【大紀元2014年06月07日訊】（大紀元記者蔡溶紐約報導）作為新移民基地的唐人街走過了170多年歷史，唐人街的興衰，一直是華人關注的話題。曾經繁華一時的唐人街為何開始走向蕭條，隨著曼哈頓地價飆漲、地稅翻番、華人社區的遷移和開發商的高價收購，唐人街是否會不再屬於「唐人」，未來是否會僅僅是一個地理名詞？時至今日，爭論最多的就是唐人街日益減少的可負擔房屋問題，以及成立七年的華埠工作組力圖推動的歷史保護（重新分區re-zoning)計劃。
唐人街新移民：住房是最大困擾
目前紐約的租金升勢，正顯示了對租盤的需求增加及供應不足。而唐人街的樓業由於歷史的原因，絕大多數是租金穩定及租金管制兩種低價屋，幾十年來不變，房東無法按市價加租。
租金飛漲的壓力也誘發了房東與房客之間的矛盾，尤其是最近買樓收租的東家，急于脫離租金管制。住在喜士達街的福州租客鄭先生說，房東為多收錢驅趕房客、收回房屋，採用各種手段威脅騷擾房客，甚至冬天不給暖氣， 而房客很多不懂英文，也無法和政府部門溝通投訴，「住房是華埠居民生活上最大的困擾。」鄭先生說。
華人職工會的秘書李華說，沒有錢的新移民只能擠在廉價的散仔館中，每人的平均空間不足6平米，「好幾個家庭分租一個公寓，例如三個家庭共12個人住兩房一廳，整個一個四口之家擠在一個房間，每個月差不多300到500元一間房，這是很普遍的，因為太貴了。」
「十年前可能300元一個房間，現在要付500多，但是收入的底薪還是一樣，沒有漲，他們還有欠（偷渡）錢的，真的很多。」 李華說，目前這些新移民安身立命的「蝸居」面臨社區改造，房價還在攀升中。
唐人街方圓約四、五平方公里，大大小小45個街區的范圍內，粗估就有15万至25万居民，也有少數估算高達35万人口住在這里。因語言障礙和非法移民造成的「低人口普查參与率」，准确的人口數量很難獲得。
唐人街住客協會代表鄧麗君說，不斷上漲的房租導致過去十年華埠的亞裔人口下降將近20%，儘管整個紐約市的亞裔人口上升了30%。
這里的廣東和閩南原住客，大多在唐人街的中餐館、裝修公司或雜貨鋪打工，很多人領政府的糧食券，靠救濟生活，收入的大部分用來支付房租，房租一再升高，部分華人只好遷出，新移民不再湧入。另一方面，新生代的華裔年輕人和富裕起來的華人喜歡追逐主流社會生活方式，逐漸搬出居住環境較差的唐人街。
伍寶玲說：「勿街李氏公所旁一間臥室的單元房，房租都要2000元，兩房的要收3000元，他住這樣危樓值不值得？他寧願在中城住，最主要那裡的生活方式適合他們，多數是風景文物，中央公園、博物館、洛克菲勒中心、第五大道，路面寬闊，人又斯文，吸引那些人去。」
「這是致命傷。舊的唐人街在老化，移民的孩子做了醫生、律師都很成功了，不會回來走樓梯，沒有人接老一代『擔擔面』的店，那誰會來？當然外面的人進來了。」華埠共同發展機構執行總監陳作舟說。
唐人街長期作為移民之家，也是紐約最古老的社區之一。唐人街的草根組織華埠工作組說，遍布其間的百年老樓、充滿活力的街景、專為低收入勞工階層提供的可負擔房屋，作為已逝歲月僅存的老社群標本，不僅屬於紐約市的過去，也同樣是未來的關鍵組成之一、城市繁榮的基石。
許多人擔心，就像只剩下兩個街區的小意大利一樣，唐人街作為移民文化的載體，這個特殊坐標如果消失了，意味著那些曾經在唐人街里一直延續著的特有的生活方式和傳統文化模式的結束。
上個月市長白思豪誓言，在未來十年內擴建二十萬套廉租房，有些人希望事情會發生逆轉。
房東：歷史保護區設限 對社區發展不利
今年初，成立七年的華埠工作組和普瑞特社區發展中心（Pratt Center）聯合推出的重新劃區方案，意圖將唐人街定為限制發展的歷史保護區，聯成公所資深顧問趙文笙說，紐約的法律偏向租客，租金穩定、租金控制等政府控制房租的非常手段，已經足夠幫助中低收入家庭長期留在唐人街，設歷史保護區，對社區發展不利。
「隔壁翠貝卡區（Tribecca ）可以收1500元月租，我們500元租金都收不到，（租金管制）不可以加租等等， 我們一年地稅十幾萬，水費幾萬，還有暖氣費，房東是虧本的，虧本給租客住，還說我們不公平？ 那這個世界公平嗎？」趙文笙說。
他認為，房東本來就難當，額外再加歷史保護標簽捆綁房東，業主已經無力負擔，對社區發展也「毫無好處」。
趙文笙說，很多開發商想投資唐人街，包括很多中國人委托開發商問價，雖然唐人街樓價很高，但是很多樓宇受租金管制條例規限，買樓收租沒有任何優勢，虧本生意沒人愿意投資， 有價無市。
「所以足夠足夠保護租客了，甚至過了頭。如果你做了歷史文物，里外都不能動，那就更沒辦法發展了。誰還投資唐人街？」
不過，像聯成公所這些有悠久歷史的傳統老僑團，早年購買樓宇的款項都還清了，聯成的議員們也都是做義工不收費，因此聯成對樓下的商鋪多年都沒有加租，也可以堅持下去。趙文笙說，驅趕房客的多為近年買樓收租的房東。
「所以很多福州人買樓之后出很多下濫招，停水斷電，不給暖氣，業主告房客上法庭，說房客吵、養狗，吸煙差點釀成火災，就這么趕他們走，像黑社會一樣。」
趙文笙在聯成公所做義工，服務的人群中主要都是福建新移民。他說，唐人街的高檔化雖然造成人口結構的變更，但唐人街做為新移民基地的角色還會得到維持。
「我們還是會租給華人新移民，第一溝通方便，第二華人投訴不多，老外很會投訴，小小事情都要投訴，弄得你頭暈眼花，唐人好做很多。」
不過他也說，新移民吃房東 （拖欠房租）的也很多，雖然一些西方專業人士租房要求多，但是他們給的租高，同時衛生干凈，因此華人一些私人房東也愿意租給西方人。
背景資料：
● 1930年代後期和1960年代間，市政府在唐人街及週邊建造了一批大型的公共住房，包括控租公寓、穩租公寓、Mitchell Lama公寓（孔子大廈、尼克村、南橋、兩橋等） ，政府樓以及政府以抵免稅收、或允許加建樓層等優惠方式，鼓勵開發商興建針對低收入家庭的廉租屋等。
政府樓是指由HUD（聯邦住宅與都市發展部）補貼差價、住戶繳交的房租不超過自己收入的28%至30%的公有住宅樓，統一由NYCHA（紐約市房屋局）管理。
可負擔（平價及廉租屋）公寓則由開發商負責出租及維修。廉租住房可以「傳宗接代」，例如申請登記時是父母帶個孩子，孩子長大了，父母去世了，孩子仍然可以居住其中。不過，租金將根據孩子的年收入，重新設定。
● 截至2013年3月，共有167,353個家庭在申請政府樓的等候名單上，除此之外還有123,533個家庭申請政府第8 條款房屋租金援助。
源自普瑞特社區發展中心（Pratt Center）2014年初的報告：
●唐人街是全紐約租住房屋比例最高的區域，高達85%的公寓都被租客占據，曼哈頓為77%，紐約市平均比例為69%。
● 按照聯邦的標准，以每月房租支出不超過家庭總收入30％，才算「可負擔得起」，唐人街有56%的家庭房租超可負擔水準。
● 唐人街的家庭收入非常低，四口之家的年平均中位收入（AMI）只有37,362美元，比HUD用來評估低收入家庭的基數85,900美元少了一半不止。由於新的酒店和豪華公寓不斷增加，白人居民大量湧入，新的亞裔移民已經住不起唐人街了。
● 對於當地四口之家的平均中位收入（AMI）37,362美元而言，只能負擔934元月租的兩居室房，而一居室的房租市價高達 1,200美元至9,850美元，在雙橋地區，靠近市場街和麥迪臣街，一間一居室的公寓房租為3,395美元。現住人口無法負擔市價房租。 小商家也同樣受房租的影響。
● 下東城/唐人街附近有30,351個租金管制公寓，佔了2011年所有租金管制公寓數量的48％，雖然這個數字比較高，但潛在的損失也很高。 從2002年至2008年，由於房客的變遷，下東城/唐人街租金管制的公寓已有9,000套釋放到正常的租賃市場，最近的數據顯示，2008年和2011 年間，以中位收入AMI的80%來計算，損失了5,890個租金可負擔的公寓。
除了租金管制和租金穩定房之外，多年前原意是為資助中產人士置業的聯邦Mitchell-lama計劃房屋，也隨著房市火紅，越來越多Mitchell- lama居民情願補地價，把房屋私有化。
（責任編輯：漢娜）
