【大紀元1月30日訊】(大紀元記者胡曉輝澳洲墨爾本編譯報導)最近與朋友聊天中得知，目前不少華人朋友都在嘗試搞房地產：買一套舊房，地一定要大，至少700平米以上，房子則越破越好（最好時刻都可能倒塌的那種）。買好後把原先的舊房推倒，然後在這塊地上蓋兩套或更多的連體別墅（Townhouse）。建成後賣掉，不到一年的時間就能掙幾十萬。其實，這已經算是小型的地產開發。如果您也打算做一名地產開發商，那麼在您進軍這個行業之前，需要做哪些準備工作呢？
昆省BDO會計公司的合夥人埃迪‧張（Eddie Chung）就投資者在進行一個小開發項目前應該注意的事項提出了以下建議。
風險
做生意最不喜歡的就是風險，但風險總是不期而來，搞不好賠了夫人又折兵，不但錢沒賺到，還要賣房還債，該如何避開它呢？
張先生建議說，「如果待開發物業由家族信託全權擁有，並且家族信託同時擁有其它有價資產，那麼應該確保這個開發項目是一個獨立實體，這樣一旦發生什麼意外，其它資產不會受到影響。」
「同時，如果某個成員擁有大筆資產，出於慎重起見不要任命此人擔當開發公司的董事，因為此做法可能將這名董事的個人資產置於潛在的索賠風險中。」
收益
地主和開發者之間常常因為利益分配產生矛盾，最後弄得合作破裂、分道揚鑣。對此，張先生表示，如果貸款是以你的名義，那麼開發商其實不承擔什麼財務責任。在協議中你就要多分收益，這樣很合理，因為你承擔了債務和風險，自然應該獲得補償。
同時，因為你擁有此物業，此擁有權也會給你帶來潛在的風險，這一因素應在收益與風險分擔協議中加以考慮。
融資
開發房地產，就算是小打小鬧，也需要大筆資金作後盾。華人在錢財方面總是特別精明，但是下面就是一個「聰明反被聰明誤」的實例：
「如果你從銀行貸到款，用這筆錢首先還清你私人住宅的貸款，然後再把你的私宅作抵押，把它當作取款機一樣從中提錢出來，用於物業開發。
此時你的貸款利息不能全部作為物業開發的成本扣除，而是要把它分成開發貸款和房屋貸款兩部份，只有用於物業開發的貸款利息才能夠扣除。」
所以，重要的融資決定一定要咨詢會計師/稅務師和貸款專家，不要怕花幾百元咨詢費而使自己蒙受更大的損失。
由於銀行通常是此項目首要擔保債權人，所以一定要盡可能限制其對你私人財產的索賠權。
合夥形式
如果你無意為開發商的行為負責，你應該明確你和開發商之間不是法律意義上的合夥人關係。
不是法律意義上的合夥人並不一定意味著在納稅上也無合夥關係。事實上，所得稅和消費稅法特定擴寬了「納稅合夥關係」的定義，所以只要你們共同獲得某項收入，就是稅務上的「合夥人」關係。
所有權
如果合夥關係成立，你作為土地所有者，要注意合作形式不會使你失去對此物業的部分權益。
在法律上你可以不採取合夥人（Partnership）的形式，而是採取合資(Joint Venture)的形式，並與開發商簽一份合資協議。這時，土地和房子都在你的名下，嚴格說，開發商只是蓋房子的人(Builder)，他們提供開發服務並收取相應費用，對開發的物業不擁有任何利益。
納稅
如果開發商以自己的名義為此開發項目貸款，你作為土地擁有者不能對利息申報扣除。
一個項目的稅收成本也可能受到合作形式中實體種類的影響。如果由一單位信託(Unit Trust)來承擔此開發項目，此單位信託的一個持有人有可能是一個自主信託（discretionary trust），可以靈活地將從收益從高稅率的納稅實體中分配給一個低稅率的納稅實體。
退出投資策略
要備有一個退出投資的策略是很重要的，這樣各方可以結束協議，而不會出現不利的商業或稅務後果。
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