差，但由于产品规划与景观条件优越，房价高涨，落成两年左右的“富阳四季”一案，高楼景观住家房价已飙上32万／坪，其他建案则在26万／坪～30万／坪之间，非景观面低楼层个案则在24万／坪～28万／坪之间，购屋族群以北市年轻客源居多。
在别墅方面，淡水的别墅基地大多位居山坡地上，不特别受到重视，市场需求性也不强，以建地100坪（每坪地价约12万），楼面80坪（建筑成本约5万）的独栋别墅来粗估，总价约1600万左右，近期在知名别墅社区“水仙山庄”内新推出的新别墅按“涵碧园”，每栋开价约在3000万左右，成交价则在2500万～3000万之间，由于建物单层坪数规划较小，别墅购屋族群接受意愿不高。
在投资型产品方面，练明进指出，淡水区域内包括淡江大学、真理大学、淡江中学、圣约翰技术学院、中国海专、淡水商工等大专学区林立，造就了本地学区出租住宅旺盛的投资商机。目前，大专院校附近，租金行情以屋况来分，一般公寓隔间的套房，单月租金约在7500元～8000元之间，独立电梯大楼套房租金则在8500元以上，建案越新、社区管理愈好、休闲设施越齐备、管理越良善，租金自然就越高。
以投资报酬率来计算，练明进举例指出，学区附近30坪中古公寓大致可以隔成4～5间雅、套房，每间每学期（一年有两个学期）租金约在2.8万到3万元左右，房价则在10万／坪～11万／坪之间。若以总价300万元、隔成5间的公寓，每学期3万（一年6万，5间年租金 30万元）来计算，总投资报酬率就有10％，相当惊人。
若以10～12坪的套房产品来说，总价150～160万元左右的一户套房，每月租金以8500元来计算，每年租金约10万2000元，除以160万元，投资报酬率为6.375％；若以新一波优惠房贷2.645％来计算，台北县民最高可贷 200万元内额度，若信用良好，银行可以100％额度放贷给购屋人，160万元总价的套房，每个月只缴利息，也才2645元，却坐收8500元房租，让租客缴房贷，还有5800多元的剩余收入，这样的投资条件，岂能错过。(http://www.dajiyuan.com)
