【大纪元2021年11月13日讯】（大纪元记者宁海钟、易如报导）中国的经济前景正承受越来越大的压力，其中房地产危机加深，从恒大开始的债务违约危机仍不断蔓延，更多房地产开发商或将成为下一张倒下的骨牌。
中共当局强监管政策放宽与否，近期释放并不明确的混乱信息。专家分析中国房市官商勾结的内幕，认为如此局面对习近平在中共二十大连任、甚至政权的安全也构成影响。
从房地产危机到中共政权崩溃的危机，到底有多远？
新一轮危机始于“三条红线”
这轮房市危机始于中共政府去年8月出台的政策“三条红线”，要求房地产企业降低负债率，随后包括恒大在内许多开发商的现金都极度匮乏。
所谓“三道红线”，是将负债率作为房地产企业划定的融资限制，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍。根据“越线”的数量，房地产企业被分为“红橙黄绿”四档，以决定其融资时有息负债年增速的上限。
美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院教授谢田12日对大纪元表示，划红线是警告这些房地产公司不要过度借贷，不要债务太高，要保持足够的现金流。但他认为这是自欺欺人。
“划红线不划红线都没什么意义。因为到了公司要破产的时候，到了贷款还不出来的时候，或者会拖垮银行的时候，有没有红线，没什么意义的。”
当局还限制抵押贷款，旨在遏制炒房。而另一方面，即便许多开发商降价促销以维持现金流自救，在当局严厉的疫情清零政策下，买房的人更少，房产价值下降，开发商正面临前所未有的债务压力。
在“三道红线”等政策环境下，大陆楼市持续全面下行。
上海易居研究院11月4日发布的《全国居民购房杠杆率研究》报告表示，2021年三季度，全国居民购房杠杆率继续下行，百城房价指数环比涨幅回落至0.63%，预期四季度继续下跌。
易居研究院在《2021年10月热点城市二手住宅市场报告》中表示，2021年10月，易居研究院监测的13个热点城市二手住宅成交量环比下下降26.9%，同比暴跌42.8%，13城成交总量已基本回落至2014年10月水平。
台湾财经专家黄世聪对大纪元表示，中共当局目前对于房地产控管似乎已经没办法再走下去。否则接下来越来越多的房企出现骨牌效应，杀伤力会更大。
“中国资金都一直在房地产里面流动，站在中央的立场，它当然希望房地产价格不要升。可是不要升，就要用很多方式去干预，所以才会有所谓的三道红线政策出来。你要让房地产的景气整体降温。问题是降温的过程就变成是硬着陆。再加上碰到疫情，整个房地产的销售快速萎缩，原本靠着快速营销，快速收入资金来运转的房企就出现危机。”
房市监管“松动”消息混乱
大陆各地已连续传出多个涉及救市的信息，但并未十分明确或不算说是绝对利好。
沈阳市房产局11月10日召集各大房企，口头下令房屋的“放宽限购令”从11日开始，放松限购限售等一系列房地产限制性政策。包括放宽各项限购、限售政策，连带户口政府也一并放宽，但这些放宽政策不会出具书面文件。
包括《新京报》和财联社等多家陆媒报导了此事。
大纪元记者11日致电沈阳中介连锁店链家地产，一名男员工表示：“昨天房企是开会通知了，但今天早上房产局给我们发通知说，这个政策先不要释放，因为出了点儿变动。现在这个政策还没确定，在等待。”
据《华尔街日报》11日报导，中共监管机构正考虑放宽规定，让陷入困境的地产开发商可以透过出售资产，避免触动更多违约事件，以及对经济再次构成打击。
另一方面，陆媒《第一财经》11月9日报导称，中国银行间市场交易商协会当天举行房地产企业代表座谈会，部分房企近期拟在银行间市场发债。
路透社在本周援引知情人称，中共央行可能会谨慎地放松货币政策以支持经济，可能会下调存款准备金率，增加贷款供给，但全面降息的可能性不大，两者都受到目前物价高涨的制约。
中国房地产行业因为一系列境外债务未能及时偿付，一段时间以来，出现抛售股票与债券的现象。但前几天的交易日，地产股突然上涨，引发投资者抢进。11月10日，房地产股市和债市均出现大幅上行，销售金额超千亿元的房企中，有26家房企的股价涨幅超过5%。11日，招商蛇口等多只股票涨停。12日，地产板块走势有所回落，但广宇发展仍涨停。
地产股、债大幅上涨疑与“并购贷将不纳入三道红线指标”的消息有关。
据界面新闻12日报导，9日央行召开会议，对金融机构提出几方面要求，第一，并购贷将不纳入三道红线指标；第二，开发贷和按揭贷都要上量，集中度可以临时鼓肚子；第三，存量项目，银行可展期、不降级；第四，各地人行通知主要银行，按揭积压5个月以上的清理掉。
路透社认为，投资人押注对房地产行业的融资限制可能放宽。
不过经济观察网12日引述一位机构人士表示，目前相关政策还未真正落地，并购贷不纳入三道红线指标仅针对“承债式收购产生的负债”，而不是所有并购贷。
中共央行罕有在周三（10日）首次单独发布个人住房贷款数据。数据显示，2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。
但路透社12日引述中国的多个银行家和分析师表示，在行业流动性紧缩之下，当局即使微调融资以帮助购房者并满足“合理”的需求，仍将执行遏制房地产开发商过度借贷的政策。
报导引述北京一家国有银行不愿具名银行家的分析说：“房地产贷款上限绝对没有根本性的变化或放松，但银行业者总是有自行调整的空间。”
多位银行家最近告诉路透社，虽然部分银行在一些城市加快发放已批准的住房贷款，但没有新的房贷获批。
由于监管机构正在打击开发商的新借款，一些银行今年早些时间已暂停发放住房贷款，因担心被指责助长债务泡沫。
黄世聪分析说，当局如果松绑房市，房企的经营压力会减轻。包括融资方面或在销售方面都可以获得一些现金进来。
“如果你不放宽的话，越来越多的房企出现倒闭，或者出现违约状况，他们可能在市场上抛售房地产，如同滚雪球般的一直越滚越大。现在能够做的就是阻止这个雪球慢慢的越来越大，可能把目前现有的管制先拿掉，或者先松绑几个，如果房地产的还是持续在往下坠，那还会有越来越多松绑的政策。”
谢田则认为，现在要放宽的话，实际上是把坏帐和危机、呆账、坏帐、破产危机都往后推迟了一下。但是这个危机仍然在。
“下一步可能房价还会继续跌，还有更多的外债会纷纷到期，所有这些债务偿还的期限、还有外债偿还的期限都在迅速的逼近，现在中共就是活一天过一天，谁也不知道未来会怎么样，基本上就是这种末日的心态。”
民企陷危机 央企国企受命接盘
中国民营房企接连陷入债务危机。从中国恒大到花样年、新力控股、当代置业，阳光城，最新的还有佳兆业和世茂集团。
中共国务院智库——国务院发展研究中心8日与多家房企和银行在深圳举行会议。参加会议的包括万科、佳兆业及部分金融机构等。
路透社消息人士称，佳兆业在会中呼吁，国企收购房地产项目或引入作为战略投资者，帮助民营企业补充现金流。
佳兆业是中国房地产行业在国际债券市场上的最大借款人之一，早前未能按期兑付一款到期的理财产品。
财联社11月5日引述知情人士的话说，华润置地等央企及国企正洽谈介入佳兆业深圳部分旧改专案；佳兆业一份拟处置资产的清单显示，该公司拟处置深圳18个资产，总价值约人民币818亿元。
央企和国企近期不断受命接手部分民营房企资产，这些陷入危机公司的资产绝大部分是土地及已设定抵押的资产。
财联社11月10日引述知情人士的话称，近期部分央企国企向监管部门反映，如果要做一些承债式收购，“三条红线”就会被突破，建议监管部门对“三条红线”相关指标予以调整。
前述界面新闻和经济观察网报导已提及，9日中共央行开会的首条定调，就是“并购贷将不纳入三道红线指标”。这只是因应央企和国企的承债式收购。
央企、国企进行承债式收购，相当于吞掉了民企。
《华尔街日报》周三援引知情人报导称，中共计划慢慢拆解恒大，向中国公司出售一些恒大的资产。
天钧政经研究员任重道12日对大纪元表示，央企和民企的还是不太一样。中共会帮助这些央企，但它会慢慢拆分民企。例如恒大集团，它的负债差不多有两万亿，中共就是想把它给吞掉，慢慢的拆分掉，已经让各地出了这样的工作小组，对当地的楼盘项目进行审计，并且控制开发商的资金流。
他说：“放宽（监管）以后带来的后果，那就又是一场开发商的盛宴，当然就是央企国企们得到了好处。”
习近平的救与不救
中国几十年来的楼市繁荣导致房价飙升，并产生过多空置房。专家认为，房地产市场泡沫连房企自己都控制不了，销售下降当然就会触及红线。
谢田表示：“整个中国房地产市场泡沫的原因是中共土地政策，还有官商勾结抬高了房价。中国老百姓的韭菜再割不到，再没有人继续托盘，就是继续扶持这个房价，外国资本、华尔街资本也不再对中国这些企业抱有兴趣、信心的话，那房价肯定会跌，这些红线都会踩破，现在中共想阻挡也很难阻挡，房企各自都濒临破产边缘。”
他说：“现在要不就是想办法灌水救度，要不然就是动用外汇储备来替它们偿还，也没有什么其它办法，大家都踩过红线，这个泡沫破灭的危险性会越来越大。对他（习）来说现在可能是政治问题，可能涉及到二十大，涉及到权斗，他到底能不能救、愿不愿意救，是这样一个问题。”
许多观察家认为，习近平在二十大连任。
谢田表示，现在房企他们自己借的外债，中共不一定愿意去给他们担负，因为涉及这些公司可能是中共的另外一些派系的、习近平对手他们的那些白手套公司，这些钱都在他的对手那里，不愿意动用国库去救，涉及到一个政治问题。
已陷入危机的佳兆业创办人郭英成，六年多前就因牵涉深圳市原市委常委、政法委书记蒋尊玉腐败案，一度滞留香港。
《新纪元周刊》曾报导，除了蒋尊玉，佳兆业郭氏兄弟亦与盛传是江泽民妻侄的深圳市委书记王荣，以及曾担任江泽民秘书、被指为江的情妇的前深圳市委书记黄丽满关系密切。
在佳兆业之前，率先陷入债务危机的恒大集团，其创办人许家印则被指与江派二号人物曾庆红家族关系密切。今年9月恒大爆雷，负债高达3050亿美元。
彭博社10月26日曾引述消息人士的话说，中共当局要求恒大创办人许家印，用他的个人财富来缓解恒大不断加深的债务危机。
《华尔街日报》11月5日援引知情人士的消息透露，恒大集团上个月通过出售两架私有飞机筹集了五千多万美元，以救急偿还债务。
同样已陷入危局的深圳花样年，因未能偿还10月4日到期的2.04亿美元债，导致两只境内公司债券暴跌。其老板是曾庆红侄女曾宝宝。
政令反复与政权的危机
黄世聪表示，中国房地产的危机，是两个因素造成，就是中共的政策和房市本身要下修的压力，造成房地产现在的局面。
黄世聪说：“重大的房地产业者都跟很多官员勾结，譬如说恒大可能跟某些江派的势力，佳兆业跟当初的深圳市委。政商勾结在房地产赚钱是最快的，就变成是中央跟地方的政策其实都是鼓励往房地产去发展。地方最重要的财政收入来源是出售土地，所以一直都没有很严厉的政策去打压，一直到习近平才用这么重的政策去打压，但价格已经偏离了市场太久了。”
不过黄世聪认为，习近平比较重视的是意识形态，对于这种细致的政策，他和他身边的人并没有那么了解。所以他就喊出一些口号，比如房地产不是用来炒的。但是他要征房地产税，或者搞三道红线，就紧缩了房地产的景气。在显然面临困局后，结果又将政策往回收缩。
“我觉得从今年下半年到现在为止，他是一直不断的在妥协，不断的妥协，从原本的比较激进的政策一直在往后缩。”他说。
天钧政经研究员任重道12日接受大纪元采访时表示，最近的一个消息就是说房贷利率在下降，房贷比上个月、10月比9月增加了一千多亿。而且银行发放贷款的速度也增加了，说明中共还是想救市，只是（救的对象）还是有区别。
“它背后的一个原因就是，它的债务如果越来越大，就会影响到金融系统，那对于金融系统来说，一旦发生了金融危机，肯定会导致整个经济崩溃。”
任重道说：“目前各项经济数据来看，中国经济已经进入了一个衰退的状态。对于习近平来说，经济是他的一个根本。对于中共来说也是一样，所谓的执政合法性都依靠着经济的发展。如果在未来的一年之内发生了这样的危机，对于习近平想要在二十大连任，那就是一个很危险的事情。到时候，内忧外患之下，中共政权崩溃也不是不可能。”
本周，美国央行罕见就中国房地产危机发出警告。美联储在其关于金融稳定的半年报告中指出，持续的房地产困境可能会加剧中国的金融压力。
报告称，尽管“中国（中共）当局已经推出措施为房地产市场降温”，但存在中国市场“金融脆弱性将继续上升”的风险。
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