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評論:房價房租齊漲 租和買哪個更明智?

作者:湯姆.奇特龍(Tom Czitron)/翻譯:李平

在加拿大,現在是買房好,還是租房好?專家說法。(Adrian Wyld/加通社)
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【大紀元2024年03月28日】加拿大人擔憂物價飆升,更擔心房價昂貴。過去短短幾年間,房租也飆升。過去2年因央行加息,房價雖有回落,但月供猛漲。

也就是說,無論是買房,還是租房,普通家庭都被沉重的住房成本,壓得喘不過氣來。是買還是租?是許多人必須面對和要考慮的問題。

是租還是買?

按目前加拿大人平均收入水平、當前房價和利息成本,要攢夠20%首付,對多數年輕人、尤其是多倫多和溫哥華兩地的年輕人來說,幾乎是天方夜譚。這種情況下,是租更划算?還是買更划算?

過去3年因央行加息,整個形勢已面目皆非。3年前,3年按揭能拿到3.5%的利息,如今3年利率高達7%,翻了一倍。2021年,多倫多平均房價90萬元,按首付20%後、貸款本金72萬元和3.5%利息算,月供3,600元,利息翻倍至7%,月供激增至5,040元,相當於年增17,280元。目前房價雖比2年前峰值價位回落25%,但均價仍高達120萬元左右。

也許有人會說,3年間房子增值30萬元,買家淨值從18萬元增至48萬元,再加上已付本金。對於房主來說,投資18萬元,3年間30萬元的回報相當驚人了。但如果在160萬元的高峰期買房,情況就截然不同了。

長遠來說,房價肯定會漲,買房肯定是最佳投資。一直以來,租房相對於買房更划算的情況很少,但也有例外。如1980年代末,當時多倫多房價雖比如今便宜許多,但利息高達10%,房價相對當時收入而言也是非常昂貴。當時政府租金管控嚴厲,租房比買房更划算。

比較租房和買房,看平均數據非常有誤導性。此外,具體時間點的房價,很難準確估計。另外,房市非常具有地區性,不同的城市、不同的社區,甚至不同類型的房屋,價格都會隨著時間變化。

和股市不同,房市沒有哪個具體房屋每天價格行情,總體房價指數也不像標普500指數那樣精確。幾十年前相當不錯的小區,如今說不定淪為破敗的貧民窟,反之亦然,就如1960年代的底特律,和如今的底特律已是兩個絕然不同的世界,田納西州的納什維爾今昔對照,也發生翻天覆地變化。

過去十多年中,移民人口激增,新屋開發跟不上,加上政府政策遲鈍,房租幾乎翻倍。過去3年中,多倫多2臥公寓月租從2,200元瘋漲至3,400元,漲幅高達55%,普通家庭月供猛增40%。

不要急於買房

這種情況下,是買還是租?對於想買房的人,我建議:不要買。的確,過去無論是經濟還是非經濟角度考慮,買房都是明智決定。但如今時代不正確,房價相對收入完全脫序。

手中有房的嬰兒潮一代已步入退休年齡,會逐步賣房套現,房價必將面臨下行壓力。不要聽信地產經紀的話,說什麼移民人口增加,房價會漲,這是因為,年輕人和新移民一樣,按如今房價水平,都買不起房。

如今的房市,有點像1980年代,當時房價泡沫太大,導致最終崩裂,隨後收入和房價比有所改善。這次情況和當初類似。如今住宅總值是GDP的3倍,相當於6萬億元,這一比值,最後房價肯定會隨通脹調整下跌、物價飆升和收入增加等綜合因素而下滑。

總之,我的建議是:繼續租房,把錢省下來攢首付,等到房價下跌能承擔得起的時候再買。最後一個建議是:買房時要謹慎,如今時勢瞬息萬變,房市永遠是地域性,有時效性。

整個北美地區,城市會繼續衰敗,經濟會繼續面臨壓力,誰都不想用一生積蓄買房,最後被困在一個衰敗破落的社區不得脫身。◇

作者簡介:

湯姆.奇特龍(Tom Czitron)是前投資組合經理,擁有超過40年的投資經驗,在固定收益和資產組合策略方面的經驗尤為豐富。他是加拿大RBC銀行主要債券基金的前首席經理。

原文Renting vs. Buying: What’s the Best Choice for Canadians?刊載於英文大紀元。

本文僅表達作者的觀點,並不一定反映《大紀元時報》的觀點。

責任編輯:文芳

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