【大纪元2015年11月22日讯】（大纪元记者黄威瑞典报导）近两年瑞典房地产价格一路飙升，业内业外人士都在热议这是不是“泡沫化”。那么这个瑞典式“泡沫化”和大陆楼市的“泡沫化”是不是一个概念呢？瑞典房产供求什么时候会平衡？楼市价格飙升的原因到底是什么？未来房价会不会大跌？本报采访了斯德哥尔摩市政建筑负责人，瑞典房产市场分析顾问和房产中介，看看他们从不同角度的分析。
“泡沫化”概念不同
来自瑞典北欧房地产分析公司Evidens Grupp的房地产研究顾问理查德． 贝尔．冯． 林德（Richard Berg von Linde) 表示，瑞典房产市场上被称之为的“泡沫化”和中国大陆的“泡沫化”虽然都是使用同一个词，但实际上有本质的区别。
瑞典这里从来没有过政府出面大量刺激建房，而且买房者绝大部分都是为了住房，而不是为了出租或炒卖。事实上瑞典对出租住房也有很多限制，买房出租多数是租给孩子、亲戚，或者是因为工作出差时间长，如几个月到一年，而把空档期租给短期房客。加之瑞典住房供不应求情况严重，绝不会出现大陆无人入住的“鬼城”现象。
瑞典房地产市场高度透明，运营系统成熟，从长久来讲市场比较稳定。
事实上瑞典的“房产泡沫”和美国的“房产泡沫”也不是一回事。林德说他们即将发表的研究报告显示， 十年前美国人对房地产价格的期望值远远高出实际价格，这是造成2007-2008年美国房产泡沫破裂的原因之一。 而瑞典人目前对房地产的期望值基本符合房价的实际水准。
房产中介公司Karlsson Uddare 的房产经纪人约纳斯． 蒂尔曼（Jonas Tillman) 对房价飙升有自己的看法，甚至直接就否认了瑞典房产“泡沫化”的说法！ 他说房价飙升的关键是住房市场供求悬殊，供远不应求，尤其是斯德哥尔摩这类的大城市，这里是瑞典经济的马达， 多数工作机会在这里， 租房供应又太少，一套很小的一房一厅的房租就可达到至少1万克朗（约合1千欧元），找到工作就有贷款能力，买房的人就会很多，当然房价就涨。
斯德哥尔摩的多数新建房是卖图纸，也就是图纸设计好了，房子还没建就都卖出去了。蒂尔曼认为政府必须刺激建新房，现行政策已经成为经济增长的阻碍了。
同时他表示市场上可买卖的房子有限的另一个原因是老房子少。这主要是“归功于”瑞典税务制度，卖方利润会被打税，这造成很多老人不敢卖房。例如一对老年夫妇可能在一套大房子里主了半辈子，这期间房价可能涨了5、6倍，甚至10倍，如果其中一个老人先走了，还在世的那个老人想买一个小公寓住，可是卖老房的利润会让这个老人突然背负巨大的税债， 她（他）就宁愿还住在那套大房子里也不愿卖了！
蒂尔曼认为政府取消利息补贴（Ränteavdrag) 也不会有什么大的作用， 最重要的是多建新房，和鼓励卖旧房。他说允许老人把卖房时的盈利税全部无限推延，市场上马上就会多出很多房产来卖。
破世界记录的住房排队队伍？
据租房机构“瑞典住房中介”（Svenska Bostadsförmedling)， 2014年底瑞典有47万多人在排队等租房。今年人民党人罗伯特．汉纳（Robert Hannah)把这个数据送到吉斯尼世界记录大全（Guinness World Record)，他说吉尼斯还未曾有过这项记录，他这么做是要引起各界关注：“在我们邻国的城市，奥斯陆、赫尔辛基、柏林、阿姆斯特丹、布鲁塞尔最多需要一周就可以租到房子，而在斯德哥尔摩要最少等8年半！这让我们的年轻人怎么走入社会？”
“瑞典住房中介”预计2015年等房排队人数会增至51万人， 因为可出租的新建房比去年更少。在这个队伍中的人并不是都没有房子住。例如有的人买了住房，但可能想以后老了或者有其它什么原因想卖了现在的房子，改成租房住。也有可能是满了18岁的青年想排队等自己将来离开父母家时入住。
据统计，斯德哥尔摩作为欧洲发展最迅速的城市之一，人口增加量相当于每天都有两辆大巴车的人口入驻, 未来10年会增加35万新人口。这给这个地区的基础建设包括新房建设都带来非常大的挑战。
为什么新建房这么少？
斯德哥尔摩预计到2030年建新房14万套。其中4万套要在2020年也就是4年后建成。 按照这个建房计划，未来每年建房量必须比过去高出一倍， 但仍然需要加速度。
建房业面临的挑战是什么，斯德哥尔摩市政厅建房负责人图尔勒夫 ．凡客 （Torleif Falk) 解释说，因为瑞典建房程序比较复杂，影响因素很多， 不是人为加速得了的。他举例说尽管市政府对各个小区的发展有规划，对许多地区都有建房计划，但只有其中一些区的新建房多，因为那里建房公司的经济效益好， 例如Hammarby, Bromma, Liljeholmen 等区都是靠近水，近市中心，房产价值高的大型建筑群。也就是说建房是经济行为，商家看利润而行事。
林德说全瑞典同期（到2030年）计划新建25万套新房，这意味着过去的建设速度是每年建1-2万套新房，目前是每年4万套， 还需要激增到每年6万套房，可是能不能如期实现，还要看瑞典的宏观经济有没有提供这个条件。他认为影响房地产走势有主要5个因素：
1. 家庭的购买力
2. 央行调控利率
3. 就业
4. 建房成本
5. 可建房土地的供应
建房成本高
林德表示瑞典建房成本的临界数是每平方米1800-1850 克朗， 建房成本很高，这除了瑞典的本土因素，例如因为冬季寒冷窗户需要多层——有时3-4层玻璃，需要节能建材和建筑设计，隔音度要高，当地人工比较贵，还有就是民主因素， 例如所有的新建房必须具备残疾人居住的条件，浴室的大小有一定比例要求等等，条件非常繁杂。建筑人员缺乏，许多建筑公司寻求外来工， 而对技能的高要求也让外国来的建筑工人感到很大挑战！
租房市场房租管控严苛
瑞典住房市场有三类住房，租房权（Hyresrätt)， 住房权(Bostadsrätt) 和房产权（Fastighetsrätt) 后两类都需要居住者有一部分或全部的投资，而租房则不需要投资，以斯德哥尔摩为例50万在排队等租房。
这么巨大的租房市场为什么没有人大量建房出租呢？
理查德说瑞典房租的定位不是由市场定的, 有惯行的管控系统控制。举个例子说，新房入住，房客对房租不满意，他可以向住房 租房法庭（Hyresnämden) 抱怨， 租房法庭会看看周边的租金情况制定房租。 由于这个原因，斯德哥尔摩市区闹市区的房租价格是远远低于市场价格的。也因为这个原因， 很多住房价格高的地区房东如果想要提高房租，必须和租房户协商。 每年也可以按照通货膨胀率提高房租，这也得和租房户协商。这是一个比较严苛的系统。
近年来，瑞典市场上更多出现了出租给公司形式的租房， 所谓B2B——公司对公司的出租房屋， 主要是提供给雇外来工时员工找不到住处的问题。这种形式的租房主要是协商定价，也就是市场定价。
央行调控利率自相矛盾的局面
2015年瑞典房产价格持续飙升，多方警告私人家庭房贷过高。同时央行的调控利率一再下降， 甚至成为副值， 成为导致房贷增加的原因之一。林德认为短期内调控利率不会有太大变化，因为目前瑞典经济算是低潮期，央行在通过低的调控利率刺激经济，所以央行是处在一个自相矛盾的状态，需要平衡房产泡沫和刺激经济低潮的关系，瑞典政府可以考虑取消利率补贴，但政府需要和各党派协商到实施也需要时间。
事实上，私人购买力的变化是造成房价是否大幅度变化的主要原因。这和瑞典整体经济是否走向高潮，是否还在低谷中徘徊，甚至与金融市场的稳定、失业率的变化相关。
据林德所在北欧房地产分析和顾问公司Evidens Grupp 判断，2016年瑞典经济会是相对稳定的一年。
责任编辑：童景
