【大纪元2014年11月02日讯】前言：大多数人买房是为了有个安定的家，可是有的人买房纯粹是在买生意，为赚钱。澳洲的房产市场也确实同时具备这双重的功能，有不少新建的商务大楼就是专门卖给投资客的。下面就来看看一个生意人是怎样买商务办公室的。
买房的经过
我是干股票经纪的，经常会向我的客户推荐即将上市的新股票。买房子也是这个理，那些即将建成的房子就和即将上市的股票一样，里面是有油水的。当年悉尼市中心有一块空地，从我1991年移民到澳洲起，就一直荒芜在那里，旧房已经拆掉，新的地基已经挖得很深，但不知何故停工了，像个大黑洞。旁边都是高楼大厦，极不对称。原来，市政府对悉尼中心地段的楼高有一定限制，而黄金地段地价又很高，造成开发商经营成本高，算下来获利空间太小，一黑黑了许多年，大大影响了悉尼国际形象。经过多年协调，市政府终于放宽楼高限制，又同意发展商进一步向地下深挖，获得更多空间，终于开始动工，于是有了下面故事。
那是一个月白风轻的晚上，我在悉尼市中心‘新富丽宫酒楼’参加一场慈善晚会，我们一桌都是华人房地产、贷款、律师、会计、餐馆、留学、移民等方面生意人，平时有来往，互惠互利。我迟到了十分钟，只见他们拿着几迭纸在互相传阅，窃窃私语，一脸兴奋，溢于言表。我以为他们手上拿的是待会儿慈善拍卖的清单。此时邻座告诉我，明天是那个‘黑洞’放盘的第一天。他一说黑洞，我马上明白了，每天开车都经过那里的。他们手里的就是刚刚出笼的价目表，有效期两周。我一看价目，四五十万，首期不就是四五万吗？比买个生意还便宜。我便问：怎么个买法？邻座说：样品房还没有造好，售楼处还没有开张，报纸广告也没有出来，不过那个房地产商已经拿到了第一期开盘的报价，可以内部登记。你只要把姓名、地址、电话告诉DANEL，定金也不要付，两周内搞定就可以了。哦，这样啊。作为一个生意人，这些信息就足够，怪不得人人都脸放红光，在抢头彩呢！我老婆就坐对面，已经拿到COPY，向我扬了扬，显然已有同感。
晚会结束回到家，铺开图纸细观察。房型多多眼花花，上下左右不同价。我和老婆就像在逛超市，在好几个楼层、几十处房间里随意挑选。首先排除那些价位过高我们拿不出首期的。然后着重考虑作为办公室的风水要点，将来我们出租给租客，要有助于租客生意兴隆：1、房间形状不规则的，财相不旺。2、开门正面对着电梯的，财气难聚。3、房间里有承重大立柱的，财路受阻。4、四周无窗只靠空调的，财源有限。这样一挑，合乎条件的只有三套。
考虑到其他消息灵通人士可能捷足先登，我们圈定了其中两个房间号码，另一个房间号码1738有欠吉祥，也放弃不要（很多商务大楼都有这个同样号码，这里就避嫌不明说原由了）。
第二天一上班我就拨通了DANEL的电话，刚刚把房间号码报过去，DANEL就说这个已经被登记了。原来另外有个律师朋友更加精明，昨天回家后睡觉前就先用传真件把房间号码给抢注，拔了头筹。我有时想，怎么几十万的房子像不要钱似的，你抢我抢呢，难道这就是行情？
果然说涨就涨，第四天我便接到DANEL通知，原定价目表的有效期改为一周，就是说还有一天。然后下周起所有余下的房间便平均每套涨5万。那天出席慈善晚会的同桌，每人都登记了一到两套。那个房地产商本人更是一人注册十套。发展商ME一看市场这么火爆，自然迅速涨价。他可能没有想到的是，那个房地产商十套，其实用的是‘大爷、二奶、三姨、四叔、五舅、六朋、七友、八哥、九妹’的名字，然后再找对象拉郎配，转手出去赚差价。可见有时候代理对你说再不买就没了，其实有很多水分在里头。
这回我买到了便宜五万的‘新上市股票’，很容易租出去，就等着收租去存银行了。可是真想不到大楼落成后，这个办公室竟然一年多租不出去，成了一个大黑洞里的小“黑洞”！怎么会这样的呢？请看
高层楼花里的秘密
1.楼花的一期二期三期。高层楼盘是一项庞大的工程，分一期二期三期。建筑工程的周期与我们买房者无关，但是发展商的资金投入也是分期分批的，也与我们就很有关系。发展商投入第一期资金后，当然希望尽快销售，资金回笼，再去银行贷第二期款项。所以首期销售的房价和速度直接影响该楼盘的潜在含金量与银行对此的评估，从而影响到第二期贷款审批的速度、额度和利率。这个市场规律就造成发展商在决定首期价目表的时候，一定不会太贪心，而是让利促销，从而给内部消息灵通人士带来了机会。
2.抢头盘少论价。一个大型楼盘的发售，有几十到几百套楼花，市场消化至少要三年两载，其中最初的20%左右首期楼花，发展商一定开快车售出，造成宣传上轰动效应，刺激后市。作为买楼花者，关键便在于有没有机会抢到这20%，至于价钱，发展商精算师们早就算好，一定有让利的成分。这也就是那个精明的房地产商，会用三姑六婆的名字一下子拿下十套，他可以从容加价后再转手给真正需要的“买楼花人”。
3.楼花SETTLE后有段时间租不出去是正常的。这和新上市股票不可能一下子抛光是一样的。大型楼盘被市场消化需要时间，房间接二连三竣工，却不可能一下子全租出去。道理容易明白，可是落实到“买楼花人”头上，滋味却很不好受。我眼看自己每个月要付银行贷款2500澳元，房间却空关着，一分钱也收不回来，就想把租金降下来，早点租出去。可是老婆大人说房子价值摆在那里，不担心。如果降价就会长期收不回成本。所幸我们能力还能承受，空关11个月后租出去了，要到2008年打平手。好在租约是三个3年，延续到2012年开始盈钱，直到现在，变成了一棵果树，摇一摇，掉下来的都是钱。
本文的启示
1.投资楼花有内在规律。大型楼花看得见摸得着。什么时候动土拆墙出广告、什么时候拆脚手架、什么时候封顶，即使是路人甲、路人乙都一目了然。作为有心人，要抢头盘的20%，也要抢末班车的20%。头盘是发展商全新推广，末班车是发展商清仓了结，撤出人力、物力、财力，这两头都容易拿到好价钱。最糟糕的是那些看过好几遍广告，听过好几次讲座，有过好几次犹豫，下过好几次决心，结果买回来中间段的60%，那是发展商斩客最厉害的阶段。“买楼花人”啊，要么夺食鸡口，要么觅宝牛后，却不可供腹猪兜，各位看官以为然否？同样的故事前几个月刚刚又发生过：悉尼达令港国际展览大厦拆了，首期发售住宅竟然出现连夜排队等开门的‘中国特色’。仅一天首期全部落定！发展商笑死了、买楼花人笑坏了，双赢哦。
2.事先要有两手准备，想好楼花竣工可能租不出去的应对法。买楼花比买现房风险大许多，“买楼花人”需要预计到一两年后竣工时的市场供求情况。我的那些精英朋友，和我一样面临空关，但他们早就想好了对策。交出定金买下楼花时，就停止了自己现有办公楼的租约，楼花落成后租得出去最好，租不出去就自己搬进去作办公楼。现在那栋大楼里的华人会计、律师，房地产，很多是那天晚上慈善晚会的座上客呢。另一位朋友就有点麻烦，空关几个月后耐不住了，把房间分割成小块出租，希望吸引中低层生意人。可是多花了上万成本，租客流动频繁，顾此失彼，很难管理。至于我的楼花，采取降价出租也是可行的，老婆宁空关不降价，此对策风险略大，但很难预知，我还是不失时机地展示出我的绅士风度：女士第一（LADY FIRST）。
两道思考题：
1.本文中办公用房通常租约“三个三年”是什么意思？
2.购房的要素和价格均相同，一套是全新房，一套是一两年新的二手房，管理费杂费也相同，你买哪一个？
读者留言
jacksl：受益匪浅。第二个思考题本人马上会碰到，怎么办好？
L君：买一年新二手房比较实在，因为它已经被市场吸收了。跟帖：对，我遇到过两次全新房，都有暗毛病。等买下后几个月才发现。
E君：第一个三年‘死约’：双方定每年加租百分比。如租客一年后退租, 要交余二年全数租金。第二个三年‘生约’：租客与房主双向优先选择租或不租。第三个三年，生约或死约，均有互约来议定。
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