【大紀元2021年01月15日訊】（大紀元記者李捫心綜合報導）因為一些房東表達對新的《住房租賃修訂法案》的不滿，使得這個從去年8月就已經通過並開始實施一些條款的新的修訂法案，再次成為各方爭論的焦點。
從2月11日起，1986年《住房租賃法》的修訂法案的主要條款將正式開始實施，這項35年來最大的租賃法修訂，被普遍認為旨在保護和擴展租客的權益，但也讓房東更難繼續出租投資。
在這些主要條款開始實施後，房東將更難迫使有問題的租客搬出，也很難找到可以這樣做的理由，而且其他一些相應的限制和懲罰條款，會讓房東感覺處處都處於被動。這直接導致很多房東認為未來的出租投資前景暗淡。
這項法案不但引發房東反彈，公開表示要空置房屋；更引來各方辯論，幾位專家都質疑，這項法案在一方面可能會導致大量房東出售或空置房屋；在另一方面，出租房屋的減少以及出租成本的上升，可能會導致租金大幅躥升，同時有不良歷史的租客也會更難找到租住房屋，這反而使租客陷入被動，讓這個法案成了一把雙刃劍。
目前新西蘭的大約60萬套出租房產中，有大約150萬人租住，其中54.6萬出租房屋，為27萬私人房東擁有。所以，不管是房東還是租客，將受到新法案影響的人群是相當大的，這其中還不包括那些與房東同住的租客。
房東不滿 威脅空置引風波
據英文《先驅報》本週一（1月11日）報導，位於劍橋（Cambridge）的投資者約翰‧肯內爾（John Kenel）公開表示，在新的租賃法案實行之後，他可能會空置他的那些投資房產，因為繼續出租會很難。
肯內爾是位房地產開發商，以前都是購買舊房進行整修再出售。因為明線測試（Brightline Test）的限制，買來的房屋都會先出租，以幫助支付地稅、保險和房貸利息等費用。但在新法案實施之後，他感覺出租房屋的收入可能無法抵消由此帶來的麻煩和可能對房屋造成的損壞，所以決定寧可空置，也不出租。
肯內爾說，與他持相似想法的房地產開發商還有一些，他們也會選擇不出租。他認為，政府做出該決策的原因「只是因為他們不了解其中的因果關係」。
專家：新租賃法弊多利少
早去年8月《住房租賃修訂法案》在國會通過後，新西蘭房地產協會的時任首席執行官賓迪‧諾威爾（Bindi Norwell）就表示，一項調查發現，46％的房東和投資者都表示，如果取消房東「90天通知權利」（結束租約）的條款開始執行的話，他們很可能會出售其出租房產。
她所說的條款，就是將在2月11日正式生效的、限制房東權利的主要條款之一。
諾威爾認為，這樣做弊多利少。「鑑於我們在全國範圍內已經缺乏優質的出租房屋庫存」，「這將進一步減少可用的租賃物業數量，並有可能進一步推高租金。」
諾威爾以奧克蘭和惠靈頓在過去三年中租金中位數的漲幅為例，表明租金已經大幅上漲。其中惠靈頓上漲了高達20.2%，從三年前的每週420元上竄到去年年中的505元；奧克蘭也從每週510元上漲至550元，上漲了月10%（9.8％）。
而按照奧克蘭最大房地產經紀公司巴福特（Barfoot & Thompson）在去年9月的數據，奧克蘭大區的9個地區的租金中位數為每週587元。
她表示，隨著更多房東從租房市場退出，很難預計租金會還會再上漲多少；另外，因為更難解決租戶拖欠租金的問題，房東出租房屋時會更加謹慎，所以那些沒有良好租房歷史的租戶，可能會比他們現在更難租到房屋。
專門從事房地產業務的會計師安東尼‧阿普爾頓-塔特索爾（Anthony Appleton-Tattersall）也表示，因為把房租給有問題房客的風險太大，所以大多數房東會發現，與其被困在有問題房客的租約上煎熬，還不如空置房屋更好一些。
他預計，「從短期來看，這些變化對房東來說是可怕的；但從長遠來看，這種意想不到的後果只會推高租金和房地產價格，所以堅持下去的房東最終是會贏的。」
《住房租賃修訂法案》改了啥？
這個修訂法案總共分為三個階段。
第一階段，從去年8月11日起開始執行：
把房東租金上漲的時間段，從過去的6個月，延長到1年。
第二階段，從今年的2月11日起開始執行，其中包括：
–房東更難趕走租客——房東不能在沒有任何理由的情況下，通過發出90天的通知來終止定期租約；
–租客可以要求對房屋進行裝飾和改變——如果更改較小，房東不得拒絕，而且房東必須在21天內響應房客的要求；
–房東更難查找租客不良歷史——租賃法庭的禁止令可以根據涉事方要求，移除之前判決中的人名；
–房東不能拒絕租戶安裝光纖寬帶——除非有特殊的豁免；
–房東不能拒絕租客重新安排租約的要求——除非租賃協議禁止轉讓，否則房東不能無理由拒絕；
–所有的固定期限租約在結束時都將自動轉化成持續的定期租約；
–房東必須提供書面租約——否則違法；
–租賃法庭對錯誤一方的判罰金額，從5萬元漲至10萬元；
–禁止租金競標——刊登出租物業廣告必須標明租金價格。
第三階段，從今年8月11日起生效：
–遭受家庭暴力的租戶，可以通過發出兩天的家庭暴力通知和證據，退出固定期限或定期租約，而不會被罰款。
–如果房客毆打了房東、其家庭成員或代理人，並且房東已向警察提訴，房東可發出14天終止租約的通知。
層層加碼 房東或退出租房市場
除了《住房租賃修訂法案》外，從7月1日起，進一步的“健康之家」新住房標准將開始執行，以確保房屋適合居住。這意味著房東將需要遵守新的更嚴格的隔熱、通風、防潮、排水和阻風標準。
對於大多數房東來說，“健康之家」或租金增長期限延長等條款都不是大問題，爭議最大的，莫過於將在3週後開始執行的、第二階段中的“90天通知終止租約」的變化條款，就是這個條款，據信可能嚇退不少房東。
在這個條款下，房東所能給出的終止租約的合理理由，可以是房東要賣房，但這時給予租客的期限，由原來的42天，延長一倍多到90天，這就意味著在賣房前3個月，就要通知租客；其他的的可接受理由，都必須是真實的，比如要拆除或改變房屋的用途，才能趕走租客。
如果碰到有反社會行為的租客，或者拖欠租金，房東想驅逐租客就難上加難：
對於三次表現反社會行為的租客，房東將必須在90天內向租戶發出三份書面通知，說明其每一項反社會行為，然後再向租賃法庭申請終止租約。
另外，對於拖欠租金的租客，必須要租戶在三個月內、在三個不同的場合每次拖欠租金五天，房東才能像前一種反社會行為一樣的作法，要求終止租約。
責任編輯：筱康
