【大紀元2012年07月17日訊】（新紀元週刊283期，記者高紫檀報導）隨著央行上半年兩次下調存款準備金率，最近又兩次降息等貨幣政策的調整來「穩增長」，房地產市場已經開始發生變化，樓市悄然進入回暖，地王再現。但是，回暖中的樓市將持續多久？
2012年7月5日晚，中國人民銀行決定，自2012年7月6日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率。金融機構一年期存款基準利率下調0.25個百分點，一年期貸款基準利率下調0.31個百分點；其他各檔次存貸款基準利率及個人住房公積金存貸款利率相應調整。
此次降息距上次6月8日利率下調不到一個月時間，並且4年來央行首次使用非對稱降息，貸款利率下降幅度大於存款利率下調幅度。
6月份，匯豐PMI終值為48.2連續八個月低於榮枯線，一些分析人士認為，今年的GDP增速很難保證7.5％，還有可能會下至6％以下。顯然，央行此次降息主要是為了挽救嚴重下滑的實體經濟。
隨著央行上半年兩次下調存款準備金率，最近又兩次降息等貨幣政策的調整來「穩增長」，房地產市場已經開始發生變化，樓市悄然進入回暖，地王再現。但是，回暖中的樓市將持續多久？是否具備再次掀起價格高潮的條件？成了人們關注的問題。
6月成交創新高 樓市紅火
剛剛過去的6月份，中國的樓市一片紅火，「量價齊升」，多地樓市成交量更創造了本輪調控以來的新記錄。
7月2日，中國指數研究院發佈數據顯示，6月份中國大陸100個樣本城市新建住宅平均價格為8688元/平方米，比5月份上漲0.05％。這是在連續9個月環比下跌之後，首次止跌回升。
以北京、上海為例，亞豪機構統計數據顯示，北京商品住宅6月成交均價為2萬1331元/平方米，這是今年以來首度衝破2萬1000元/平方米大關。
金豐易居及佑威聯合研究中心7月1日發佈的數據顯示，6月上海市新建商品住宅成交面積為102.07萬平方米，成交均價亦環比上漲7.22％，同比上漲11.02％，至2萬4070元/平方米。
與價格回升相對應的是，各地樓市成交量也全面攀昇。
同樣以北京、上海為例，本是傳統淡季的6月，北京樓市卻延續了「紅5月」的火熱，新建商品住宅和二手住宅網簽總量為2萬5602套，環比上漲10.5％，比去年同期大幅上漲50.6％，成交量再創今年歷史新高。其中，新建商品住宅（包含保障房）網簽總量1萬1983套，而2月份的新建商品住宅交量尚不足5000套。
在上海，6月新建商品住宅成交面積環比上漲26.59％，同比上漲了30.67％。創下了2011年2月以來17個月的滬上樓市月度成交面積新高。
在住房成交量上，各地均有回升表現，如廣州同比漲25％，深圳（+36.63％），廈門（+211％）。據透明售房網統計，6月杭州市區（含蕭山、餘杭）共成交商品房1萬1367套，同比上漲286.16％。這一成交數據更直逼樓市最高峰2009年6月的成交量。
土地競標激烈 地王又現
在樓市火熱的背景之下，土地競標也角逐激烈，地王和高溢價地塊再現。
6月18日，恆大地產在20多家房企幾十輪現場競價中奪標，最終以13.22億元（人民幣）拿下廣州珠江新城D4至B2地塊，溢價近170％。據估算該地塊樓面地價高達3萬2967元/平米，溢價8.2億元。有消息稱，該地塊比起2011年被常元地產摘得的廣州商業地王樓面地價1萬7933元/平米要高出近一倍。
6月29日，南京市舉行土地拍賣，多家開發商到場，包括萬科、保利、朗詩、綠地南京置業、昶恆等。經過19輪競價，昶恆以15億元拿下河西G16地塊，溢價31.6％，樓面價為1萬0275元/平方米。
這並不是個別現象，中國多個城市均有高溢價地塊成交，如6月6日，上海八幅地塊出讓，五幅溢價，其中嘉定區新城一地塊以435.5％的超高溢價率成交。
儘管目前樓市還處於調控的敏感時期，但「麵粉」的價錢已經過高，誰又能認為「麵包」價格會大幅下跌呢？地王的出現甚至使一些民眾擔憂房價再次暴漲。
調控隱性放鬆 購首套房蜂湧入市
儘管2012年上半年，中共高層屢屢重申要堅定不移地加強房地產調控，6月份，中共發改委、央行、銀監會、住建部四部委更是密集表態，強調調控不會放鬆，值得注意的是，「房地產調控的目標設定和問責機制」作為本輪調控最嚴厲的措施之一，在進入2012年後開始逐漸淡出人們的視野。在住建部關於2012年房地產調控任務的文件中，也尋覓不到這項政策的蹤影。
由於財政已經不堪重負，地方政府已經按捺不住焦慮心態，30幾個城市微調房地產調控政策，鼓勵購房者入市。
中央政府也在「穩增長」的目標下，不斷放鬆貨幣政策，降低存款準備金率、下調利率，撩撥著剛性需求（首套房購買者）的神經。
此外，自2011年1月開始的本輪房地產調控，被輿論稱為史上「最嚴」的調控，但統計數據顯示，總體房價的下跌，距最高點也只不過5％左右。
在一些業內人士看來，撐起此輪樓市的主要是「剛需」的蜂湧入市。一位房地產業內人士描述了這類購房人的心態：「他們等了一年，發現房價根本就沒怎麼降。但他們又怕樓市反彈，所以加緊入市。」事實上，自3月以來，樓市成交量已開始回暖，成交回暖對價格的支撐在6月開始得到集中反映，使得6月百城住宅價格止跌回升。
對於7月6日的年內第二次降息，一些經濟人士分析，最大的受益者恐怕仍是房地產企業。
中原地產分析師張大偉認為，降息對購房者的心理影響將很大，可預見樓市將在三季度出現難以抑制的回暖。
博鰲．21世紀房地產論壇上，路勁地產董事會主席單偉豹更預測，從現在起到明年6月份，房價應該可以漲10％。
專家：樓市反彈難持久 房價不改下跌趨勢
當前樓市的回暖顯而易見，但能夠持續多久，反彈多高，專家們也有著不同的看法。不過共同認可的是，儘管樓市有所反彈，但並不能改變整體下跌的趨勢。
經濟學家程曉農說，調控樓價是中共中央政府避免銀行出現壞帳和反通脹的措施之一，但對地方政府而言，地方政府財政收入的主要部份來自於跟房地產交易相關的各種稅收和費用收入，現在地方政府普遍財務吃緊，為了擺脫財務困境就需要放鬆調控政策搞活樓市，而由於經濟大面積滑坡，中央政府的樓市調控政策有所鬆動，地方政府也就趁機「微調」。
不過，中國的房價依然偏高，樓市的問題仍然沒有得到解決，如果房價重新回彈過快，中央政府還會害怕銀行垮臺，這也是中央一再強調堅持調控樓市的原因。
程曉農認為，房地產是貢獻中國經濟增長的一個重要方面，目前中央政府處於兩難局面，既想經濟不滑坡，又想調控房地產，但改變不了經濟結構，這很難實現。如果樓價升的緩慢一點，中央和地方都會抱著僥倖心理，希望經濟能回升的同時，樓價不會出現大的上漲。在這種對賭的心態下，決定了樓市很難大漲。
經濟學家簡天倫也認為，中國房市風光不再，即使樓市的成交量和價格有所回升，中國的實際情況也並不支持這種對房屋市場的樂觀情緒。
簡天倫分析，中國樓市不能上漲有著多種原因。首先，政府並沒有要改變房產調控政策。此外，在一類大城市，不論採用哪一種指標，房價都高得離譜。在許多大都市裡，包括北京、上海等，房屋價格與收入的比率高達30比1左右，幾乎是1990年日本房地產泡沫破滅時（16比1）的兩倍。而且，中國的房屋空置率長期以來一直遠高於發達國家的正常幅度（5％至10％）。在北京、鄭州、杭州的一些調查研究表明，房屋空置率在30％左右。
簡天倫認為，中國的房屋市場還將繼續調整，什麼時候大幅下跌只是個時間問題。如果中國經濟出現硬著陸，這一進程可能提前到來。
經濟學家謝國忠近日在陸家嘴論壇期間也表示，中國房地產泡沫已爆，而接下來中國的樓市將猶如股市從6124點下來一樣，將呈一波又一波。
謝國忠認為，目前的樓市就類似這個局面，樓價掉下去之後，有點錢的人會來買，這是一波，然後再等下一波，將來價格會更低。而整體下跌的時間至少需要三年。◇
本文轉自283期【新紀元週刊】「中國經濟觀察」欄目
http://mag.epochtimes.com/b5/285/10987.htm
