【大纪元2016年12月31日讯】（大纪元记者梁博硅谷报导）圣荷西（San Jose）从今年4月开始，将1979年以前建造房屋的租金年最高涨幅，从8%降至5%，成为硅谷地区房租管制最严厉的城市。不过，这只是圣荷西实施严厉租管的第一步。
在接下来的这大半年时间里，关于费用计入租金的条目、租住权、收屋退市等的诸多租管细则，正在紧张讨论之中。而这些内容，在4月份租管提案的激烈争议中未能达成一致。
去年，圣荷西市议会拟强化租管，以缓解租客对高房租的抱怨。在当时的提案当中，对租金涨幅，准备比照城市居民消费物价指数（CPI-U），那是一个介于2.5至3%的数字。同时，还提出了“正当理由驱逐”（Just Cause）、安置补偿等保护租客条例。
“魔鬼就藏在细节里。”圣荷西小业主代表Jenny认为，市政房管方面仍然想把没有达成的更大目标塞进这些细则当中。
“正当理由”与“好理由”
“正当驱逐”（Just Cause），即业主不可以让“无过失”租客搬离，这是最令业主望而生畏、也是遭遇业主反对最为激烈的租管条例。
条例中的“正当理由”包括欠租、扰邻抱怨和涉嫌犯罪等，并且需要业主自行举证。由于举证困难、驱逐程序耗资不菲，所以，只要租客不想搬走，业主收屋的可能性微乎其微。在实施“正当驱逐”的城市，如旧金山，业主的私有产权失去保障，业主与租客之间的关系势同水火。
考虑到中小业主的反对声浪，圣荷西市议会没有在4月份通过“正当驱逐”条例，但是却在接下来的讨论细则环节，抛出一个“好理由驱逐”（Good Cause）条例。
“只是换了一个词而已。”业主贺全说，前后两个租客保护条例没有根本区别。唯一不同的是，房管局准备区分“好业主、坏业主”，对于榜上有名的“坏业主”，将对其实行“好理由驱逐”（Good Cause）。而原来的“正当理由驱逐”（Just Cause）则适用于所有业主。
这个“在业主头上贴标签”的提议招致很多反感。“区分好业主和坏业主的标准是什么呢？”业主代表Jenny说，现实中很难找到一个客观公正、容易量化的标准。如果单纯以租价高低来衡量好坏，对业主来说则太不公平。
保护租客就意味着只能对业主严厉吗？对租客有利就只能对业主不利吗？答案当然不是。但是，在目前制定租管政策过程中，这似乎已经成为一个难以改变的习惯定势和难以觉察的悖论。
租金登记
圣荷西房管还提出，拟建立一项登记租金与租客的制度，主要用以甄别好、坏业主之用。
对此，业主的反应也较为强烈，认为此举侵犯个人私密资料，涉嫌违宪，自然也不能达到保护租客的目的，对租客和业主都没有好处。
另外，登记制度的实施需要增加工作人员，如果为此增加行政费用开支，是在浪费纳税人的钱。
收屋退市的条件
在严厉租管情况下，业主收屋退市的情况越来越普遍，同时，房管方面准备制定的补偿条款，将使业主为退市付出更多代价。
今年上半年，一位圣荷西议员曾提出一个补偿提案，规定拥有四个单位以上出租房若想退出租房市场，除如数退还租客预付的押金外，还必须支付低收入租客相当于3个月的市场价房租。此外，对有残疾人、老人及超过一个孩子的家庭，房东还必须额外支付3千美元安置费。
当时有业主称此提案“太残酷”，高价退市费将使业主进退两难。
这一次，圣荷西房管尚未给出确切数字，有业主表示，希望补偿条款对各方都公平，不能把退市费当作吓退业主的门槛。
由圣荷西房管部门主导、业主代表和租客代表参加的行动小组，还将继续讨论圣荷西租管细则。从2017年上半年起，这些细则将陆续成文，交由圣荷西市议会讨论通过。
责任编辑：王洪生
