【大纪元2019年10月24日讯】（大纪元记者李扪心编译报导）根据interest.co.nz网站本周出台的“房屋贷款负担能力报告”，超低的房贷利率和家庭收入的增加，提升了全国首次购房者对房屋贷款的负担能力。其中房价最难负担的奥克兰的首次购房者，成了近期创历史新低的房贷利率的主要受益者：除了北岸之外，大奥克兰地区的共7个地区中，有6个地区的低端住房，让首次购房家庭都可以负担得起房屋贷款；而全国其它地区房价虽然仍在上涨，但也被较低的房贷利率大大抵消，全国除了皇后镇湖区之外，其它地区的低端房屋，都能让首次购房家庭负担得起。
这份报告使用了3种数据：
- 房价——房屋售价，把房价从低到高分成4个部分，取其中最低的一部分；
- 收入——首次购房家庭的税后收入，即实得收入，基于25-29岁夫妇的平均薪资水平；
- 房屋贷款——采用主要大银行的两年期固定贷款利率，计算出所需偿付的房贷额度。
这份报告使用了新西兰房地产协会（REINZ）的房价数据，采取今年9月时每个地区住房售价的最低四分之一部分，计算所需要偿付的房屋贷款额度，再进一步计算其占有首次购房家庭的税后收入的比率——如果所需偿付的房屋贷款占家庭实得工资的40％或者更少，就被认为是负担得起。
奥克兰房屋变得更易负担
“房屋贷款负担能力报告”显示，自今年3月以来，普通奥克兰首次购房者需要偿付的房屋贷款，一直都低于40％的可负担门槛。尤其是央行最近一次意外降息，再次提高了奥克兰住房的可负担性。
在今年9月，房贷占奥克兰首次购房家庭净收入的比率，跌至35.77％，这是自2014年9月以来的最低水平，也就是说，奥克兰低端住房变得5年以来最容易负担。
在房价方面，按照房地产协会的数据，奥克兰的低端房价在5年内上涨了50％，从2014年9月的44万元，增加到今年9月的66万元。
过去5年的数据显示，所有50%房价的增长，几乎都发生在2014年9月至2016年9月的两年中，当时奥克兰低端房价从44万元增加到65.5万元，但在接下来的3年里，房价则一直趋于平缓。
但与此同时，房贷利率也在大幅降低。几大主要银行提供的两年期固定利率的平均值，从2014年的6.13％下降到今年9月份的4.50％，下降了42.9％。这是住房可负担性提高的主要决定因素。
另外，虽然幅度相对较小，工资的增长也有助于住房负担能力的提高。奥克兰典型的首次购房者的实得薪水，从2014年9月的每周1530.27元（对于一家全职工作的奥克兰夫妇来说），增加到今年9月的每周1687.49元，5年中增长了10.3％。
因此，总而言之，对于典型的奥克兰首次购房者来说，在过去的5年里，虽然低端住房的价格上涨了50％，但首次购房家庭拿回家的工资上涨了10.3％，再加上房屋贷款利率下降了42.9％，综合的结果导致房屋房贷能力提升。
负担能力的改善，几乎发生在大奥克兰的所有地区，在7个地区中，有6个进入到首次购房者负担得起的地区的行列，只有北岸的房价，虽然最近一段时间持续有所降低，但整体上仍然过高，低价房的中间价仍高达80万元，是唯一一个让首次购房者难以负担的地区，房贷占实得工资高达44.4％。
2019年9月大奥克兰地区的低端住房可负担性（房屋贷款占家庭收入的比率，%）
来源：房屋贷款可承受性报告
| 城市或地区 | 低端房价 / 万元 | 每周家庭收入 / 元 | 可负担性 / % |
| 大奥克兰地区Auckland | 66.0 | 1687 | 35.8 |
| 罗德尼区Rodney | 68.5 | 1687 | 37.3 |
| 北岸区North Shore | 80.0 | 1687 | 44.4 |
| 怀塔克里区Waitakere | 65.0 | 1687 | 35.2 |
| 奥克兰中心区Central Auckland | 70.1 | 1687 | 38.3 |
| 曼努考区Manukau | 66.0 | 1687 | 35.8 |
| 帕帕库拉区Papakura | 58.0 | 1687 | 30.9 |
| 富兰克林区Franklin | 56.5 | 1687 | 29.9 |
全国房价可负担性都有改善
较低的房贷利率，还改善了全国大多数地区首次购房者的负担能力，除了马努瓦图/旺格努伊和奥塔哥两个地区以外，所有地区的住房负担能力都有所改善。但改善的幅度，与奥克兰大多数地区相比，则相对较小。因为在全国许多地区，低价房屋的售价仍在持续上涨，但在过去的3年中，奥克兰的房价则基本保持不变。
在全国范围内，除了奥克兰北岸（44.4%）和皇后镇（51.4%）以外的所有地区，首次购房者仍然都可以负担得起低价住房，即那个地区首次购房者的房屋贷款额度，占家庭实际收入的比率少于40％。
9月份全国低端房屋中间价为42.1万元，住房可负担性为21.6%。在怀卡托地区，低价房屋的房屋贷款，只占9月份首次购房者实际收入的22.6％，丰盛湾地区为25.0％，大惠灵顿地区平均为24.9％，坎特伯雷地区为17.2％，奥塔哥地区为19.5％，住房负担能力仍然都远远低于大奥克兰（平均35.8%）。
2019年9月全国每个地区和城市的低端住房可负担性（房屋贷款占家庭收入的比率，%）
来源：房屋贷款可承受性报告
| 城市或地区 | 低端房价 / 万元 | 每周家庭收入 / 元 | 可负担性 / % |
| 全新西兰 | 42.1 | 1655 | 21.6 |
| 旺格雷区Whangarei | 39.0 | 1671 | 19.4 |
| 怀卡托地区Waikato | 42.9 | 1622 | 22.6 |
| 汉密尔顿区Hamilton | 50.2 | 1616 | 27.5 |
| 陶朗加区Tauranga | 58.0 | 1567 | 33.6 |
| 罗托鲁阿区Rotorua | 35.2 | 1609 | 18.1 |
| 耐皮尔区Napier | 44.6 | 1550 | 25.1 |
| 黑斯廷斯区Hastings | 38.5 | 1544 | 21.1 |
| 吉斯本区Gisborne | 28.7 | 1408 | 16.9 |
| 新普利茅斯区New Plymouth | 36.5 | 1553 | 19.6 |
| 北帕默斯顿区Palmerston North | 40.0 | 1675 | 20.0 |
| 旺格努伊区Whanganui | 22.5 | 1459 | 12.8 |
| 大惠灵顿区 | 49.0 | 1711 | 24.9 |
| 马斯特顿区Masterton | 32.5 | 1342 | 20.3 |
| 卡皮蒂区Kapiti | 50.5 | 1527 | 29.5 |
| 波里鲁阿区Porirua | 56.4 | 1624 | 31.2 |
| 哈特河谷区Hutt Valley | 48.5 | 1665 | 25.4 |
| 惠灵顿市Wellington | 63.5 | 1944 | 29.1 |
| 尼尔森市Nelson | 47.5 | 1589 | 26.2 |
| 基督城区Christchurch | 36.0 | 1667 | 17.9 |
| 达尼丁区Dunedin | 38.4 | 1473 | 22.3 |
| 皇后镇湖区Queenstown-Lakes | 85.4 | 1574 | 51.4 |
| 因弗卡吉尔区Invercargill | 24.8 | 1540 | 13.3 |
责任编辑：上官翎
