【大纪元2011年07月14日讯】(大纪元记者张茹墨尔本采访报导)澳洲一批领衔的经济专家预测，墨尔本的房价总体上被高估，未来十年房地产市场前景黯淡，房价会一直原地踏步。
据澳洲新闻集团报导，AMP Capital的首席经济学家Shane Oliver和ANZ银行的前经济学家Saul Eslake先生表示，未来墨尔本的房价将继续以个位数下滑，直到2012年，然后停滞5-10年左右，直到工资水平追上中间房价为止。
“我们面对的境遇是，房价会原地不动长达10年，”Oliver先生说，“然后可能继续涨5-10年左右，接着又在一定范围内回落。”
从2000年以来，墨尔本的中间房价已经涨了133%，墨尔本已超过纽约和伦敦，成为世界上住房最难负担的城市之一。在历史上，墨尔本的中间房价一直是平均年收入的3.5倍，今天这个数字变成了9倍，比纽约的6.1倍、伦敦的7.2倍都要高。
房价居高不下，正在悄悄改变澳洲人传统的生活方式，一向推崇独立的澳洲年轻一代也被迫当起了“啃老族”。
“啃老族”积极储蓄
为了积攒买房订金，23岁的Adam Miller在2009年搬回位于Caulfield North的父母家居住。终于存够了钱的Miller先生计划在今年年底买房，但随着生活成本上涨，利率也提高了，他可能会继续给自己一些缓冲时间。
“虽然我已存够了首期，但买房不是只有首期就足够了，现在什么都涨价，看来我还得继续存钱。”
“住在父母家能帮我积蓄，但我还是买不起自己喜欢的地方，那些地区太贵了。”
对于业主来说，房价停涨也不算太坏的消息，两位经济学家都预测，维省不会重蹈美国的覆辙，房价暴跌30%的灾难将不会出现。
“如果要出现什么状况，需要一个导火索，比如利率大幅下降，房价骤跌，或收入急剧增加，但在短期内，上述任何情况我都看不到有发生的可能。” Eslake先生说。
“我们对未来的预期是价格会停滞，目前对业主来说这是最好的的结果，直到收入追上房价上涨的步伐，负担能力提升，但那需要一段相当长的时间。”
住房工业联合会的首席经济学家Harley Dale也说，未来十年，房价可能与通货膨胀率同步增长，“这意味着虽然房价会升高，但没有真正的资本增值。”他说。
维省房产市场踩刹车
沉重的供房负担，高利率的威胁，对生活成本的担忧，为维省的房地产市场踩了一脚刹车。
墨尔本包括别墅和公寓在内的中间房价在去年11月份达到最高峰$485,000，现在已经下跌了3.5%，至$468,000，这是1990年12月以来最大的跌幅。
根据物业研究机构RP Data-Rismark的数据，维省郊区的物业在去年12月到达顶峰，现在回落1.5%。
目前房屋销售量降至2004年以来的最低点，首次买房者几乎蒸发，批准的房贷数比5年平均值低30%。从澳洲统计局获悉的最新数据显示，4月份维省批给首次购房者的贷款数达到7年来的最低水平。
房价回落给买方带来了喘息的机会，他们发现，以前买不起的区现在可以负担得起了。
东区房价回落 华人欣喜
华人孙先生6年前移民来到墨尔本，存够首期后，他一直在积极物色合适的物业，准备步 入首次购房者的行列。他的预算是40-50万，买3-4卧室的别墅。“以前东区的房子我们只能考虑Ringwood或更远的地方，现在可以买到 Mitcham，Nunawading，Blackburn等区的房子。这些地方我们从前问都不敢问。现在房价都在往下跌，看完房后，不用我使劲砍，业主 都会主动给我降3-4万，好房子有的是，不用争。卖方卖不出去都很着急，急着出手。我想房价还会继续跌。”
在深受华人喜爱的Manningham地区（包括Templestowe，Doncaster），地产公司Bill Schlink First National的代理张玉春女士也承认，最近市场比较清淡，对于代理们来说是个考验。“房价平均下跌5%-10%左右，但也要看物业本身的状况，有的物 业持平，有的还在上涨。”她预计目前的房价水平会停顿几年。“十年不敢说，但未来几年不会有太大的波动。不过房地产市场很难讲，如果太淡了，政府会出来调 节，比如增加购房补贴，调整利率等等，毕竟印花税是地方政府的主要收入来源。”
华人聚居的Glen Waverley区，经纬地产的总经理贡培源（Jimmy Gong）先生对墨尔本的房市相当乐观，他认为房价十年不变在澳洲没有先例。“历史上澳洲的房价一向是7-10年翻一番，那还是没有那么多移民的时期”。
“Glen Waverley的房价没有下跌，尤其是Glen Waverley中学附近的房子还在涨。”
“受到冲击的应该主要是Stonington的物业(包括Toorak，Malvern，Armadale等富人区)，以前涨得太狠了，现在在回落而已。”
今年以来，墨尔本的拍卖市场一直在亮红灯，成交率平均59%左右。去年这个时候，墨尔本108个区的成交率超过80%，只有2个区是60%，现在只有4个区达到80%以上，67个区的成交率低于60%。
与此同时，待售的物业却源源不断的涌入市场，根据SQM Research的新数据，墨尔本在澳洲所有的省会城市中，房源的年度增幅最大，在截至今年6月的一年内，上市出售的物业增加了47%。卖一套房子需要的时间也由去年的平均41天增加到目前的55天。
Oliver先生说，“澳洲人现在很谨慎，全球金融危机提醒了每一个人，你可能会丢掉工作，房价可能会下降，他们看到在美国和英国发生的事，这给购房者敲醒了警钟。所以澳洲的市场会消沉一段时间。”◇
