【大紀元5月21日訊】（紐約訊）歡迎回來，老朋友！是的，在最近幾週，我們看到了「1031 延稅交換」(1031 Exchange)的買賣重返市場的可喜現象。
自從1921年以來，投資者就有機會保護他們在投資中賺取的資本，只是由於這一部分的稅法條款極為複雜，只有一小部分投資者知道如何利用這一機制。
於1990年通過的混合預算法(Omnibus Budget Act)給廣大投資者提供了更寬廣的途徑，因為這一延稅交換條款得以澄清和簡化。1031延稅交換條款常常被誤認為是免稅條款，而實際上是「延稅」(tax deferred)條款。
這一機制的背後理論是，當不動產業主把銷售所得重新投資另一不動產(即:替代不動產)時，不動產業主並沒有實現產生稅收的經濟利益，只是投資形式改變了，因此徵收「紙面」上的收入稅是不公平的。
當投資者利用這一機制時，延後的收益只有替代不動產得以出售，並且沒有投資另一輪不動產時才能實現。只有在此時，原來延後的收益，加上投資替代不動產的收益，才有徵稅的義務。
自上世紀90年代中期，「1031 延稅交換」在不動產投資市場越來越有市場，並成為2000年代中後期的主要交易動力。2007年下半年開始的不動產價值和交易量的雙重下跌讓我們也見證了「1031 交換」的顯著下跌。
在前幾期專欄，我詳細討論了供求失衡及銷售的低迷，主要是由於供應不足而不是需求不夠旺盛。不動產的銷售供應一般是由自主意識的賣家(discretionary sellers)提供。當房價下跌時，如2007年以來，自主意識的賣家撤出市場，供應主要由蝕本賣家(Distressed sellers)提供。而蝕本賣家並沒有提供預期數目的待售房屋，因為隨之出台的各項政策均允許蝕本賣家避免處理他們的蝕本不動產。
最近，我們看到蝕本不動產流動開始加速，因為銀行和各金融服務機構開始清理他們的收支平衡和呆帳。同時我們也看到自主意識的賣家重返市場。摸得著的證據就是我們最近看到的「1031交換」頻繁熱絡的活動。蝕本賣家極少數還留有足夠的資本去投資1031交換房產。自主意識的賣家；相反地，往往還會有足夠的資本利用這一延稅的機制重新部署他的資本。我們也看到賣家要求結帳期限的靈活性以使他們更有能力實現1031交換。
最近，這類需求強勁且已持續一段時間，因為企業資本已返回市場，加入過去兩年來佔主導地位的高淨資產個人和家庭投資者。高淨資產外國投資者的迅速增加及1031資本的復甦，給原本已緊張的不動產投資需求帶來了更大的壓力。
請別誤解我的觀點，我不是宣揚目前的市場條件已回到了狂熱的泡沫增長的2005至2007年。我只是提醒大家一個已消失了一段時間，而正在發生的一個趨勢:它是復甦的又一個跡象。
從一個中介人的角度，或任何依賴於交易數量生存的人的角度，看到這樣的活動重返市場是鼓舞人心的。只要蝕本賣家繼續拋售及自主意識的賣家重返市場，交易量只會增加。當具足資本的賣家出售不動產，如果 1031交換能被利用，每宗交易都會連鎖性地刺激下一宗交易。
這一趨勢使我們關於今年的交易量將比去年增長40%的預言越來越看好。老朋友，歡迎回來！
(作者羅伯特‧克納卡爾(Robert Knakal)為《紐約觀察員》地產專欄作家，並任紐約地產理事會REBNY 副總裁，主掌商業地產部。)
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