【大紀元2011年12月20日訊】房價直直落，許多有購屋夢的人欲把心動化為行動，但許多荷包不夠飽的首次購屋人必須指著銀行的臉色貸款買房。在銀行大幅縮緊信貸，工作情況又不穩定的情況下，許多人把借錢的對象從銀行改成老爸，「老爸銀行」遂成房地產界買屋的一股趨向。
根據全國房地產經紀人協會的調查發現，今年首次購屋人從親人好友的現金贈予或借錢來當做買房頭款創歷史新高，比率達1/3。
銀行越來越一毛不拔是這股趨勢最大推手，許多銀行要求至少兩成或以上的頭款，同時在工作單位的年資、信用分數的要求嚴格，使得許多年輕的購屋人不得不大動腦筋籌出頭期款。
向老爸老媽、爺爺奶奶、或有錢的叔叔阿姱伸手借錢，是很多人最簡單直接的選擇；不過，在國庫也「求財若渴」的情況下，這股趨勢也同時被國稅局IRS盯上，卯起來在全美各地查帳。
贈予或借貸的稅務問題
許多稅務專家都建議，不論贈予或借錢給小孩買房，最好先找稅務會計師仔細諮詢一下，因為這兩種方式都會涉及報稅，一不留神，就有漏報或報錯的稅務問題。
如果爸媽是用贈予的方式，把錢直接送給孩子當買房頭款，從2009年1月之後，每人每年贈予給每個小孩超過1.3萬，或者爸媽合體贈予每個小孩超過2.6萬元，就必須申報贈予稅。如果超過1.3萬但仍在終身累進的贈予稅免稅額度內，則只需要申報而不用繳稅，2011年和2012年終身免稅額從原本1百萬上調至 5百萬，但沒有人知道未來是否會再調回一百萬。
此外，孩子在買房時，銀行也會要求購屋人提出贈予証明，表示購屋人未來不用還這筆錢，以示對銀行房貸有較佳的償款能力。
而如果是父母借款給孩子，由於帶著幫助孩子的慈愛心理，很多爸媽借錢都是免息的；但根據國稅局的查帳大典，親子間借款金額在一萬美元以上，若無明訂利率，國稅局就會自動設定一個利率（applicable federal rate，簡稱AFR），認定父母「應該」要有利息收入，並且把這筆「應收的利息」視為父母應當繳稅的收入。所以免息借錢給孩子的父母，還要額外向國稅局繳稅。
國稅局的網站有一個網頁專供民眾查詢這種AFR稅率，該稅率每個月調整，並且依借款期限長短而不同，細節可詳查http://www.irs.gov/app/picklist/list/federalRates.html。
從整個家庭的金流來看，如果爸媽借給孩子的錢有利率，而孩子把利息悉數付給自家爸媽，看來肥水不落外人田。但根據今日美國的報導，這種「老爸銀行」平均借貸給孩子的年利率只有0.4%，對爸媽來說幾乎沒有任何利息上的好處，証明了爸媽的羽翼一輩子都只為孩子張開當保護傘。
親人間借貸有利亦有弊
甚至由於「老爸銀行」利息超低，審批流程又方便，有些人甚至全部向爸媽貸款，然後拿全部現金去開價買屋，因為用全部現金開價買屋很容易在價格和競標上取得絕對優勢。
不僅國稅局盯上這股趨勢，稅務界也在「老爸銀行」這個趨勢中找到商機。專為親人間借貸進行契約訂定和稅務諮詢的網站 National Family Loan，迄今就已經幫「老爸銀行」借出近1800萬元。
但是當屋主付不出房貸時，一般銀行可以用短售屋、法拍屋來銷售求現，賣不掉的法拍屋還可以推倒，然後把土地賣給政府一筆勾銷房地產稅，若再消化不掉，還可以倒給房地美、房利美，最後讓全體倒霉的美國納稅人負擔，但「老爸銀行」卻可沒有這種底氣。
而且，孩子也沒法像法拍屋一樣，把房子扔給銀行就遠走高飛，這筆不能躲掉的債就釀成日後一些家庭「茶壺裡的風暴」。輕者感恩節晚餐會吃得很尷尬，重者則反目成仇。
另方面，一些金融專家則認為，家庭裡的借貸不利於金融的流動性，對於整體金融體系並不見得好。
