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加拿大婚房的法規與稅務

與主要自住房、首要住所的區別

圖片來源:shutterstock
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當我們簽好買賣房産合約,並找到交接律師後,總會在律師的問卷上看到這樣的問題:

  • 房産的用途是自住還是出租?
  • 房産是否由您和您的已婚配偶共同居住?

律師為什麼會關心這樣的家務事呢?這要從房産的多重身份說起。一棟房子,除了有它的城市地址,有它的法律描述,也有它在不同法律法規中的特殊身份。這些多樣身份,決定了地産交易中的關鍵程序和稅務問題。

本篇從民用房産交易的角度,介紹房産的三個常見身份:婚姻房(Matrimonial Home),主要自住房(Principal Residence),首要居所 (Primary Place of Residence)

讓我們跟隨主人公大鵬和珍珍(一對多倫多的年輕夫妻)的故事,來看看這幾個概念的應用:

 婚姻房(Matrimonial Home):

 什麼是婚姻房

  • 大鵬和珍珍正式領證結婚後共同居住的房産,産權可以在大鵬一人名下,也可在珍珍一人名下,或兩人聯名所有,也可以是兩人租住的房産;
  • 房産可包括兩人在多倫多郊區的獨立屋,用於週末休閒;市中心金融區的小公寓,用於週一到週五上班歇腳;多倫多北部度假區的小木屋,每年夏天的週末去釣魚燒烤,等等。所以,婚姻屋可以不止一套;
  • 由於婚姻屋和其特權是由安省的家庭法說了算的,因此安省之外的房産,只作為一般資産對待,而不享有婚姻屋的特權;
  • 如果珍珍和大鵬沒有領證結婚,而是同居夫妻,則不存在婚姻房的概念(同居夫妻房産的權利和義務問題,不在本篇討論之列)。

婚姻房特權

  • 結婚後購買第一套房的時候,大鵬已經開始工作,珍珍還在讀書,沒有收入。貸款經理說,用大鵬一個人的名字拿到貸款的幾率更高。所以産權上自然也就只能寫大鵬。但是珍珍也要到律師辦公室簽署貸款文件,作為配偶許可大鵬抵押婚姻房獲得貸款。
  • 搬進新房不久的一天,珍珍和大鵬為了家務事爭吵起來,越吵越凶。大鵬怒氣衝衝地亮出房産證說,這房子是我的,首付是我爸媽出的,貸款和地稅也是我付的,你現在要麼給我蒸一鍋大包子,要麼卷鋪蓋走人。珍珍理直氣壯地地亮出結婚證,正告大鵬: 這房子是婚姻房,我雖然沒有産權,也有居住權,你休想趕走我。如果你要鬧離婚,這房子的價值我還得分一半呢。大鵬非常後悔沒有考慮用婚前協議或是婚內協議保護父母的首付和自己的投入。大鵬沉默片刻,乖乖掏出手機,從附近的包子店定了個外賣。至於房子的事情,再從長計議吧。離婚的經濟成本太高,雖然可以用來要挾對方,但真要實施起來,可能還離不起(要對這一知識點有更多瞭解,需借助家庭法律師的專業意見)。
  • 幾年後,珍珍和大鵬還是一對偶爾吵架的模范夫妻。珍珍也有了不錯的工作和收入,兩人打算賣掉小房子換個大房子,為生兒育女創造空間。雖然現有房産的賣家祇是大鵬一個人,珍珍也要到律師辦公室簽署賣房文件,作為配偶許可大鵬出售婚姻房.

婚姻房的身份會在産權上體現出來嗎?

答案:會的

大鵬質問自己的賣房律師:産權上就我一個人的名字,幹嘛要老婆也來簽字,她工作很忙不好請假的。

律師回答:我們在産權調查中查看了當年買房時候登記的貸款,上面有珍珍作為配偶的簽字許可。而且您也在問卷上告訴我們,這是您和珍珍女士一起居住的房産。所以麻煩您老婆請個假吧。

但是也有例外,就是如果大鵬的賣房律師和買家律師雙方在忙亂中都沒有調出貸款註冊仔細查看,而且大鵬也沒有如實告訴律師房産是婚姻屋。

從基本的産權狀況中,只能看到戶主的信息,而看不到房産是否為婚姻房。(雖然如此,賣家簽署的交接文件中,有一份宣誓書,要大鵬如實陳述婚姻房現狀。在宣誓書上故意撒謊則屬於偽證罪。)

還可能出現一種情況:自從那次包子事件的吵架後,珍珍還是覺得擔心,自己的名字不在産權上,萬一大鵬偷偷賣房,然後玩失蹤怎麼辦。於是珍珍背著大鵬,諮詢了家庭法律師,又聯繫了地産律師,單方在産權上註冊了「婚姻房指定」。這樣一來,無論是換貸款還是賣房子,大鵬都無法繞過珍珍。

當然這一招在和平夫妻間不太可能用到,我們通常看到的是,在離婚大戰拉開序幕的備戰時期使用。至於此招還有什麼其它妙用,就要請教家庭法律師了。

關於婚姻屋特權和離婚資産分配的更多細節,本篇不予討論。如果遇到實際問題,一定要以家庭法律師的專業建議為準

主要自住房(Principal Residence)

我們這裡討論的主要自住房,和會計師們常常掛在嘴邊的主要自住房不完全是一個概念。從稅務規劃的角度上,有多套房屋的納稅人可以指定主要自住房,從而獲得增值稅的豁免。主要自住房的居住者可以是納稅人本人,也可以是納稅人的配偶或子女。

房產交易律師所關心的主要自住房,則是和土地傳讓稅(Land Transfer Tax)首次買房退稅的資格有關。根據安省財政廳的要求,首次買房者退稅的條件之一,就是買家本人需要將房産作為主要自住房,衡量依據是在交接日起9個月內入住。至於房産3年5年後是否仍為買家的主要自住房,則不是交易時所考量的議題。

首要住所Primary Place of Residence)

首要住所的概念,會在樓花房花交接中用到,是自住型買家HST退稅條件之一。這一條件包含幾個要素:

第一,居住者在全球范圍內只能擁有一處「首要住所」;

第二, 居住者的身份,必須是簽署合同的買家本人,或親屬(就是Relation。Income Tax Act定義將其定義包括父母、祖父母、子女、養子女、孫子女、親兄弟姊妹、妻子丈夫、同居配偶; 前夫前妻——只針對HST Rebate適用);

第三,將房産作為主要住所的意圖需要在簽約購買樓花的時刻體現出來。

用人類語言來解釋一下這幾個要素:

  1. 珍珍聽說公寓樓花是很好的投資機會,就在離自己居住的獨立屋不遠的交通樞紐地帶購入了一處樓花。交接時,珍珍並不打算搬進公寓,但又想獲得2萬多的退稅,怎麼辦?珍珍靈機一動,老爸老媽很快就要來旅遊探親了,既然他們符合親友定義,可以把居住者寫成爸媽獲得自住退稅嗎? — 珍珍的父母都沒有加拿大身份,且在國內擁有住房,他們目前只在夏季來多倫多小住,多數時間還是生活在國內的。這處公寓並不能視作其父母的首要居所。珍珍可以將公寓出租,再去申請出租型的HST Rebate.
  2. 珍珍和大鵬看上了一處房花,打算房子建成後搬進去自住。但是交接臨近之際,貸款壓力測試出臺,兩人的收入申請到貸款十分困難,因此求助多倫多的富豪大伯,請大伯也一起上産權,好拿到銀行貸款。建築商提供了合同修改版,將大伯作為買家加入合同。交接如期進行,但大伯從未搬入。—根據CRA近年的案例,所有的買家或其符合條件的親屬必須一個不落地入住,才能拿到自住型退稅。雖然聽起來很不講道理,珍珍和大鵬就這樣和退稅失之交臂。但如果出手援助的人不是大伯,而是大鵬的親爹,那麼就好辦了。買家:珍珍,大鵬,鵬爹;入住者:珍珍,大鵬,鵬爹的親屬(大鵬),退稅拿到!

【更新於2020年5月,剛剛查看了最近建築商的交接文件,特別對這一要素劃重點,並要求買家提供宣誓書;新的案例法可能改寫這一原理。】

  1. 珍珍和大鵬在多倫多市金融區投資了一處樓花,簽約時兩人已經擁有北邊的獨立屋。交接後大鵬偶爾加班太晚,會在金融區的公寓歇腳,但多數日子,他都會準時搭乘go-train回到郊區的獨立屋,和珍珍共進晚餐。此處公寓不是大鵬的主要住所。要安全符合退稅條件,建議先出租一年,拿到出租退稅,日後如果需要再收回自用。
  2. 珍珍和大鵬都是自雇職業,多數時間在家辦公。2年前,他們在金融區投資了一個studio獨間公寓,面積不超過500尺。公寓交接時獲得了自住HST 退稅,他們還忙乎一陣把證件地址改到新房。幾個月後,由於寶寶出生,珍珍歇了産假收入減少,兩人將公寓出售套現。不久,CRA來追債討回退稅, 追債理由:簽約時兩人已經擁有郊區獨立屋,兩人的工作場所多數在家而不是市中心,兩人入住小於500尺的獨間公寓不合常理,退稅要連本帶息歸還CRA。

文:Jessie Liu(地產律師助理)

(責任編輯:芮蕾)

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