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ASB預計房價將下降6% 但明年會迅速恢復

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【大紀元2020年04月30日訊】(大紀元記者李捫心綜合報導)ASB銀行預測,今年全國房價將下降6%,這個預測是基於勞動力市場惡化、淨移民減少和租金下降等可以預期的一些因素。

不過這家銀行預計,由於創歷史紀錄的低抵押貸款利率,隨著勞動力市場的逐步復甦,明年房地產市場就將恢復到目前的水平。

新西蘭房地產協會的首席執行官賓迪·諾威爾(Bindi Norwell)表示,由於全國剛剛結束了長達33天的4級警報隔離,且接下來還有的兩週的3級過渡期,儘管目前還存在不確定性,但市場將會逐漸恢復,現在人們已經可以開始看房、進行買賣房產交割前的檢查等。

從高峰往下走  有餘地

ASB銀行高級經濟學家邁克·瓊斯(Mike Jones)表示,3月份的房屋價格數據已經證實,新西蘭房地產市場在進入4級警報隔離之前(3月25日),正處於「動力十足」的狀態。

截至3月底的數據顯示,即使把4級警報隔離的6天算在內,3月份的年度房價漲幅也高達9.3%,顯示出一個房地產市場周期性的增長高峰,全國的大多數地區都從中受益,其中一些地區還進入了房地產市場的「繁榮」期。

瓊斯認為,2月和3月的房地產市場的一些指標,比如出售天數減少和房屋上市比率降低(供不應求)等,都顯示出房價上升的壓力在加大。

有著這樣房地產市場」繁榮「做背景,33天的全面停擺之後,房地產市場的停滯和放緩就有緩衝餘地了。所以,他們預計,總體房價的降低的幅度應該不會太大。

失業率大幅上升

瓊斯說:「我們預計失業率將從4%上升到9%略低,工資增長也將急劇放緩,因此,那些受瘟疫影響的人償付現有的房屋貸款債務,將變得更加困難。」

相比之下,在2008年全球金融危機期間,新西蘭的失業率從3.3%升到了6.5%,那時對房地產市場的衝擊已經很大,房價大降了11.9%。

瓊斯說:「這次失業率的上升將是相當迅速的,但希望不會像以前的周期那樣持久。」由於從本週二全國剛剛開始部分恢復,到底有多少企業倒閉,多少人失業,還不完全清楚。

對於上週儲備銀行出台的要取消限貸令的建議,瓊斯表示,「創紀錄的低抵押貸款利率和房貸假期計劃導致的的債務減免,可能會在一定程度上限制了那些因為無法按期償還房貸等而造成的不良住房銷售,從而抑制了因為勞動力市場惡化對房價的影響。」

ASB銀行還預計,即使警報隔離級別降低、限制放鬆,住房供應也將下降,隨著潛在賣方選擇在上市之前等待更好的市場條件,住房供應會進一步「縮減」。

住房銷售放緩

數據分析公司CoreLogic的高級經濟學家凱爾文·戴維森(Kelvin Davidson)預計,2020年全國的房地產市場將放緩,住房銷量將下降約7%-10%,降低到大約總共7萬套的住房銷量。

戴維森說,「超低」的抵押貸款利率是導致住房銷量大降的一個關鍵因素。與全球金融危機時對房地產市場的衝擊相反,這次大瘟疫中,當銀行不得不收緊貸款時,信貸條件對於那些有收入和願意借錢的人,會仍然保持相對支持。

他說,儘管房價的下跌會讓那些一直想要買房的人受益,但隨著人們在KiwiSaver帳戶中的餘額的減少,以及房地產抵押款的同時減少,首次購房者可能會像以前一樣,仍然難以進入市場。

戴維森認為,儲備銀行提出的取消貸款與價值比率規則(限貸令)至少一年的建議,可能不一定會「改變遊戲規則」,因為銀行仍將對收支測試和可服務性保持謹慎。所以降低抵押款的要求只會使某些買家受益。

瓊斯說,那些最容易遭受經濟壓力的地區,尤其是皇后鎮和南部湖區等嚴重依賴旅遊業的地區,由於大瘟疫對旅遊業造成的衝擊而使當地的經濟遭到破壞,他們將受到最大的打擊。

他也預測奧克蘭的住房價格將下跌,因為奧克蘭地區的房地產市場,相較於全國其它地區,有著更高比例的房地產投資者,並且對住房市場的需求,相對更依賴於較高的外來移民人數和較多的海外買家。而這些因素的減少,都會導致對房地產的需求下降、市場低迷。

房租下降  投資者或離場

瓊斯說,由於中共病毒大瘟疫帶來的後續影響,新西蘭的邊境關閉可能會持續一段時間,新西蘭第二大出口產業旅遊業的恢復很難預期,這會打擊相關的房地產投資。

「我們預計,投資者將迅速撤離房地產市場,邊境的關閉,可能會進一步停止2018年外國買家禁令之後仍然存留的少量外國購買者。」

相比於奧克蘭和皇后鎮等地區,瓊斯預計,霍克斯灣(Hawkes Bay)、懷卡托(Waikato)、塔拉納基(Taranaki)、南部地區(Southland)和坎特伯雷(Canterbury)等擁有更多初級產業的地區,受到的衝擊會相對小一些,情況也會更好一些。

瓊斯說,即使政府沒有禁止未來六個月內房租加價,租金也可能會因為供求變化而下降。民眾的家庭收入將受到重創,可用來出租的房屋也將增加,因為其中有一部分短期度假出租(Airbnb)的住房,會因為已經無法再為旅遊業提供服務而轉向。

不過此前也有旅遊城市尼爾森(Nelson)的報導說,由於假日短租住房轉成日常長租,中間有許多障礙難以克服,所以並沒有像許多人所預測的那樣,出現大量Airbnb住房湧進租房市場的情況。

瓊斯說,他預計租金將下降約5%,這將進一步增加房價下行的壓力,「因為現有的投資者和潛在的投資者都不願意在此時購買或出售房產。」

戴維森則預測,隨著旅遊業的枯竭以及某些租戶的維持越來越難,房地產投資者可能會成為最先的賣房者。但這可能會影響房價,儘管不會像一些經濟學家所預測的那樣,下降15%-20%。

戴維森說,這一次與上次全球金融危機不同,銀行是在支持市場。他預計房價降低幅度在7%到10%之間。

戴維森表示,這可能會對那些被拒之門外的潛在買家起到提振作用。而限貸令的放鬆,也應該有助於那些一直想買房的人。

責任編輯:上官翎

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