【大纪元2024年01月11日讯】（大纪元记者朱孝贞台湾台北报导）全台逾30年老屋超过半数，手中握有30年以上老屋居民，可以了解危老重建奖励办法以及采取哪些方法翻新老屋。专家语重心长的说，留钱还不如赶快盖一栋安全的新房子。
根据内政部不动产资讯平台统计，截至2022年第3季，全台逾30年老屋比率达51.1％，六都中又以台北市屋龄最老，超过40年建物就占47.51％。
中央气象局的地震震度分级表显示，四级以上地震达五强时，会有部分建筑物墙砖剥落，少数耐震较差砖墙可能损坏或崩塌。全台有一半的房子屋龄超过30年。地震来了经得起摇晃吗？
政府看到问题所在，鼓励都市更新给予容积奖励，但是都更速度慢，有的社区大楼经过近20年协调才达成共识完成都更。
都更限制多，重建费时费力，“危险及老旧建筑物重建”相对限制少、容积奖励多，改建基地面积没有要求大坪数，1、2户或3、4户只要愿意一起重建可以快速通过审核。
有钱可以委托建商改建，没资金可找建商合建。若老屋可以通过危老鉴定，有如搭上末班都更高铁。《危老重建条例》2017年5月10日公布实施，延后5年将在2025年落日。
只要屋龄在30年以上、位于都市计划区内、非具有保存意义的建筑、耐震能力评估未达一定标准、结构安全性能评估未达最低等级、经评估后符合危险建筑且需强制拆除的房子，可以享有危老重建容积奖励。
危老重建无基地面积限制
“以危老重建来讲，它是没有基地面积的限制，但是太小基地可能无法取得危老容积奖励。只拿到危老结构鉴定与时程奖励。”建筑师、德建筑团队董事长赖晟伟说，还要知道危老重建奖励的三个核心重点：
1. 必须是都市计划内的房子
危老重建的房子要在都市计划内。都市计划区范围内可分为住宅区、商业区、工业区、保护区。都市计划区范围内再扩大一圈，像乡村区建筑用地，甲种、乙种、丙种、丁种建筑用地、鱼塭、窑业用地、矿业等都属于都市计划外的区域。
2.房子必须不是古迹
如何知道是不是古迹？发文到县市文化局查询，自家是否被认列为古迹。
3.经过结构安全鉴定
赖晟伟进一步解释，危老分成危险建筑及老旧建筑。危险建筑不一定是老旧建筑。可能是才盖一年的房子，因地震结构发生变化，经过鉴定结构安全未达最低等级、耐震能力未达一定标准，或是海砂屋虽然不是30年以上的房子，也符合危老重建奖励办法之一。
是否符合危老重建资格跟房子的年纪没有完全关系，都需要经过专业鉴定。
而屋龄超过30年以上，虽然结构还安全但是没有电梯，也符合危老重建奖励办法。这是因为台湾已迈入高龄化社会，年长银发族常因上下楼梯不易，待在家里不想出门，被房子限制了行动自由，为此放宽危老重建奖励限制。
重建从建筑结构鉴定开始
危老重建步骤，必须做建筑物结构安全鉴定，独栋的屋主可以自我主张，四楼以上与他人共同持分的住户，需要所有权人1/2以上同意，才可以做房子结构安全鉴定。
确定为危险建筑后再取得100%住户同意重建，即可开始着手“危老重建计划书”。一栋住户里有任何一户无法取得同意，就与危老重建无缘。
重建计划书拟好，100%地主也与建筑公司谈好各方的分配比例、签定合建契约书后，地主把“土地”跟“建物”权状交给建商到建管处申请危老重建，取得拆除执照、建筑执照即可开始重建。
房子重建完成取得使用执照即可做分配、保存登记，又称“建物所有权第一次登记”取得所有权状，接着建商把房子、所有权状分发给每一位参加重建的住户，住户唯有拿到土地与建物所有权状才算安全取得产权。
赖晟伟鼓励民众不用害怕鉴定，他表示，如果鉴定为危老的话，180天内要申请建筑执照，也可以再申请加延180天，时效过期就无效，但是居民仍然可以继续居住不会被限定要拆除，只是安全堪虑。
委建或合建 一坪换一坪？
赖晟伟举例说明，危老重建可与建商合建或是委托建商建造。如果委建比较有机会一坪换一坪，建设公司只要承担管理跟技术，材料、规费、设计费、营建成本则全部由地主自己承担。
委建对住户来说会有更多问题产生。有的人有钱，有的人不但没钱房子还有贷款，如果没有资金来源，委建成功的机会更低。
委建不管是建设公司或营造厂，变成被动者不是主导者无法主动解决问题。假设有30个住户，每一户的要求都不一样，建商无法听30种不同意见做事。还有些人要待遇好一点、分到一楼、分到路边等。没有一个主导者出面协调整合，时间会拖很久耽误奖励时程。
如果是合建方式，由建商统一定出“营建成本”、建筑材料，规划公共设施、室内装修等。由建商主导改建程序，换算住户可以分回多少成数。所有住户有一个统一标准可以遵循反而简单容易。当然住户所能分回的坪数要先扣掉所有改建成本。
“基地大小不是一坪换一坪的最大关键，房子基地座落的‘区域’才是决定危老重建是否可以一坪换一坪的最大关键。”赖晟伟说，如台北市信义区、比较热门的台北车站、捷运站周边腹地等。台北市房价高，如果基地面积够大、又在精华区域，比较有可能一坪换一坪。
为什么房子的公设比要大？
常常有地主问赖晟伟，为什么房子的公设比要这么大？ 赖晟伟说明，公设比高的原因，按照政府要求，除了电梯还要再做两座楼梯，是为了火灾发生时逃生用。假设房子只有一座楼梯，火灾发生的时候可能会被困住无法逃生。如果有两座楼梯，一座楼梯发生火灾，另一座楼梯可以逃生不会被困住。
除了两座楼梯外，还要有“遮烟设备”阻断浓烟窜来窜去；还要做一小时防火时效的设施，包括烤漆钢板、防火时效墙、耐燃材料天花板、防火时效隔间、防火时效门等，这些“防火区划”都是隐形的建筑成本。
唯有做好“防火区划”，邻家发生火灾才不会延烧到自己家，而且烟也不会窜进自己家门，火灾造成的伤亡很多是被烟雾呛昏。做“防火区划”就能起到保护隔离作用。这真的是一般住户看不到的细节。
留钱不如盖一栋安全新房
赖晟伟语重心长的说，新房子与老房子最大的差别在于居住安全。没人能预知什么时候会有意外！做这件事情是在保护家人、自身安全，发生问题的时候保障财产安全，不会付之一炬。钱花在刀口上，“留钱还不如赶快盖一栋安全的新房子”。
防火避难安全还有一个重点“电线”，赖晟伟表示，40年前的电线设计，不一定适用微波炉、电暖炉用电量很高的发热电器。家里的配电线比电暖炉的电线细，是否容易电线走火？假设有一天真的发生火灾，就什么都没了。天天生活在充满危险的环境中，这是最令人担心的大问题。
期待危老2.0尽快上路
都更推了27年才推1千多件不到2千，危老重建自2017年实施至2023年，核定突破4千件，代表危老才推得动，都更已经推不动。危老推动绩效不错，还延续到2025年的5月11日，所剩时间也不多。
赖晟伟希望，政府再加把力推动危老2.0，解决目前都更的窘境。建议内政部营建署尽快研拟危老2.0推动办法，最好能够接续危老重建的推动，让住在30年以上老旧房子的人民享有居住安全，也美化市容。
都市风貌更新美化、居住安全建立需要全民动起来，好的政策更要让需要的民众知道。一位新北市陈太太说，不知道政府有鼓励危老重建的奖励办法，因为平时不看电视也没看报纸，更少上网看新闻，她希望在每年房屋税单里夹带“危老重建奖励办法”宣导文宣，让民众知道相关政策。◇
责任编辑：陈玟绮
