【大紀元2022年05月05日】（大紀元記者李平多倫多報導）對於多倫多和溫哥華兩地租客來說，房租似乎漲得太快，但房東現金流不僅未改善，反而吃緊甚至虧損。專家警告，隨著央行加息，房價漲幅放緩，一些債務沉重的房東開始感覺供房日益困難，最後會將房租越推越高。
專家表示，近年多溫兩地許多個人地產投資人士發現，按揭月供和其它供房成本悄悄上漲，房屋成本大過租金收入，出現入不敷出情況，還能繼續支撐是因為都堅信在房價飛漲大環境下，最後賣房時能大賺一筆。
2020年買投資物業人群未現破產跡象
多倫多按揭經紀巴特勒（Ron Butler）透露，最近每天都收到省內地產投資個人電話，這些人投資物業首付都是全部或部分用首套住房淨值抵押貸款（HELOC）支付，而住房抵押貸款都是隨央行加息減息上下浮動。
今年截至目前，央行已加息0.75%，專家估計未來幾個月央行還會多次加息。如此一來，住房抵押貸款月供自然水漲船高，令許多在疫期房市高峰期花大價錢投資物業的投資人尤其吃不消。
巴特勒表示，7年前房價還算便宜時投資物業的人，可能現金流充足，還淨值抵押貸款沒問題，但如是過去18個月內用淨值抵押貸款投資物業的人，僅靠租金可能無法足以支持房屋持有成本，經濟就會出問題。
巴特勒表示，安省近幾年趁首套住房大幅增值時用淨值抵押貸款投資第2套物業的業主大有人在，許多人不會告訴銀行首套住房淨值抵押貸款是用來投資第2大物業，拿到第2套物業首付所需淨值抵押貸款後，又申請其他按揭來投資更多物業。
巴特勒透露，現在淨值抵押貸款利率隨央行加息日益升高，其中許多撬動太多槓桿的人，都忙著將剩餘淨值抵押貸款轉成還款更靈活的普通按揭債務，但有些人因投資物業額外債務滿足不了銀行還款要求，或因央行加息無法通過聯邦按揭壓力測試，或因按揭債務要求同時償還本金和利息導致月供遠超淨值抵押貸款月供，而無法轉換。
巴特勒表示，目前雖仍未看到這種現象，但2008年金融危機房價短暫下跌時許多槓桿沉重的投資者就碰到這種麻煩。
Realosophy Realty地產經紀公司總裁帕薩利斯（John Pasalis）表示，多數房東，不像用淨值抵押貸款投資第2套物業的房東一樣脆弱，其中許多人都是固定利率，幾年內都無需擔心加息效應。還有些人即使是用浮動利率，也因銀行因利率上調將每月固定月供中的利息還款比例加大，也無需擔心。
帕薩利斯承認，利率上升令許多投資物業入不敷出的房東頭疼，但就目前數據來看，2020年投資大多區物業的許多投資者還未到破產地步。
投資物業負現金流日益普遍
《環球郵報》和帕薩利斯提供數據顯示，2020年共管公寓均價60萬元（加元，下同）多一點，按年均地稅2,235元、月均管理費514元、當時2.29%5年固定按揭利率、20%首付算，供樓月均成本2,800元左右。共管公寓當前平均月租不到2,250元，兩兩相抵，房東每月現金流失淨虧損550多元。投資獨立屋的房東情況更慘，每月現金流淨虧損高達近1,160元。
帝銀和Urbanation 2021年3月報告顯示，大多區2020年註冊投資物業的共管公寓中37%出現負現金流，平均每月供樓成本高出租金收入492元。
卑詩Zolo地產市場內容主管金女士（Romana King）則表示，溫哥華坊間傳聞是出現負現金流的房東比例不大，一是因外國投資者投資買樓要麼用現金，要麼因加拿大信用歷史不足被銀行要求提高首付比例而使月供壓力較小。
金表示，話雖如此，當地仍有不少個人物業投資者出現負現金流。
許多人房子即使租不出去損失成千上萬租金收入，也因指望房子最終能賣個好價錢而繼續強撐。帕薩利斯表示，許多人投資大多區物業，每月現金流即使虧損，也想著到年底房價能再漲個5萬元、7萬元而不在乎。
租金面臨上漲壓力
專家表示，就目前而言，公寓價格漲幅放緩幅度不像單戶住宅那麼猛，出現負現金流的房東暫時無需擔憂。另一類無需擔心負現金流的投資人群，是為子女投資物業的父母。尤其在溫哥華，父母們普遍擔心子女將來買不起房而提前投資。
專家認為，儘管如此，利率上漲大環境下，還是有不少負現金流的房東會脫手手中燙手山芋，讓一些公寓投資者止步，從而衝擊整個租房市場。
專家表示，當前房屋供應增加需求放緩，可能會給房價帶來下行壓力，但有可能對租金起到反效果。一方面，隨著公寓投資現象縮水，導致共管公寓出租房源減少。另一方面，租房需求因移民和留學生大量湧入持續強勁，如此一來，租金就會面臨上漲壓力。
專家表示，再加上供房壓力吃緊，房東也有可能漲租金。政府雖有租金上漲限制，但房東想漲租有的是辦法，如以裝修為由驅趕現有租客，招新租客時再漲租金。房東與租客之間，永遠存在這種拔河關係。◇
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