【大紀元2023年05月04日訊】（記者林霏編譯報導）如果你想買房或續簽抵押貸款，利率無疑是要密切關注的。房地產經紀人分解利率如何影響市場，並教你如何應對。
自2022年1月以來，央行已將利率從0.25％低點提高到4.5％，抵押貸款利率隨著每次加息而攀升。曾經火熱的加拿大住房市場隨之冷卻，從2022年2月到2023年2月，房屋銷量下降了40％。
據加拿大房地產協會（CREA）的最新報告，房屋銷量已經開始回升。今年1月至2月期間，在大多倫多地區和大溫哥華地區房市的推動下，房屋銷量上升了2.3%。
如果你想在今年春天買房，你可能會對高利率及房價的回升感到不知所措，特別是在多倫多或溫哥華這樣競爭性的市場。《愛城日報》採訪了兩位房地產經紀人，他們就如何駕馭這個新的房地產環境提出了以下專業的建議。
利率如何影響房市
央行仍在與通貨膨脹搏擊。2月份的消費者價格指數為5.2%，遠高於央行2%的目標。這場搏擊在邊境以南也在進行，美國聯邦儲備委員會剛剛將利率提高了0.25%，並表明進一步加息的可能性很大。由於加拿大經濟與我們的南部鄰國緊密相連，加拿大央行可能需要再次提高利率。
「我們需要確保我們的利率政策或基準利率不會有太大的分歧。」Royal LePage West公司駐溫哥華房地產經紀人迪納尼（Adil Dinani）說。該公司多倫多Signature地產銷售代表斯托里（Tom Storey）則表示，如果不追隨美國，我們的加幣會受損。
房價和利率之間的聯繫
迪納尼認為，加拿大央行保持利率對於房市來說是一個積極的信號。他指出，從歷史上看，加拿大央行的利率和房價之間一直存在著反比關係。隨著銀行利率的上升，房價會下跌。到目前為止，這似乎是正確的。
根據加拿大房地產協會的數據，2月份溫哥華獨立屋的基準價格為181.3萬元，比去年下跌了12%。同時，多倫多的房價下跌了17.9%，2023年2月的中等房價為109.5萬元。這仍然大大超過了全國平均房價66.2萬元——比去年下降了18.9％。為什麼高利率沒有更大幅度地降低這些市場的價格？
斯托里說，「如果你看一下多倫多的活躍庫存，就目前而言，可選購的房產遠沒有接近2008年的水平。」那一年的掛牌量高達25,000套，而現在的活躍庫存量不到14,000套。
儘管較高的利率冷卻了房市，但這種高需求和供應不足繼續推動房價上漲，使一些地區的住房難以負擔。
在2022年第四季度，住房可負擔性指數出現了輕微下滑；從略高於10%，到略低於10%。同時，加拿大國家銀行的住房可負擔性監測顯示，在溫哥華和多倫多，房屋仍然無法負擔。在溫哥華，2022年第二季度，非公寓房價中位數的月度按揭付款為收入中位數的120%，而多倫多則為96%左右。
而且，看起來多倫多不會很快變為可承負。多倫多地區房地產委員會（TRREB）預計，房屋的平均銷售價格將上升到114萬元。這表明，儘管從2022年整體來看，價格下降了4%，但多倫多市場的需求量很大。
購房
斯托里表示，目前的抵押貸款利率使首次購房者更難進入市場。那麼，如果你想購買你的第一個房產，將如何做？你可能會被批准一筆可觀的抵押貸款，但斯托里指出，你無需接受所提供的全部貸款。如果被批准了百萬元的貸款，並不意味著你需要買一個百萬元的房子。迪納尼和斯托里都認為，在入市之前，對自己和自己的財務狀況進行審計是至關重要的。
當談到利率時，斯托里說，大多數人買房時計劃在未來的五年內一直住在那裡。
「如果你認為利率將保持不變，然後在明年下降，那麼可以考慮浮動利率，但你是在賭一把。」
續簽抵押貸款
如果你可能在一年左右內賣掉房子，斯托里認為，可考慮在續約時採用浮動利率抵押貸款。儘管目前浮動抵押貸款的利率高於固定利率抵押貸款，但他指出，毀約的罰金會少，通常是大約三個月的利息。而中斷固定利率抵押貸款需要支付額外的費用，如提前還款罰款。這是基於你的抵押貸款期限還剩多長時間，可能會支付數千元的罰金。
能否通過壓力測試
如果你打算今年春天買房，你不應該讓高額（但可控的）抵押貸款阻止購房。然而，如果抵押貸款的支付將導致財務緊張，那就不應做出承諾。
抵押貸款壓力測試確保購房者能夠承受更高的利率。該測試確保抵押貸款持有人能夠支付5.25%的利率，或買家目前的利率加上2%，以較高者為準。如果你即將續約，很可能已經接受了5.25%的壓力測試。隨著利率的上升，現在將接受7%左右的測試。
無論你是想購買第一套住房，還是升級目前的住所，關鍵是要知道你能夠負擔多少。◇
責任編輯：齊守善
