【大纪元4月9日讯】《参考消息》2008年第一季房地产市场摆脱前一年下半年的走弱格局，自农历年之后至今，表现皆十分亮眼。信义商仲表示，早在总统大选前，由于两党候选人的两岸政策皆趋向务实开放的态势，辅以政策拟放宽陆资来台投资商用不动产的消息曝光后，为北市商办市场打了一剂强心针，让去年度表现较温吞的中小型商办市场，正式宣告进入大多头市场。影响所及，今年第一季商办产品不论在售价或租金上皆有较明显的涨幅，尤其部分交易热络的A级商办，与去年第四季相比有5～10％涨幅，平均租金为1,809元/坪，空置率也因建国北路全球人寿总部大楼落成，释出一万一千余坪楼地板面积，空置率微幅上升，来到6.91％的空置水准。
信义房屋商仲部公布第一季台北市纯办市场季报显示，本季平均空置率为6.91％，其中全球人寿总部大楼在第一季共11,300坪的新增供给，是造成平均空置率小幅回升的主因。从大楼各等级来看，A+级大楼空置率为8.28％，A级大楼空置率为5.7％，B级大楼空置率为7％。其中最具指标性的台北101大楼第一季更达八成的进驻率，使A+级大楼空置率持续下降。与上一季相比，可以发现去化量集中在A+级大楼，B级大楼空置率反而提高，显见承租户选择往较高等级大楼移动的现象相当明显。
商圈方面，平均空置率最低的商圈为敦北民生商圈（4.01％），平均空置率最高的商圈为信义世贸商圈（11.69％），但双方差距逐渐缩小，观察各商圈空置率变化情形，除信义世贸商圈及敦南商圈仍保持下降的格局，其余商圈空置率则有回昇的情形，尤其全球人寿在中华路一段的腾云大楼办公室搬迁至建国北路后，使站前西门商圈成为本季空置率上升最多的商圈，达到9.2％空置水准。
买卖市场在大型交易方面，中华工程以1.72亿购入东兴路威京大楼部分楼层，新光人寿以2.25亿购入松江路帝国大厦部分楼层，并以5.26亿购入建国北路亚太通商大楼部分楼层，并将后者回租大众电信，捷鸿开发以1.42亿购入敦化南路旭宝大楼部分楼层。
另外在厂办方面，台湾世曦工程顾问以21亿购入内湖陞技大楼，诚久投资以12.2亿购入新光银行旧宗路大楼，中国人寿以5亿购入瑞湖街三美大楼，讯连科技以13.76亿购入内湖路一段太阳科技广场B栋部分楼层，大成长城以4.83亿购入太阳科技广场A栋部分楼层。至于其他商用不动产方面，则有馥敦饭店以21亿购入台北皇冠大饭店，璞真建设以12亿元购入环亚百货部分楼层。
信义商仲观察，本季除大型交易仍持续有成交纪录外，市场上就属中小型商办市场交易最为热络，乃本季之特殊现象，尤其从农历年后，商办市场表现出惊人的气势，成交量亦同步攀升。同时在三通效应预期心理之下，一般投资人较陌生的商办大楼转而成为不动产市场之投资新宠。原本就稀少的A级大楼更是奇货可居，成为买家竞逐的目标，此外，地段良好的B级大楼亦受到买家瞩目，使得成交价格亦有明显的提升，与上一季相比有5～10％涨幅。
整体来说，在受到各方关注的情况下，第一季投入商办市场之投资人明显增加一至两倍，成交时间亦缩短至一至两周，许多去年销售已久的个案，第一季却迅速成交，但由于新增供给有限，商办市场已由去年下半年买方市场正式转入卖方市场的供需结构。
依据信义商仲统计，本季平均租金1,809元，涨幅较上一季明显。其中，A+级大楼平均租金为2,561元，A级大楼平均租金为1,935元，B级大楼平均租金为1,547元，各等级大楼租金皆有调涨，但以A级以上大楼涨幅较大。
而观察各商圈情形，以信义世贸商圈的2,266元最高，敦南商圈2,023元次之，各商圈涨跌幅来看，以信义世贸商圈、松江南京商圈及西门商圈涨幅最大，平均约2～3％的涨幅，而南京四五段则小幅下降，来到1,475元。整体来看，台北市办公商圈的租金走势呈现多核心发展，具有大型开发题材，如双子星大楼开发计划所位的站前西门商圈，或是三通概念议题者，如观光旅行业群聚的松江南京商圈，未来租金成长性较佳。
信义商仲执行协理林彦宏表示，就租金报酬率而言，台北市的办公产品在亚洲主要城市中并不引人注目，但若与十年期公债利率相比，北市办公大楼则有1.87个百分点的收益利差，对国际投资者而言相当具有吸引力。而07年北市大型商办交易虽创历年新高，但对于这些外资而言，北市的大型个案太少，不能满足他们的资金部位。而一般单层单户的办公室又构不上大型投资机构的最低投资规模，较难获得外资青睐。但是对港资或回流的台资来说，并不乏个人投资者，因此当前的商办市场，不论规模大小，都有资金伺机而入。
从区域方面来分析，信义计划区仍是各方资金的最爱，虽然租金行情相较高，但后势仍然看涨，另外具有三通题材如旅行业大本营的松江南京商圈，可望受惠于开放陆客来台观光的资金效应，而进一步推升该区的办公需求。若松山机场开放为直航机场，敦北民生商圈将可快速与机场连接，在竞争力上将重拾过去的机场优势，而获得更多的关注。整体而言，今年在台湾经济情势看好的情况下，商办市场仍是大有可为，不论是在租金或售价的调升，或是空置率的收敛情形，相信未来仍可乐观预期。
北市2008Q1纯办大楼租金及空置率
|
|
平均月租（元/坪） |
空置率 （％） |
||
|
2008Q1 |
2007Q4 |
2008Q1 |
2007Q4 |
|
|
整体平均 |
1,809 |
1791 |
6.91 |
6.69 |
|
A+级大楼 |
2,561 |
2530 |
8.28 |
9.67 |
|
A级纯办 |
1,935 |
1908 |
5.70 |
4.79 |
|
B级纯办 |
1,547 |
1544 |
7.00 |
5.76 |
|
松江南京 |
1,565 |
1551 |
7.85 |
7.44 |
|
信义世贸 |
2,266 |
2244 |
11.69 |
12.54 |
|
南京四五段 |
1,475 |
1477 |
8.83 |
8.35 |
|
站前西门 |
1,651 |
1609 |
9.20 |
6.33 |
|
复兴南京 |
1,622 |
1627 |
5.36 |
3.89 |
|
敦北民生 |
1,900 |
1896 |
4.01 |
3.81 |
|
敦南 |
2,023 |
2014 |
4.59 |
5.07 |
世界主要城市商办比一比
|
|
东京 |
香港 |
上海 |
北京 |
台北 |
|
平均A级办公租金（新台币/坪/月） |
11,986 |
9,293 |
3,889 |
3,119 |
2,273 |
|
各城市与台北相比（％） |
566% |
439% |
184% |
147% |
100% |
|
各国国民所得 |
35,169 |
28,192 |
2,026 |
2,026 |
1,6494 |
|
平均空置率 |
2.5％ |
2.1％ |
2.5％ |
14.1% |
7.09％ |
|
毛收益率 （A） |
3.5％ |
3.42％ |
7％ |
8.5％ |
4.25％ |
|
十年期公债利率 （B） |
1.70％ |
2.79％ |
5.72％ |
5.72％ |
2.38％ |
|
收益差距(%) （=A-B） |
1.8% |
0.63% |
1.22% |
2.78% |
1.87% |
（资料来源：信义房屋）(http://www.dajiyuan.com)
