【大纪元09月23日讯】（新纪元周刊记者李佳报导）编者按：中国楼市最近回暖，各地成交量纷传上扬；但从房屋空置率及房价看来，房地产泡沫已逐渐成形，中国政府房地产市场调控措施是否已失败成为外界关注的热点。
中国楼市最近回暖，土地市场好像也活跃起来，不仅各地成交保持上扬，久违的“地王”也重回市场。9月8日，上海举行的地皮竞投由香港九龙仓集团以48.28亿元人民币竞得，每平方米楼面地价达35,490元，按住宅用途计算，已打破全国最高楼面地价纪录。中国政府房地产市场调控措施是否已失败成为外界关注的热点。
据《南华早报》援引的数据，2010房产新政4月出台后，房价和销售量一度双双受挫的一线城市，房屋市场全面反弹。深圳8月份的房屋销售比去年同期猛涨了84%、广州为56%、上海31%、北京23%，累计成交268宗。成交面积1,222万平方米，卖地款达219.32亿元，环比上升5亿元左右。二、三线城市也不示弱，全国35个大中型城市中，有21个城市的房屋销售量出现上升。
另据中国指数研究院的监测，8月份，20家重点房地产企业新增土地储备面积达867.39万平方米，环比上涨约16.52%。
其中内地最大的房地产开发商中国万科，8月销售额创下历史最高纪录，达到119亿元人民币，并新增10块土地储备，已扩张土地面积390万平方米，另外还代建4个保障房项目。
铁三角利益集团
业内人士认为，政府房地产市场调控措施屡屡失利的主要原因，是地方政府的土地财政以及银行和开发商面对巨大的利润诱惑，三方合谋，挫败了中央政府的调控政策。
投资公司顾问丁力指出，房地产是中国社会矛盾在经济领域的集中反映。一方面是房地产开发商盖房、卖房要挣钱，而开发商的投资要从银行贷款中来，土地要靠中国地方政府给批，这样一来，房地产开发商、银行和中国地方政府就形成一种铁三角的利益集团。他们就希望房地产的价格越高越好。
矛盾的另一方面是大量的普通消费者，他们现在的收入买不起现在的房。
丁力表示：“对地方政府来说，房地产直接是他们的利益所在，要看未来到底结果如何，就是看各方利益博弈的结果。”
房地产泡沫形成
丁力表示，房地产泡沫一个是要从量的指标看，中国房屋的空置率目前很难估计。他引用《纽约时报》的一篇文章说，上海大概是1/6的住宅没有人住，北京是1/4，深圳是1/3，如此高的房屋空置率远远高出了国际警戒线的水平。
另外要从房价的指标来看。丁力解释，房价是一个家庭收入的五到六倍，或者每平方米的房价和你一个月的工资差不多，就是比较合理的房价。上海人每个月的工资平均是四千块钱。但房价已经超过了两万块钱，远远超过了老百姓的收入水平，大家都买不起房。
“而有钱人却不停地去买房子、去投资”丁力又谈到：“官员们除了工薪收入还有灰色收入。房价问题也反映出中国社会收入分配的大问题。中国政府智库的一位学者曾指出，现在中国每年的隐性灰色收入已经达到5.4万亿，根据2008年中国官方的数据统计，全国城乡老百姓的可支配收入是23万亿，灰色收入竟相当于20～30%，这里面包括贪污、腐败、侵占公共资金、聚敛财富。卖房买房就成了富人的游戏。
另外，全球金融危机后中国政府的经济刺激方案也对房地产泡沫起到推波助澜的作用。
中国房地产经济学家、北京大学兼职研究员刘正山博士对美国之音说：“2008年底，中国为了救市，出台了4万亿（人民币）的政策措施。2009年银行放贷是9万多亿，这是一个天文数字的货币供应量，导致流动性过剩。所以今年以来，大量资金流入炒房的过程中。所以我们发现现在房地产市场的投机是非常严重的。2009年差不多有70%的购房者是投机炒作。”
刘正山表示，中央政府调控措施不得力，地方政府、银行和开发商的阳奉阴违，以及经济刺激方案的负面效果，推动了中国房地产市场经久不衰的繁荣，也吹起了中国、也许是世界房地产开发史上最大的一个泡沫。
土地市场暂难集体“高烧”
外界普遍认为，房地产交易量突然放大、土地价格屡创新高甚至地王不断，房价将会出现新一轮暴涨。但也有专家认为，无论是楼市还是土地市场，只要调控政策没有明显松动，即使部分地区或者部分地块很突出，但整体市场不会立刻好转。
据《广州日报》报导，寒桐投资总经理韩世同向媒体表示：“虽然楼市成交有所回升，但整体还是低迷的，连续出现地王不正常，部分地区可能存在人为托市。开发商一般不会因为一两月的销售好转就改变运营策略，只要政策没有松动，开发商不会轻易涌向土地市场。”
上海易居地产研究院综合部部长杨红旭表示，国内的土地市场未来还将以稳定为主，“在政策重压缓解之前，只能算是恢复性反弹，难以大幅反弹，整体上并无大的起色。”
官媒力挺 坚持调控楼市
9月9日，《人民日报》发评论呼吁坚持调控楼市。文章称，经过持续4个多月的“量跌价滞”，随着“金九银十”各地楼市供应量增加，一些新的楼盘纷纷以低价入市，刺激成交量，环比有所上升。一些价格调整幅度较大的楼盘，甚至又出现了热销的场面。种种迹象表明，随着开发商资金压力增加以及各地楼市库存量进一步上升，房地产市场调控逐步进入新的阶段，将表现为价格下降、成交量触底回升。
“国内房地产业以及很多投机炒房客有种言论，认为中央政府历次对房地产的调控决心都不坚定，只要能挺过三季度，中央政府就会放松。”著名经济学家、《当代中国研究》主编程晓农指出：“理由是经济情况越来越差，中央政府害怕经济增长下滑，就一定会放松银根，房价就会继续稳住，不用往下调了。”
“同时，房地产公司因为银根越来越紧，很多房地产公司的资金链越来越紧张，”程晓农表示：“这样的情况下他们也希望中央政府松动银根，所以就造出一种舆论，过了三季度问题就不大了。而《人民日报》文章很可能针对这样的言论，表明一种决心。”
程晓农肯定，中央政府也面临下面越来越大的压力，因为现在唯一想调控的就是中央政府，地方政府毫无积极性，不仅冷眼旁观，甚至背后推波助澜，想要把房价挺下去，因为地方政府的利益是与高房价相关的。
而中央政府只能通过行政命令和银行系统下令紧缩银根。
程晓农谈到，整个金融业、银行业对房地产的支撑，几个国有银行是半壁江山，然后由各地方政府自行组建的地方银行撑着另外半壁江山。四大国有银行在房地产上投下大概20万亿贷款，其中5、6万亿是坏帐。全国各地的城市银行和四大国有银行总的贷款量差不多，其中房地产占大部分，而坏帐又更多，对中央政府来说最吃紧的就是地方银行问题。如果地方银行发生坏帐，则全部靠中央政府来买单。
程晓农说：“地方政府之所以有恃无恐，就是用地方城市银行的贷款去推动本地的房地产业，地方政府的财政收入能增加，房地产公司能发财，而一旦出现坏帐，这包袱就全部甩给中央政府，对中央政府而言这是个挠头的事。”
“中央政府最怕的就是地方银行系统的全面崩溃，它将会承担十几万亿，一年财政收入的坏帐，它是受不了的，所以中央政府是希望通过打压房地产把地方银行的势头压住，不要再继续扩大。”
中国经济在危险中求平衡
中国银监部门要求商业银行进行压力测试，模拟房价若下跌五、六成，银行的承受力度。结果发现，大陆的房地产贷款已近信贷总量的一半，估计约人民币20万亿。经济时政评论家草庵居士表示：“一旦大陆房市崩溃，几乎大陆的主要银行都将灭顶。”“银行破产是对社会稳定的最大威胁，中共会因此而倒台，所以会想尽一切办法挽救银行。银行反而没有什么担心。而银行不破产的最基本情况就是房地产泡沫不能破灭，只要能维持现状。”中国国家统计局总经济师姚景源前不久表示，虽然房价高涨带来了对房地产泡沫的担忧，但房地产作为中国整个经济重要支柱产业一点不能动摇。
草庵居士表示，中国的房地产目前确实不能动摇，政府也不敢让它动摇。因为中国经济已经被房地产绑架。大量贷款投入房地产，银行指望房地产赚钱还贷。一旦政府下决心抑制房价，挤干房地产泡沫，房价下跌，则开发商赚不了钱，还不上银行贷款，如美国一样的贷款危机就会出现，中国经济面临的将是更加危险的境地。于是，尽管中国的房地产充满了泡沫，但谁也不敢吹破它，中国经济就这样在危险中平衡着。◇
本文转自【新纪元周刊】190期“焦点新闻”栏目
http://mag.epochtimes.com/gb/192/8502.htm
