【大纪元2020年07月12日讯】（大纪元记者杨新云采访报导）随着澳洲人口老龄化程度日益加深，以及老年人对生活护理需求的改变，退休村住宅（Retirement Village）成为更多人安享晚年的住房首选，同时也推动了此类住房市场的繁荣，为投资者与开发商带来另一种投资机会。
那麽退休村住宅的经营模式与投资收益形式有哪些呢？最近，从事房地产行业40余年及退休村住宅行业22年的资深专家、老年住房房产公司Seniors Own Real Estate执行董事长Mike Graebner与《大纪元时报》分享了该物业特殊的经营模式，以及西澳市场的现状与未来走向，冀以帮助潜在投资者拨开对该领域的投资迷雾。
退休村住宅受欢迎吗？
退休村住宅顾名思义，即专门为55岁以上，具备独立生活能力的退休人士及老年人打造的住宅。
其设计主旨更符合老龄阶段的生活需求，室内设备与标准的普通居民住宅有一定区别，如安装安全报警系统、用于医疗救助的紧急求救按钮、宽敞的淋浴间，以及浴室装有手扶栏杆等。
此外，运营商还包揽一系列生活服务项目及提供多样化老年文娱活动，为居民营造一个积极的社区氛围，以促进老年人的心理健康，减轻其孤独寂寞感。
Mike说：“这种物业类型很受希望享有丰富、独立退休生活方式人士的欢迎，因为物业具备很多优势”
“退休村管理团队负责房屋花园打理、维护，给居民节省更多的家务时间，以参加娱乐体育及社交活动，也为那些希望缩减房屋面积的业主（downsizer）提供了住房选择；许多退休村的地理位置靠近当地生活设施，交通方便，此外，对于那些喜欢旅游的退休人士，不必担心在旅游期间的房子安全问题，退休村服务管理团队可以帮助居民照顾房子。”
退休村居民满意吗？
Mike说根据自己的从业经验，选择居住在退休村的居民满意度都较高。
一份2013年关于退休时住房选择的分析研究报告（McCrindle Baynes Village Census）发现，居住在退休村的居民认为，与自己原先居住的社区相比，退休村社区具有更大的安全感，并且对他们在生活独立性方面有更好的帮助。参与调查的98%的退休村居民生活满意度都很高。
满意的原因除了以上生活方式优势外，退休村住宅还具备价格优势。
澳洲消费者权益倡导组织Choice研究发现，平均而言，退休村中的两居室单元房价格约为其所在地区房价中位数的90%（房价中位数计算取决于所有类型的房地产价格，而不仅限于两居室单元房）。
Mike说，目前西澳市场上主要有两类退休村物业：独立住宅（包括独立式或联排别墅）和服务式公寓（Serviced Apartment），房价从低到高不等，以满足不同负担能力退休人士的需求。
其中2卧室1书房2卫浴的户型、价格介于40万-70万澳元的物业最受市场欢迎。此外，购买退休村的买家无需支付印花税。
退休村住宅如何运营？
现在退休村房产的运营商主要由投资公司、养老机构及大型房地产集团如Aveo、Stockland、Lendlease 、Retire Australia和非盈利机构组成。
根据普华永道会计师事务所（PwC）与澳洲房产理事会联合发布的退休村调查发现，澳洲67%的退休村由盈利机构运营，其余为教会等非盈利机构运营。
Mike提到，需要注意的是，退休村住宅的交易程序、运营模式与普通居民物业不同。
运营商与物业购买者签订的权属协议主要分为三种：租赁地契（Leasehold）、贷款与执照（Loan and Licence），以及分契式产权（Strata Title）。
租赁地契退休村物业——只是租赁物业，买家只在租赁期内“拥有”土地与房产;
贷款与执照退休村物业——此类型物业主要由非盈利机构如教会、慈善机构负责运营，买家仍不拥有此物业产权。
分契式产权退休村物业——根据分契式产权协议规定，买家支付了买房的费用后，就合法拥有此物业，但对土地并无所有权，同时，买家还需缴付业主法团（owner’s corporation）费用。
Mike还表示，退休村物业的运营都严格执行联邦与当地政策法规Retirement Villages Act。
无论买家选择哪种协议入住退休村房产，收费方式都分为三个阶段：
入住前——买家需一次性支付该物业的价格（包括过户费、房屋保险费等）；
入住后——需每月支付退休村提供的各项服务杂费与管理费；
搬走时——需支付递延管理费（Deferred Management Fee）或称为退出费。此外，根据协议，买家在搬走时，需将其居住的物业卖给新居民，如委托中介或运营商卖房，那居民还需支付卖房中介费用。（待续）
责任编辑：高敏
