【大纪元5月28日讯】(纽约讯）欧洲中央银行(The European Central Bank)是欧洲发行单一货币“欧元”的中央银行。欧元于1999年首次采用，那时欧盟只有11个会员国，如今已有16个。
我们在美国经历的信贷危机并不孤立，全球各地都受到影响。最近，所谓的PIIGS国家更是如此。葡萄牙、意大利、爱尔兰、希腊和西班牙的政府负债占GDP比率 (debt-to-GDP)暴增，必要的紧缩措施也引发了罢工和暴动，最值得关注的是希腊。如今所有欧盟经济体的不确定性，已经对欧元构成巨大的下调压力。
目前欧元对美元约是1.23，是2006年4月以来的最低水平。那么，这对商业房地产有什么影响？
许多市场人士认为，欧元的强势（或说美元的弱势）是外国投资者增加美国投资的主要原因，特别是2008年纽约和华盛顿特区的市场。从 2008年2月直至年底，欧元徘徊在 1.50美元左右。期间，我们看到了外国高净值投资者在纽约寻找购买投资物业的数量明显增加，这种现象至今仍持续。
那些认为强势欧元是国外需求增加的原因，推测欧元贬值将导致外国投资者的减少。但是，我们却不这样认为。
货币套利策略
试着思考一下：如果外国投资者是因为美元对其他货币相对疲软，而在美国购买投资物业，他们收取到的租金也将是弱势货币，净营业收入和现金流也是同一弱势货币。同样的道理，一旦出售该物业，赚到的利润也属同一弱势货币。因此，唯一能解释美元疲软激励来美投资的是，外国投资者采取了货币套利策略，他们相信美元增值的速度会比他们自己国家的货币来得快。
政经环境相较稳定
另一方面，是美国提供相对稳定的经济和政治环境。现在尚未明朗的监督立法正推动自80年代中期就没有看见过的投资资本数量涌进美国。我们最近已和外国投资者达成大笔交易，还有更多的资本正等着部署。外国投资者近来在美寻找购买房地产的增加案例很可观。
也许欧元贬值冲击最大的是利率。这很关键，因为利率上升是引发市场走低的最大风险之一。
国债需求大增 稳住低利率
当美联储3月底结束购买担保资产后，即造成了利率上升的压力。上周我们看到10年期国债从3.5％上升到4％以上。大约一个月前，美联储宣布将分期出售其1.3万亿美元资产的计划。这种退出市场的方法也将助长利率上升的压力。
然而，因债务问题和全球性经济的不确定性，特别是在欧洲，资金开始转向具质量和安全保障的美国债券。鉴于大量对国债的需求，上周五10年国债收于3.44％。
低利率对我们房地产市场具有积极的作用。当利率维持在低水平，商业抵押贷款利率也将保持在低水平。这对一个健康的投资交易市场是必要的因素。我们仍有大量的去杠杆化资产要处理，而低抵押贷款利率会使这些去杠杆化资产处理容易得多。利率上升幅度大，意味着更高的借款利率，市场就会出现更多的负资产，近一步导致房产市价下滑。
因此，欧元的下跌对我们市场有正面作用，虽然不直接，但并没有降低国外买家投资的需求。 (http://www.dajiyuan.com)
