【大纪元10月21日讯】
撰稿人： Phil Yan Affiliate Broker Five Star Realty Brentwood TN 37209
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北卡罗莱纳州王太太问：
我们最近在看房子，准备买了. 这是我们的第一栋房子， 也没有什么经验， 因此我们在给对方下Offer的时候把价格铩的比较低.可是等了几天了也没见我们的经纪人给我们回音. 也不知这个Deal有没有成功的希望. 我们是非常喜欢这栋房子的， 一心想把它买下来. 假如卖方能告诉我们房子的底价， 我们会毫不犹豫地买下来的.
答：
从理论上看，因铩价较低， 卖方有可能对你们的Offer不感兴趣， 也可能有其他的Offer供选择. 通常， 铩价过低会引起卖方误会， 以为下Offer的人只是在试探， 并没有真想买这栋房子. 也可能是您的经纪人因种种原因未能及时与您联系. 可主动在近期内打电话给经纪人询问一下.
你们所提的问题是初次买房子的人经常会碰到的问题. 一栋房子的真正底价是一个非常有趣的问题， 因为没有人能给您答案. 众所周知， 美国是一个以市场经济为主导的国家， 一切商品的价格都是 Market─oriented， 房屋也不例外. 简单地来说， 在一栋房子成交售出之前， 没有人能知道这栋房子的真正价格. 之前卖方的标价和买方的Offer价均是参考价格， 是各自根据有关资料推算出来的， 仅供参考而已. 而售房合同上双方同意的价格才是房子的真正价格.
可以请您的经纪人帮您搞一个CMA(Comparative Market Analysis).也就是把您正在看的房子周围在近几年上市和售出的房子的上市价格和售价从网上的数据库里调出来做一下比较和分析. 这样一来， 您就可以根据这些数据来评估您正在看的房子的价格.其次， 您可以请您的经纪人帮您调一下贷款公司搞的市场评估 ( Market Appraisal ) 和从政府有关部门部门调房子的地税估价 ( Tax Appraised Value )来看一下. 通常， 贷款公司搞的Market Appraisal会接近或高于房子的标价， 而政府部门的Tax Appraised Value会低于标价.但它们仍然有相当可信的参考价值. 在此要强调的是这些数据并不等于房子的真正价格， 只是供买卖双方参考而已. 影响， 决定房子价格的因素很多， 比如内部装修， 位置， 社区服务条件， 市场供求关系， 等等.
我们常会听到人们谈论买方市场(Buyer’s Market)和卖方市场(Seller’s Market)， 换句话说， 这意味着是买方在主导房屋价格和走向， 还是卖方在主导房屋价格和走向. 而这一切都是市场的供求关系决定的. 目前的房地产市场与此10年前极其相似 – 联储会的降息政策使房地产市场异常活跃.而今年与10年前的不同在于， 当时美国的多数地区出现了卖方市场 (Seller’s Market)， 即当时房屋上市后成交很快， 有时卖方在一两天内会接到两三宗Offer， 而且经常会有成交价格高于上市标价的现象. 在1993 至1996年之间， 有些热门地区的房地产每年升值10─15%.而这一切都是市场的供求关系造成的. 目前美国多数地区仍是买方市场(Buyer’s Market)， 一栋房子上市后能在60─90 天内售出就应当是相当不错的业绩了.在这种形势下， 多数成交价格会低于上市标价. 但是如何才能正确把握Offer的价格， 达到既省钱而又不使卖方不愉快呢？首先， 与您的经纪人保持良好的合作关系， 多做一些与房子有关的调查， 在Make an offer时如无特殊的理由， 应将discount 限制在3─5%之内.可以在offer中加上其他的附加条件如由卖方负担Closing Fees(通常在$3000─$5000左右)， 要求卖方留下房子里配置的家用电器， 留下某些家俱， 等等. 如对方同意这些条件， 您也可以节省不少钱.此外， 最好说明您要对方Discount的理由， 比如房屋的某一部分以查出问题， 需要修理， 房屋的某一部分需要改建， 等等. 总之， 要尽量表现出诚意和通情达理， 使对方心悦诚服.如果对方给您一个Counter Offer， 那么按照美国人的习惯， 这通常是一个”do or die” 的情形了， 行就说”YES”， 不行就说”NO”.应认真听取您的经纪人的意见， 我们现行的房地产经纪人制是非常行之有效的 – “Believe in the system because it works.”
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