【大纪元2021年01月15日讯】（大纪元记者李扪心综合报导）因为一些房东表达对新的《住房租赁修订法案》的不满，使得这个从去年8月就已经通过并开始实施一些条款的新的修订法案，再次成为各方争论的焦点。
从2月11日起，1986年《住房租赁法》的修订法案的主要条款将正式开始实施，这项35年来最大的租赁法修订，被普遍认为旨在保护和扩展租客的权益，但也让房东更难继续出租投资。
在这些主要条款开始实施后，房东将更难迫使有问题的租客搬出，也很难找到可以这样做的理由，而且其他一些相应的限制和惩罚条款，会让房东感觉处处都处于被动。这直接导致很多房东认为未来的出租投资前景暗淡。
这项法案不但引发房东反弹，公开表示要空置房屋；更引来各方辩论，几位专家都质疑，这项法案在一方面可能会导致大量房东出售或空置房屋；在另一方面，出租房屋的减少以及出租成本的上升，可能会导致租金大幅蹿升，同时有不良历史的租客也会更难找到租住房屋，这反而使租客陷入被动，让这个法案成了一把双刃剑。
目前新西兰的大约60万套出租房产中，有大约150万人租住，其中54.6万出租房屋，为27万私人房东拥有。所以，不管是房东还是租客，将受到新法案影响的人群是相当大的，这其中还不包括那些与房东同住的租客。
房东不满 威胁空置引风波
据英文《先驱报》本周一（1月11日）报导，位于剑桥（Cambridge）的投资者约翰‧肯内尔（John Kenel）公开表示，在新的租赁法案实行之后，他可能会空置他的那些投资房产，因为继续出租会很难。
肯内尔是位房地产开发商，以前都是购买旧房进行整修再出售。因为明线测试（Brightline Test）的限制，买来的房屋都会先出租，以帮助支付地税、保险和房贷利息等费用。但在新法案实施之后，他感觉出租房屋的收入可能无法抵消由此带来的麻烦和可能对房屋造成的损坏，所以决定宁可空置，也不出租。
肯内尔说，与他持相似想法的房地产开发商还有一些，他们也会选择不出租。他认为，政府做出该决策的原因“只是因为他们不了解其中的因果关系”。
专家：新租赁法弊多利少
早去年8月《住房租赁修订法案》在国会通过后，新西兰房地产协会的时任首席执行官宾迪‧诺威尔（Bindi Norwell）就表示，一项调查发现，46％的房东和投资者都表示，如果取消房东“90天通知权利”（结束租约）的条款开始执行的话，他们很可能会出售其出租房产。
她所说的条款，就是将在2月11日正式生效的、限制房东权利的主要条款之一。
诺威尔认为，这样做弊多利少。“鉴于我们在全国范围内已经缺乏优质的出租房屋库存”，“这将进一步减少可用的租赁物业数量，并有可能进一步推高租金。”
诺威尔以奥克兰和惠灵顿在过去三年中租金中位数的涨幅为例，表明租金已经大幅上涨。其中惠灵顿上涨了高达20.2%，从三年前的每周420元上窜到去年年中的505元；奥克兰也从每周510元上涨至550元，上涨了月10%（9.8％）。
而按照奥克兰最大房地产经纪公司巴福特（Barfoot & Thompson）在去年9月的数据，奥克兰大区的9个地区的租金中位数为每周587元。
她表示，随着更多房东从租房市场退出，很难预计租金会还会再上涨多少；另外，因为更难解决租户拖欠租金的问题，房东出租房屋时会更加谨慎，所以那些没有良好租房历史的租户，可能会比他们现在更难租到房屋。
专门从事房地产业务的会计师安东尼‧阿普尔顿-塔特索尔（Anthony Appleton-Tattersall）也表示，因为把房租给有问题房客的风险太大，所以大多数房东会发现，与其被困在有问题房客的租约上煎熬，还不如空置房屋更好一些。
他预计，“从短期来看，这些变化对房东来说是可怕的；但从长远来看，这种意想不到的后果只会推高租金和房地产价格，所以坚持下去的房东最终是会赢的。”
《住房租赁修订法案》改了啥？
这个修订法案总共分为三个阶段。
第一阶段，从去年8月11日起开始执行：
把房东租金上涨的时间段，从过去的6个月，延长到1年。
第二阶段，从今年的2月11日起开始执行，其中包括：
–房东更难赶走租客——房东不能在没有任何理由的情况下，通过发出90天的通知来终止定期租约；
–租客可以要求对房屋进行装饰和改变——如果更改较小，房东不得拒绝，而且房东必须在21天内响应房客的要求；
–房东更难查找租客不良历史——租赁法庭的禁止令可以根据涉事方要求，移除之前判决中的人名；
–房东不能拒绝租户安装光纤宽带——除非有特殊的豁免；
–房东不能拒绝租客重新安排租约的要求——除非租赁协议禁止转让，否则房东不能无理由拒绝；
–所有的固定期限租约在结束时都将自动转化成持续的定期租约；
–房东必须提供书面租约——否则违法；
–租赁法庭对错误一方的判罚金额，从5万元涨至10万元；
–禁止租金竞标——刊登出租物业广告必须标明租金价格。
第三阶段，从今年8月11日起生效：
–遭受家庭暴力的租户，可以通过发出两天的家庭暴力通知和证据，退出固定期限或定期租约，而不会被罚款。
–如果房客殴打了房东、其家庭成员或代理人，并且房东已向警察提诉，房东可发出14天终止租约的通知。
层层加码 房东或退出租房市场
除了《住房租赁修订法案》外，从7月1日起，进一步的“健康之家”新住房标准将开始执行，以确保房屋适合居住。这意味着房东将需要遵守新的更严格的隔热、通风、防潮、排水和阻风标准。
对于大多数房东来说，“健康之家”或租金增长期限延长等条款都不是大问题，争议最大的，莫过于将在3周后开始执行的、第二阶段中的“90天通知终止租约”的变化条款，就是这个条款，据信可能吓退不少房东。
在这个条款下，房东所能给出的终止租约的合理理由，可以是房东要卖房，但这时给予租客的期限，由原来的42天，延长一倍多到90天，这就意味着在卖房前3个月，就要通知租客；其他的的可接受理由，都必须是真实的，比如要拆除或改变房屋的用途，才能赶走租客。
如果碰到有反社会行为的租客，或者拖欠租金，房东想驱逐租客就难上加难：
对于三次表现反社会行为的租客，房东将必须在90天内向租户发出三份书面通知，说明其每一项反社会行为，然后再向租赁法庭申请终止租约。
另外，对于拖欠租金的租客，必须要租户在三个月内、在三个不同的场合每次拖欠租金五天，房东才能像前一种反社会行为一样的作法，要求终止租约。
责任编辑：筱康
