【大纪元8月5日讯】(大纪元记者钟涛纽约讯)“买房需要执照！”当您初听到这样的话，可能会不得其解。有钱就能买房，还需要什么执照？但这句话出自于纽约最大房地产公司 -Prudential Douglas Elliman的大牌经纪人穆勒女士（Esther Muller），您不妨探个究竟。
对于我们热衷于存钱置业的华人来说，房地产生意是一个热门的话题，并使许多人卷入其中。只要有一定积蓄，大家很容易想到的是购房。即使已经有了自己的住房，也还想要买第二、第三套作为投资。
如果机遇佳，可以从中赚取巨额利润。曾经有一位姓罗的洗碗工就是靠业余经营房地产而成了百万富翁。罗先生靠洗碗的工资存钱，当积蓄够买房的首期款时，就买了一套房。由于该房的地段好，房价飙升，在短时期就涨了许多。于是罗先生就卖掉此房，用赚的钱加上自己的积蓄和贷款，买了三套房。自己住一套，余下两套出租出去，靠租金偿付银行的贷款。几年后，罗先生已经有了五套房，大多数靠租金偿还贷款。虽然他仍在餐馆洗碗，但其资产已经超过了百万。
不过还是有不幸者，被房地产搞得债台高筑。几年前在房价高涨时许多人靠贷款买了房，买家和银行都认为，即使买家付不起贷款，卖掉此房也可以还清贷款。但如今房价大跌，卖房的钱远不能抵押债务。
房地产可以使你一本万利，也可以使你倾家荡产。即使你不是专业的房地产开发商或经纪人，但你都会有租房和买房的经历。租房的过程中考虑买房，买了房又要考虑是否盈利或亏本，或是否可以买第二套房投资。怎样将买房的风险降到最低？遇到房价危机时怎样脱身而出？
没有一套现成的公式解答这些问题。因此，在近30年的房地产经营的生涯中，穆勒一直高声疾呼，任何房地产经营者，即使是为自己购房置业，都需要相关的技能和知识，也就是她所说的执照。
穆勒的房地产职业生涯始于她在康州奇菲尔德教学时。那时有一位房地产开发商前来向她求助，希望她能教育他的租客们，拥有自己的房产比租房好。她很自然地就开始帮助人们通过拥有自己的房产而提高生活品质。
她回忆到：“于是，我开始了出售房产的生涯，并感觉到我是在改善人们的生活。”作为一个纳粹大屠杀幸存者的女儿，穆勒一直致力于使世界成为一个更美好的生活环境。
很快，她就与康州主要的开发商一起共事，并开起了她自己的公司，以促进转化出租房为出售房的经营-协助租客将自租的公寓买为自己的房产。1980年，她在纽约看到了巨大的尚未开发的转化（出租房转为出售房）市场，就将她的经营扩大到了曼哈顿。
如今穆勒被誉为“公寓转化的女皇”，因为她参与了全市几十栋住宅大楼，成千上万套公寓的转化。包括有地标的住宅大楼，如Ansonia, Leonori 和 Parc Vendome。她的成功的关键在于对地段的敏锐认识，对一栋大楼的财政情况的了解以及她的谈判技巧。
但她一直坚持教学活动，希望更多的人能具备一定的房地产市场分析的能力，和培养出更多的房地产专业经营者。作为继续教育学院的主要导师，穆勒在从事培养房地产专业人员的工作超过了十五年。她敏锐的思想和见识性的想法，使她成为房地产行业的权威发言人。
去年底的这场金融危机导致许多购房的人债台高筑，她再次呼吁公众在涉足房地产市场前，应学习其相关的知识和技能。为此她在托鲁大学开设了全美第一个“住宅房地产创业证书”的课程。在这个学费只有495美元的课程中，学生们不仅能从穆勒那里学到宝贵的知识和技能，而且还要到她的房地产公司中去实习。在具体的房地产交易中去演练。学院还为实习者付佣金。
穆勒强调，这个课程对任何打算从事房地产经营的人，包括那些正在寻求新职业的失业者，都是一个很实际有效的起点。
托鲁大学商学院地址：64 Broadway, Suite 200, New York, NY 10006.电话：2127428770。(http://www.dajiyuan.com)
