【大纪元2014年12月12日讯】（大纪元记者唐明镜报导）康斗（Condo）是自己拥有的公寓套间，在人口稠密的中国以及北美都市区非常普遍。和中国不同的是，北美的康斗业主往往受制于房主协会（Home Owners Association, HOA）的诸多规定。地产经纪人Sara Benson曾经经手了多套康斗买卖，她最近合写了一本书，表达她对康斗业主的愧疚之情。
这本书的名字为《逃离康斗监狱：无忧虑的社区生活方式中的风险和生存技巧》（Escaping Condo Jail: The Keys to Navigating Risks and Surviving Perils of the ‘Carefree’ Community Lifestyle）。书中列举了很多康斗“痛苦”生活的例子和轶事。读了此书，你大概再也不想购买康斗或共管公寓（co-op）了。
尽管如此，Benson 强调说，市场上还是有很多管理良好透明的康斗楼的，关键是你购买时一定要睁大眼睛！
Benson解释自己撰写此书的目的说，她采访了美国各地不少经纪人、律师、业主和房主协会等，发现每个州都有康斗法律，但几乎没有执行，更谈不上真正的处罚了。在解决业主和房主协会争端时，最普遍的方式就是诉讼，但诉讼往往也伤害自身。“我写书的目的就是要教育消费者和地产经纪人，” Benson说。
十点买家清单
Benson在书中提供了一个买家清单，列举了十个要点，懂行的买家可以遵循。其中包括：要求律师审核销售合同；找出特别物业费（special assessment）和常规物业费；协会现金存储和经济状况；业主自住率等。
最重要的是，买家应该要求获取房主协会文件（condo doc），文件中包括公约、章程、董事会、会议纪要、年度预算、保险凭证、财政储备研究等。
可是有些房主协会并不给意向买家提供这个文件。“有些协会比另外一些更加透明，通常这些愿意提供文件的协会管理得更好。”Benson 说，她的做法是在买家客户下单前，就要求这个文件，如果对方不能及时提供，她就会在标书中注明“购买的先决条件是要阅读康斗文件，以及董事会会议记录”。
“会议记录是唯一能发现特别物业费蛛丝马迹的方法。” Benson说，记录中会讨论是否要修屋顶或换窗户，这些工程费用大，需要向业主征收额外的物业费。“你不希望自己购买住进后，物业费一下子猛涨。”
要仔细阅读文件
事实上，无论房主协会情不情愿提供文件，意向买家是有权获取它的，但是大多数买家都没有仔细阅读。Benson还发现，很多经纪人也没有认真阅读，律师也不去看。
“我从来没有遇到一个客户会拿着康斗楼的财务表去找专业会计，审核它是否合理。” Benson认为，大部分人看不懂这些冗长的文件，但在购买前，一定要搞清楚三件事：协会财务是否健康，是否有未决的法律争端，以及自主/出租比率。
一个普遍的认识是，地产经纪人总是希望能尽快成交，而非主动帮助客户规避潜在风险。Benson表示，这本书能让买家更加懂行，也让经纪人更能为客户负责。◇
