【大紀元2012年10月22日訊】(大紀元記者韓衡瑞悉尼編譯報導) 邁克爾•馬杜錫克（Michael Matusik）是馬杜錫克房地產洞察（Matusik Property Insights）的創始人，他曾幫助過550多個新住宅項目獲得成功。以下是馬杜錫克在澳洲房產觀察網發表的文章。
澳洲有太少，太多，還是剛剛好呢？我所談論的是新住宅。
一段時間以來我一直認為這個國家最大的房地產神話就是新房市場供不應求；並且這種情形常常用諸如「嚴重的」，「長期的」或「巨大的」等詞來形容。
但這是真的嗎？馬杜錫克論壇（Matusik Missive）的支持者們都知道，我一直試圖證明那是假的，我認為這在相當程度上是一種行銷策略。是的，它只是一種拙劣的售房宣傳手段而已。
不管怎樣，每年我都要回顧並核查一下有關資料。在上週的年度核查中我發現澳洲還在繼續建造比我們實際需求更多的新房。回溯幾年前–在2008-09年–新房建設不足，但近些年來自建築行業不斷的呼聲促進了更多新房的建設，我們現在建造的實在太多了。
在2009財政年度澳洲需要建造16.7萬套新住宅，但只有13.1萬套左右破土動工。然而，在2010年供求平衡發生了逆轉，本來只需要建造12.1萬套，但實際上破土動工的就有16.7萬套。到2011年所持續建造的新住宅已遠遠超過實際需求，多出約47,650套。
值得慶倖的是在過去十二個月中過度建房的速度有所減緩，2011-12年對新房的需求是13.7萬套而實際的供給量是13.9萬套。
然而自全球金融危機以來，住宅供給（我們這裡談論的是已破土動工的住宅工程，而不是僅僅獲得批准的建房項目）是累積性的，澳洲已經建成了比實際需求多出約6萬套的新住宅。
照目前全澳的潛在需求量來計算，我們現在所多出的新房可以供五個月之需。也就是說，即使在全澳範圍內停止建房數月，仍有足夠多的新房能滿足我們的需求。
當然凡事有得就有失。
一些省份和領地的新房供給不足，另一些則長期供給過多。
現在新房供給過多的情況主要存在於維省、南澳、塔省和首都地區。
自2009年以來，維省多出了6.9萬套（是69,000套–這是一個以6開頭的五位數！）新住宅。根據維省目前每年3.4萬套新住宅的潛在需求，這個數字相當於多出了兩年的供給量。
南澳多出了1.8萬套新住宅，但由於每年的需求量只有6,000套，南澳幾年都不用再建新房了，事實上是將近三年。
坎培拉多出了6,000套已建成或正在建的新住宅。這相當於三十個月的供給量。人口稀少的塔省同樣建房過度，並超出4,000套以上。但是，由於塔省人口增 長的衰退導致了局勢的進一步惡化。去年塔省的人口增長只有微不足道的1,000人，照此計算這多出的4,800套，相當於近九年的需求量。現在也許能是去 這個蘋果島上購買廉價新房的好機會。
北領地現在也是供給過多，近年來多出350套。北領地對新房的需求有限（每年約800套），所以多出的這區區350套竟相當於其六個月的需求量。
形成鮮明對比的是，紐省沒有建造足夠的新房–在那裏這本不足為奇–但供給不足竟高達1.3萬套或當前約五個月的需求量。
西澳目前供給不足約為2.3萬套，這相當於約九個月的需求量。
最後，昆省短缺2,800套新住宅或是二週的供給不足。
據去年的統計資料顯示昆省正在走向巨大的供給不足，2012年新房的需求為3.3萬套，但供給量只有2.6萬套–供給不足高達20%左右。
我們希望昆省紐曼（Newman）政府最近對購買新房的首次置業者贈款1.5萬澳元的政策能對此有所幫助。但在我看來，這種幫助不會像所預期的那麼大。
（責任編輯：簡玬）
