【大纪元2014年06月07日讯】（大纪元记者蔡溶纽约报导）作为新移民基地的唐人街走过了170多年历史，唐人街的兴衰，一直是华人关注的话题。曾经繁华一时的唐人街为何开始走向萧条，随着曼哈顿地价飙涨、地税翻番、华人社区的迁移和开发商的高价收购，唐人街是否会不再属于“唐人”，未来是否会仅仅是一个地理名词？时至今日，争论最多的就是唐人街日益减少的可负担房屋问题，以及成立七年的华埠工作组力图推动的历史保护（重新分区re-zoning)计划。
唐人街新移民：住房是最大困扰
目前纽约的租金升势，正显示了对租盘的需求增加及供应不足。而唐人街的楼业由于历史的原因，绝大多数是租金稳定及租金管制两种低价屋，几十年来不变，房东无法按市价加租。
租金飞涨的压力也诱发了房东与房客之间的矛盾，尤其是最近买楼收租的东家，急于脱离租金管制。住在喜士达街的福州租客郑先生说，房东为多收钱驱赶房客、收回房屋，采用各种手段威胁骚扰房客，甚至冬天不给暖气， 而房客很多不懂英文，也无法和政府部门沟通投诉，“住房是华埠居民生活上最大的困扰。”郑先生说。
华人职工会的秘书李华说，没有钱的新移民只能挤在廉价的散仔馆中，每人的平均空间不足6平米，“好几个家庭分租一个公寓，例如三个家庭共12个人住两房一厅，整个一个四口之家挤在一个房间，每个月差不多300到500元一间房，这是很普遍的，因为太贵了。”
“十年前可能300元一个房间，现在要付500多，但是收入的底薪还是一样，没有涨，他们还有欠（偷渡）钱的，真的很多。” 李华说，目前这些新移民安身立命的“蜗居”面临社区改造，房价还在攀升中。
唐人街方圆约四、五平方公里，大大小小45个街区的范围内，粗估就有15万至25万居民，也有少数估算高达35万人口住在这里。因语言障碍和非法移民造成的“低人口普查参与率”，准确的人口数量很难获得。
唐人街住客协会代表邓丽君说，不断上涨的房租导致过去十年华埠的亚裔人口下降将近20%，尽管整个纽约市的亚裔人口上升了30%。
这里的广东和闽南原住客，大多在唐人街的中餐馆、装修公司或杂货铺打工，很多人领政府的粮食券，靠救济生活，收入的大部分用来支付房租，房租一再升高，部分华人只好迁出，新移民不再涌入。另一方面，新生代的华裔年轻人和富裕起来的华人喜欢追逐主流社会生活方式，逐渐搬出居住环境较差的唐人街。
伍宝玲说：“勿街李氏公所旁一间卧室的单元房，房租都要2000元，两房的要收3000元，他住这样危楼值不值得？他宁愿在中城住，最主要那里的生活方式适合他们，多数是风景文物，中央公园、博物馆、洛克菲勒中心、第五大道，路面宽阔，人又斯文，吸引那些人去。”
“这是致命伤。旧的唐人街在老化，移民的孩子做了医生、律师都很成功了，不会回来走楼梯，没有人接老一代‘担担面’的店，那谁会来？当然外面的人进来了。”华埠共同发展机构执行总监陈作舟说。
唐人街长期作为移民之家，也是纽约最古老的社区之一。唐人街的草根组织华埠工作组说，遍布其间的百年老楼、充满活力的街景、专为低收入劳工阶层提供的可负担房屋，作为已逝岁月仅存的老社群标本，不仅属于纽约市的过去，也同样是未来的关键组成之一、城市繁荣的基石。
许多人担心，就像只剩下两个街区的小意大利一样，唐人街作为移民文化的载体，这个特殊坐标如果消失了，意味着那些曾经在唐人街里一直延续着的特有的生活方式和传统文化模式的结束。
上个月市长白思豪誓言，在未来十年内扩建二十万套廉租房，有些人希望事情会发生逆转。
房东：历史保护区设限 对社区发展不利
今年初，成立七年的华埠工作组和普瑞特社区发展中心（Pratt Center）联合推出的重新划区方案，意图将唐人街定为限制发展的历史保护区，联成公所资深顾问赵文笙说，纽约的法律偏向租客，租金稳定、租金控制等政府控制房租的非常手段，已经足够帮助中低收入家庭长期留在唐人街，设历史保护区，对社区发展不利。
“隔壁翠贝卡区（Tribecca ）可以收1500元月租，我们500元租金都收不到，（租金管制）不可以加租等等， 我们一年地税十几万，水费几万，还有暖气费，房东是亏本的，亏本给租客住，还说我们不公平？ 那这个世界公平吗？”赵文笙说。
他认为，房东本来就难当，额外再加历史保护标签捆绑房东，业主已经无力负担，对社区发展也“毫无好处”。
赵文笙说，很多开发商想投资唐人街，包括很多中国人委托开发商问价，虽然唐人街楼价很高，但是很多楼宇受租金管制条例规限，买楼收租没有任何优势，亏本生意没人愿意投资， 有价无市。
“所以足够足够保护租客了，甚至过了头。如果你做了历史文物，里外都不能动，那就更没办法发展了。谁还投资唐人街？”
不过，像联成公所这些有悠久历史的传统老侨团，早年购买楼宇的款项都还清了，联成的议员们也都是做义工不收费，因此联成对楼下的商铺多年都没有加租，也可以坚持下去。赵文笙说，驱赶房客的多为近年买楼收租的房东。
“所以很多福州人买楼之后出很多下滥招，停水断电，不给暖气，业主告房客上法庭，说房客吵、养狗，吸烟差点酿成火灾，就这么赶他们走，像黑社会一样。”
赵文笙在联成公所做义工，服务的人群中主要都是福建新移民。他说，唐人街的高档化虽然造成人口结构的变更，但唐人街做为新移民基地的角色还会得到维持。
“我们还是会租给华人新移民，第一沟通方便，第二华人投诉不多，老外很会投诉，小小事情都要投诉，弄得你头晕眼花，唐人好做很多。”
不过他也说，新移民吃房东 （拖欠房租）的也很多，虽然一些西方专业人士租房要求多，但是他们给的租高，同时卫生干净，因此华人一些私人房东也愿意租给西方人。
背景资料：
● 1930年代后期和1960年代间，市政府在唐人街及周边建造了一批大型的公共住房，包括控租公寓、稳租公寓、Mitchell Lama公寓（孔子大厦、尼克村、南桥、两桥等） ，政府楼以及政府以抵免税收、或允许加建楼层等优惠方式，鼓励开发商兴建针对低收入家庭的廉租屋等。
政府楼是指由HUD（联邦住宅与都市发展部）补贴差价、住户缴交的房租不超过自己收入的28%至30%的公有住宅楼，统一由NYCHA（纽约市房屋局）管理。
可负担（平价及廉租屋）公寓则由开发商负责出租及维修。廉租住房可以“传宗接代”，例如申请登记时是父母带个孩子，孩子长大了，父母去世了，孩子仍然可以居住其中。不过，租金将根据孩子的年收入，重新设定。
● 截至2013年3月，共有167,353个家庭在申请政府楼的等候名单上，除此之外还有123,533个家庭申请政府第8 条款房屋租金援助。
源自普瑞特社区发展中心（Pratt Center）2014年初的报告：
●唐人街是全纽约租住房屋比例最高的区域，高达85%的公寓都被租客占据，曼哈顿为77%，纽约市平均比例为69%。
● 按照联邦的标准，以每月房租支出不超过家庭总收入30％，才算“可负担得起”，唐人街有56%的家庭房租超可负担水准。
● 唐人街的家庭收入非常低，四口之家的年平均中位收入（AMI）只有37,362美元，比HUD用来评估低收入家庭的基数85,900美元少了一半不止。由于新的酒店和豪华公寓不断增加，白人居民大量涌入，新的亚裔移民已经住不起唐人街了。
● 对于当地四口之家的平均中位收入（AMI）37,362美元而言，只能负担934元月租的两居室房，而一居室的房租市价高达 1,200美元至9,850美元，在双桥地区，靠近市场街和麦迪臣街，一间一居室的公寓房租为3,395美元。现住人口无法负担市价房租。 小商家也同样受房租的影响。
● 下东城/唐人街附近有30,351个租金管制公寓，占了2011年所有租金管制公寓数量的48％，虽然这个数字比较高，但潜在的损失也很高。 从2002年至2008年，由于房客的变迁，下东城/唐人街租金管制的公寓已有9,000套释放到正常的租赁市场，最近的数据显示，2008年和2011 年间，以中位收入AMI的80%来计算，损失了5,890个租金可负担的公寓。
除了租金管制和租金稳定房之外，多年前原意是为资助中产人士置业的联邦Mitchell-lama计划房屋，也随着房市火红，越来越多Mitchell- lama居民情愿补地价，把房屋私有化。
（责任编辑：汉娜）
