【大紀元2019年10月24日訊】（大紀元記者李捫心編譯報導）根據interest.co.nz網站本週出台的「房屋貸款負擔能力報告」，超低的房貸利率和家庭收入的增加，提升了全國首次購房者對房屋貸款的負擔能力。其中房價最難負擔的奧克蘭的首次購房者，成了近期創歷史新低的房貸利率的主要受益者：除了北岸之外，大奧克蘭地區的共7個地區中，有6個地區的低端住房，讓首次購房家庭都可以負擔得起房屋貸款；而全國其它地區房價雖然仍在上漲，但也被較低的房貸利率大大抵消，全國除了皇后鎮湖區之外，其它地區的低端房屋，都能讓首次購房家庭負擔得起。
這份報告使用了3種數據：
- 房價——房屋售價，把房價從低到高分成4個部分，取其中最低的一部分；
- 收入——首次購房家庭的稅後收入，即實得收入，基於25-29歲夫婦的平均薪資水平；
- 房屋貸款——採用主要大銀行的兩年期固定貸款利率，計算出所需償付的房貸額度。
這份報告使用了新西蘭房地產協會（REINZ）的房價數據，採取今年9月時每個地區住房售價的最低四分之一部分，計算所需要償付的房屋貸款額度，再進一步計算其佔有首次購房家庭的稅後收入的比率——如果所需償付的房屋貸款佔家庭實得工資的40％或者更少，就被認為是負擔得起。
奧克蘭房屋變得更易負擔
「房屋貸款負擔能力報告」顯示，自今年3月以來，普通奧克蘭首次購房者需要償付的房屋貸款，一直都低於40％的可負擔門檻。尤其是央行最近一次意外降息，再次提高了奧克蘭住房的可負擔性。
在今年9月，房貸佔奧克蘭首次購房家庭淨收入的比率，跌至35.77％，這是自2014年9月以來的最低水平，也就是說，奧克蘭低端住房變得5年以來最容易負擔。
在房價方面，按照房地產協會的數據，奧克蘭的低端房價在5年內上漲了50％，從2014年9月的44萬元，增加到今年9月的66萬元。
過去5年的數據顯示，所有50%房價的增長，幾乎都發生在2014年9月至2016年9月的兩年中，當時奧克蘭低端房價從44萬元增加到65.5萬元，但在接下來的3年裡，房價則一直趨於平緩。
但與此同時，房貸利率也在大幅降低。幾大主要銀行提供的兩年期固定利率的平均值，從2014年的6.13％下降到今年9月份的4.50％，下降了42.9％。這是住房可負擔性提高的主要決定因素。
另外，雖然幅度相對較小，工資的增長也有助於住房負擔能力的提高。奧克蘭典型的首次購房者的實得薪水，從2014年9月的每週1530.27元（對於一家全職工作的奧克蘭夫婦來說），增加到今年9月的每週1687.49元，5年中增長了10.3％。
因此，總而言之，對於典型的奧克蘭首次購房者來說，在過去的5年裡，雖然低端住房的價格上漲了50％，但首次購房家庭拿回家的工資上漲了10.3％，再加上房屋貸款利率下降了42.9％，綜合的結果導致房屋房貸能力提升。
負擔能力的改善，幾乎發生在大奧克蘭的所有地區，在7個地區中，有6個進入到首次購房者負擔得起的地區的行列，只有北岸的房價，雖然最近一段時間持續有所降低，但整體上仍然過高，低價房的中間價仍高達80萬元，是唯一一個讓首次購房者難以負擔的地區，房貸佔實得工資高達44.4％。
2019年9月大奧克蘭地區的低端住房可負擔性（房屋貸款佔家庭收入的比率，%）
來源：房屋貸款可承受性報告
| 城市或地區 | 低端房價 / 萬元 | 每週家庭收入 / 元 | 可負擔性 / % |
| 大奧克蘭地區Auckland | 66.0 | 1687 | 35.8 |
| 羅德尼區Rodney | 68.5 | 1687 | 37.3 |
| 北岸區North Shore | 80.0 | 1687 | 44.4 |
| 懷塔克里區Waitakere | 65.0 | 1687 | 35.2 |
| 奧克蘭中心區Central Auckland | 70.1 | 1687 | 38.3 |
| 曼努考區Manukau | 66.0 | 1687 | 35.8 |
| 帕帕庫拉區Papakura | 58.0 | 1687 | 30.9 |
| 富蘭克林區Franklin | 56.5 | 1687 | 29.9 |
全國房價可負擔性都有改善
較低的房貸利率，還改善了全國大多數地區首次購房者的負擔能力，除了馬努瓦圖/旺格努伊和奧塔哥兩個地區以外，所有地區的住房負擔能力都有所改善。但改善的幅度，與奧克蘭大多數地區相比，則相對較小。因為在全國許多地區，低價房屋的售價仍在持續上漲，但在過去的3年中，奧克蘭的房價則基本保持不變。
在全國范圍內，除了奧克蘭北岸（44.4%）和皇后鎮（51.4%）以外的所有地區，首次購房者仍然都可以負擔得起低價住房，即那個地區首次購房者的房屋貸款額度，佔家庭實際收入的比率少於40％。
9月份全國低端房屋中間價為42.1萬元，住房可負擔性為21.6%。在懷卡托地區，低價房屋的房屋貸款，只佔9月份首次購房者實際收入的22.6％，豐盛灣地區為25.0％，大惠靈頓地區平均為24.9％，坎特伯雷地區為17.2％，奧塔哥地區為19.5％，住房負擔能力仍然都遠遠低於大奧克蘭（平均35.8%）。
2019年9月全國每個地區和城市的低端住房可負擔性（房屋貸款佔家庭收入的比率，%）
來源：房屋貸款可承受性報告
| 城市或地區 | 低端房價 / 萬元 | 每週家庭收入 / 元 | 可負擔性 / % |
| 全新西蘭 | 42.1 | 1655 | 21.6 |
| 旺格雷區Whangarei | 39.0 | 1671 | 19.4 |
| 懷卡托地區Waikato | 42.9 | 1622 | 22.6 |
| 漢密爾頓區Hamilton | 50.2 | 1616 | 27.5 |
| 陶朗加區Tauranga | 58.0 | 1567 | 33.6 |
| 羅托魯阿區Rotorua | 35.2 | 1609 | 18.1 |
| 耐皮爾區Napier | 44.6 | 1550 | 25.1 |
| 黑斯廷斯區Hastings | 38.5 | 1544 | 21.1 |
| 吉斯本區Gisborne | 28.7 | 1408 | 16.9 |
| 新普利茅斯區New Plymouth | 36.5 | 1553 | 19.6 |
| 北帕默斯頓區Palmerston North | 40.0 | 1675 | 20.0 |
| 旺格努伊區Whanganui | 22.5 | 1459 | 12.8 |
| 大惠靈頓區 | 49.0 | 1711 | 24.9 |
| 馬斯特頓區Masterton | 32.5 | 1342 | 20.3 |
| 卡皮蒂區Kapiti | 50.5 | 1527 | 29.5 |
| 波裡魯阿區Porirua | 56.4 | 1624 | 31.2 |
| 哈特河谷區Hutt Valley | 48.5 | 1665 | 25.4 |
| 惠靈頓市Wellington | 63.5 | 1944 | 29.1 |
| 尼爾森市Nelson | 47.5 | 1589 | 26.2 |
| 基督城區Christchurch | 36.0 | 1667 | 17.9 |
| 達尼丁區Dunedin | 38.4 | 1473 | 22.3 |
| 皇后鎮湖區Queenstown-Lakes | 85.4 | 1574 | 51.4 |
| 因弗卡吉爾區Invercargill | 24.8 | 1540 | 13.3 |
責任編輯：上官翎
