【大纪元2018年04月06日讯】美国幅员辽阔，由于加州的租赁房产及其它房产投资正处于非常高价的位置，若对于加州以外的投资机会有兴趣，想要更进一步了解如何创造高现金流及高投报率，可以关注哪些市场呢？
洛杉矶及南加州区域的房价和2000年相比成长了近一倍。最近的研究显示洛杉矶的房价可负担性是全国最低的，旧金山和纽约的房价可能比南加州高，但是该两地的平均收入也同样比南加州高。洛杉矶的收入中位数相对较低，所以不难理解为什么对洛杉矶的人们来说，好的房屋比较难负担。
洛杉矶的住宅自有率为47.9%，是美国前50大城市中最低的。许多人透过房产租赁累积了巨额的财富，并在价格高点卖出兑现。利用IRS的1031同类财产延税交换（1031 Exchange）政策，投资者能够更进一步的购买其它区域的房产，例如位于达拉斯／沃斯堡的投资型房产，此区域的租赁型房产投资报酬率通常在6%左右，相较于房租收入和支出几乎持平的南加州，达拉斯拥有较健全的收入金流。
达拉斯的历史和它的开拓者
1839年John Neely Bryan——商人、农民、律师、及土地投资商，将达拉斯创建为一处商业交易所。Bryan会选择达拉斯的原因很简单：它是最容易能横渡特里尼蒂河（Trinity River）、最接近连接南北德州的主要干道——普瑞斯顿之路（Preston Trail）的地方。
达拉斯约于1860年正式合并为市，虽然没有正式文件记载，但据说达拉斯是以John Neely Bryan的一位好友之名所命名。John Neely Bryan在一间州立精神病院度过他的晚年，没有留下任何关于它如何为这座城市命名的线索。
在南北战争结束之时，达拉斯由于位于所有冲突区域之外，因此吸引了无数被迫迁移家乡的难民，前来找寻重新起步的机会。转瞬间，达拉斯的人口及商业活动有了显着的增加。
当时最主要的商业活动为农业及畜牧业。直到1920-30年代的经济大萧条（The Great Depression）起，散布于达拉斯及周边区域的油井，才重新为这座城市带来繁荣的景象。小型的石油公司及它们的供应商迅速在这个地区发芽成长，为达拉斯打下坚实的基础，也让它在日后能成为美国大都会区之一。
在1950年代，达拉斯成为美国第三大的科技公司据点，德州仪器（Texas Instruments）、联合数据（Alliance Data Systems）、及其它科技业巨头纷纷在达拉斯设立总部。达拉斯在1957年创立的家居饰品市集（Home Furnishing Mart） ，为现今全球最大批发交易市场——达拉斯市场中心（Dallas Market Center） 的前身。
2016年全美人口增幅最多的城市
达拉斯／沃斯堡大都会区是2016年全美人口增长幅度最高的大都会区，总人口数从7,089,888人增加至7,233,323人，增幅为14万人。这代表每天有约400位新居民来到达拉斯／沃斯堡地区。如此大的人口注入量也为当地的房地产市场带来繁荣的景象。事实上在2016年第四季，达拉斯／沃斯堡地区的公寓（apartments）和独立房（single family homes）空屋率只有6.8%。
在经历了数次的油价重挫后，达拉斯／沃斯堡的人们了解到只用单一市场来避险的危险性。过去这几年，这个区域发展出了很优秀的市场多样性，并且以拥有全美第二集中的财富世界500强公司（Fortune 500 Companies）而自豪，仅次于纽约曼哈顿。
观察图表一，即可理解为何人们蜂涌至这个地区。2016年，达拉斯／沃斯堡市场是全美就业增长最多的地区。事实上，这里的就业增长幅度几乎是洛杉矶的1.5倍，而洛杉矶的人口数是达拉斯／沃斯堡的两倍。就业成长是很重要的数据，因为它是带动一个经济体向前的主要动力。除了就业增长，将总部迁移至此的公司数量同样是很可观的。
房屋的可负担性
另外一个重要的因素为房屋的可负担性。由图表二可知，达拉斯的平均房价明显比全美平均房价低。对于在寻找良好生活水平的员工们来说，低房价是很有吸引力的。这样的房屋可负担性，一个家庭能轻松地在预算内购买或租到一间高品质的房子，并且有足够的剩余存款享受家庭生活。相较于洛杉矶或迈阿密，能很清楚的看到生活品质的差异。
由于德州的生活花费远比于加州或东岸低，再加上不征收所得税及一些针对新公司实施的税收减免刺激方案，有大批的公司迁移至“孤星州”，选择在此处设立据点的财富500强公司远比加州还多。事实上，第一名的纽约州只比德州多两家公司。像加州这样持续的提高公司及个人所得税（14.63%，全美最高） ，很容易理解为何各大公司纷纷考虑出走加州了。最近搬迁到德州的大型企业有：丰田汽车（Toyota）、联邦快递（FedEx）、利保相互保险公司（Liberty Mutual Insurance Group）、农民兄弟咖啡（（Farmer’s Brothers Coffee）、福陆公司（Fluor）、趋势科技公司（Trend Micro）、波音公司（Boeing）、摩根大通（JP Morgan-Chase）等等。
根据美国地产公司巨擎John Burns Real Estate Consulting, LLC的调查，未来的十年德州将迎来重大的成长，程度也将远比美国其它州高。以下的图表显示2016-2025年，德州的人口将会成长24%，这也表示公寓跟房屋、办公大楼、零售商业中心、及学校的需求将大大提升。
经济环境相对稳定
经济是一个循环，没有人能准确预估下一次的衰退是什么时候，也因此大家得随时做好准备。图表三显示了全美及五个州，在近15年景气繁荣及萧条时的房价变动比例，有许多州在2008年受到重大的冲击，德州的房价在这些经济衰退时期依然保持相对稳定的水准。对于身在加州的人，体会到了资产价值的瞬间蒸发，但对于在德州的那些人们，倒退的景气并没有对他们的资产价值带来如果大的影响。
【编按：本文由TFS Properties, Inc提供，该公司专攻1031同类资产税务递延交换(1031 Exchange)及其它房产投资项目。仅供参考，不构成法律建议与本报立场，读者如有相关投资问题，请咨询专业投资理财顾问。】
责任编辑：李欣
