【大紀元2020年06月15日訊】文：Bill Qin・硅谷房地產交易專家
舊金山灣區房地產市場近期總結
。 房價沒有大幅波動，只有小幅下降
。 新房上市數量逐步增加，供給庫存在增加
。 銀行pre-approval申請增加，需求增加
。 成交數量減少，買賣雙方不能達成共識
。 市場風險指數還是處在高位
。 未來會看到更多房子降價
宏觀經濟：失業巨大 科技產業影響不大
失業率還在攀升，疫情後8個星期失業積累3,650萬，而在次貸危機後2年才積累了3,700萬，本次失業潮規模之大，速度之快前所鮮見。
零售行業倒閉潮這兩週也逐步來臨；實體經濟受到衝擊，道瓊斯指數雖然隨後回升，但是處在橫盤階段；納斯達克已經恢復到了疫情前的高點，科技產業集中的硅谷地區，還沒有受到太大的經濟影響，不過一些初創和服務、旅遊、娛樂相關度較高的企業受到影響，但是大部分企業都還穩定。
以硅谷Santa Clara County為例，房地產市場4月行情。（見下表）
房價穩定 供給增加
上市房子數量逐步增加，供給量增加，進入交接的數量減少，現在難成交，新的買家正在逐步入市，但是緩慢增加中。房價持續穩定，沒有大幅下跌。因為上個月市場被鎖定，所以，並不活躍，數據不一定能反應最新買賣雙方心理。
到5月15日的數據統計：
需求方：申請貸款預審的人增加，上漲 10-17%
供給方：新房逐步增加上市，加上現有庫存，市場上房屋數量逐步增加，一下是半個月的數據， 對比之前一個月的數據（見圖表1）
以前很多買方比較猶豫，想觀望市場，現在更多的Buyer注入入市，房源不多，保證了房價的穩定，現在房源也逐步上市，買賣雙方數量都同步攀升，在價格上，買賣雙方都有自己看法，現在分歧普遍比較大，以下是統計買方想要降價的調查，85%的買方都想要降價（見圖表2），賣方這邊，只有28%的Seller考慮降價。
價格方面，現在買賣市場同時存在，一些局部市場賣房子還是收到多方報價（Multiple Offers），有些局部市場房子不好賣，以下邊房子為例：
853 Alderbrook Ln, Cupertino房子收到了14個Offer，其中 4個Offer價格超過1.7 M，剩下大部分 Offer超過了1.65 M，最後房子進入合同在1.85 M附近。
東灣地區也是部分地區是賣方市場，比如 Union City有房子收到11個offer，Fremont有房子收到5個Offer。North San Jose房子收到4個Offer。
如果學區好、地區好，沒有硬傷，搶手的房子都是賣方市場，相反，有硬傷的房子，別挑出很多毛病的房子，則是買方市場。
好房子與問題房
銷售的中位價有所下降，說明最低和最高價格被拉低了。比如有些房子急售， 虧損也出售，這樣銷售價格就比以前拉低很多。（見圖表3）
平均價格有所上升，說明大部分的房子比以前的價格都提高了。以上兩個數據看到房地產正在兩極化分化，好房子價格在漲，有問題的房子跌得也多。（見圖表4）
除了上邊成交價，我們看看上市列價的變化，不管是平均價還是中位價，都大幅提高，說明現在買房子開釣魚價的少了，都開始列實在的價格，或者比成交價個稍高的價格了。
今後市場的趨勢：
賣方會從以前的想法逐步調整，更多的房子會逐步上市，也就是價格會逐步可以讓步，但上市的數量還是不多，四月的時候超過50%的賣家認為經濟條件不好，不是一個賣房好時機。
買方想開始買房子的數量在增加，增加的速度比房子上市的速度要快，所以， 庫存不夠的情況下，價格還是會比較穩定，隨著股市的上升，部分地區的房價會是緩慢上升。
今後經濟走勢會是哪種？是V形、U形，還是哪種型態？加州房地產經濟學家說是 J 形，表示已經看到黑暗中的光明。（見圖表5）
全美房地產經紀人協會、房地美、全美貸款協會給出了3種不同的預測，恢復會從2020年第三季度，到2021年第二季度。（見圖表6和7）
結論
房價持續穩定，不會大跌，部分地區小幅下跌，好房子不愁賣，還是多個offer。有硬傷的房子需要調整價格。
買房：不要期望砍價很多，很多賣家不準備大幅降價。
購房剛需：有合適的可以買，沒有剛需可以觀望。
賣房：盡量標對價格。會看到更多房子開始降價。
賣房：現在賣是好時候，因為競爭少，庫存少。
投資：見仁見智，可以繼續觀望一下。
換房：不影響，策略很重要。買賣有個時間差最好。#
更多房市消息，請聯繫：Bill Qin
微信：iBillQin
網址：www.BillQinHomes.com
電話：（408）800-5988 or（510）789-7175
歡迎加入我們的灣區地產臉書專頁
本文刊載於舊金山6月6日地產版
每週為您獻上舊金山最新消息
責任編輯：李歐
