【大紀元2015年02月05日訊】（大紀元記者梁珍報道）香港樓價升勢持續。最新數據顯示，去年私人住宅單位售價指數按年升幅逾13% ，再創新高。有調查機構顯示，香港連續5年成為全球最難負擔城市之首，港人17年不吃不喝才能買樓。金管局關注樓價再升，近日預警會再出招打壓樓市，不過，各大發展商仍加緊密推新盤，懶理政府出招影響，有分析師認為，再出招或加重銀行界金融風險，令市民上車更加困難。
港府辣招無阻樓市升勢，從山頂豪宅到迷你私人單位，不斷刷新新高，甚至蔓延到香港政府興建的居屋、公屋市場。據政府差餉物業估價署5日公佈，去年12月私人住宅售價指數為277.6，創歷史新高，按月升1.28%，連續第九個月上升。全年樓價升13.3%，由2013年底的245.1，升至去年底的277.6。
其中，小型單位之指數升幅，持續較大單位為高，99.9平方米或以下單位指數升至278.2，對比11月份274.6升1.31%；100平方米或以上單位指數升至261.9，對比11月261.5僅升0.15%。
山頂屢創天價成交
進入2015年，市場接連錄得多宗天價交易。上月，香港百年歷史豪宅何東花園以51億元成功出售，成為香港史上出售的最貴豪宅地塊。市傳買家是有「重慶李嘉誠」之稱的大陸富商、中渝置地主席張松橋。
其次，新地山頂加列山道TWELVE PEAKS的6號屋，2月3日發售，即以5.06億元沽出，成交呎價11.9萬元，打破1月20日成交的7號屋紀錄，成為全港第三高成交價。
市場指買家以公司名義買入，扣除優惠及折扣，折實4.46億元，呎價10.5萬元。
TWELVE PEAKS共提供12座洋房，據成交記錄顯示，已經沽出12、7、11及6號洋房，共套現逾18億元；7號和11號洋房分別於上月20日和28日沽出，呎價分別為11.3萬元和10.4萬元。
目前全港最貴呎價紀錄，仍由明星周星馳及菱電持有的山頂普樂道10號「天比高」保持，洋房於2011年以8億元賣出，實用呎價13.35萬元；其次為山頂歌賦山道3號，實用面積呎價12.6萬元。
升勢從私人樓蔓延到居屋、公屋
因為樓價高昂，目前香港的小單位價錢越炒越高，甚至從私人樓市場（香港有一半人口是居住在私人發展的樓宇），蔓延到次一級的居屋（香港政府以低於市值的價格並扣除地價後售予低收入市民），甚至公屋（較居屋收入更低的公屋居民，購回正在入住的單位）市場。
去年香港政府推出新局屋計劃，2月將正式抽籤。因為門檻低，定價吸引（最便宜300多尺單位187萬，最高九成按揭（綠表達95%）），2,160個新居屋樓花單位，吸引港人冒雨排隊申請，目前共接獲12.89萬份申請表，打破歷年紀錄。
當中有超過一半、即約5.9萬個申請為白表單身申請。房委會資助房屋小組委員會主席黃遠輝直言，單身人士抽中機會微乎其微。不過，有遞表的年輕單身人士向本報直言，根本沒有辦法置業，希望抽中，「抽中如中六合彩」。
任職零售業的徐小姐以單身白表申請，月入萬餘，租住遠離市區的新界東涌一個板間房，月租4,000多，已佔收入的1/3。她抱怨香港樓價太貴，私人樓首付至少都要近百萬，而父母均住公屋，亦無能力資助她上樓。她指身邊的同齡朋友，均為住房而苦，靠工資收入幾乎不太可能買樓，精明一些的，甚至18歲就入表申請公屋。
新居屋熱潮，亦帶動政府興建二手居屋、公屋成交價不斷破頂，湧現一個個居屋王，公屋王。繼粉嶺公屋華明村僅191方呎的迷你單位，創出呎價高達1.16萬的天價後，大角嘴居屋呎價更逼近1.5萬元，實用面積213方呎，上月底連地價以309.5萬元易手，呎價高達14,531元。
全球最難負擔城市 港人無財力置業
樓價高昂之下，年輕人上車難，進一步加劇貧富差距，積累社會怨氣。
美國顧問公司Demographia上月19日公佈第11份《全球樓價負擔能力調查》，在全球9個國家或地區、合共378個城市當中，香港的住房負擔最重。
報告顯示，2014年的香港樓價中位數是489.2萬港元，是家庭入息中位數28.7萬的17倍，較2013年的14.9倍增加不少，達極難負擔水準，即港人要17年不吃不喝才能買樓，亦是該調查11年歷史中最高，遠拋離排名第二位、第三位的加拿大溫哥華及澳洲悉尼，顯示樓價升幅遠高於一般市民的承受能力。
信報創辦人林行止3日在專欄中直言，港人根本無財力置業，很難不做一世「樓奴」。為了一層價格超昂貴（相對收入而言）的住所，許多人賠上了大好前途。
銷情暢旺 發展商搶推盤
為解決民怨，目前港府的策略是加大推盤量。運輸及房屋局公佈，本港去年私人住宅落成量創8年新高，達到1.57萬伙，較前年大幅增加7,400伙，增幅達89%，是2006年以來最多。
中原地產研究部高級聯席董事黃良昇預測今年落成量將回落到1.1萬伙至1.3萬伙之間，但相信明年起供應會趨向穩定，落成量將達到最少1.8萬伙，接近政府的目標。
邁入2015年，各大發展商亦加快入市，搶推新盤。市場初步估計有多達13個全新樓盤今年首季推出，涉及單位數目逾3,500伙。四大發展商今年將推出的新盤合共約20個、共涉約9,800伙，當中以新地（0016）推盤量最多，佔約一半，涉逾4,800伙。當中中小型單位升幅最為明顯。多個發展商均預期，樓價上升將由細價樓蔓延豪宅。
當中頭炮，今年首個全新盤，新地東涌東環就熱賣，至今5次推售賣逾1,370伙、套現逾72億元，而且均是即日沽清。各區多個樓盤在中國新年前亦銷情暢旺。
樓價只升不跌專家看不透
雖然私樓落成量增加，但外界普遍認為香港樓價仍然看漲。高力國際認為，2015年細單位仍受追捧，樓價將維持溫和升幅約為3-5%，當中包括豪宅的3%。高緯環球預計，1,000萬以下物業樓價今年料升5%至10%。
對於樓價只升不跌，高緯環球大中華區評值及專業顧問部董事及主管張翹楚分析指，這是因為通貨膨脹加貨幣貶值，港人的心態是買樓保值，加上低息供樓成本低，所以樓價居高不下。不過，他也坦言分析師都看不懂樓市狂升，「實際升幅都超過分析師的預期，這個是事實。有的大行去年還看跌30%。」
去年中原地產創始人施永青曾預測樓價或跌10%，早前承認看走眼，今年就轉了口風，預測樓價今年上半年仍有機會攀升，但下半年應較審慎。
市場關注金管局或再出招打壓樓市
金管局繼早前推出壓抑樓價措施，即收緊所有物業的供款與入息比率計算方法後，近日再預警要出招打壓樓市。金管局總裁陳德霖2日指，近期本港樓市交投量及價格均有上升的趨勢，若樓市持續不健康，不排除會再「出招」推出逆周期措施。
張翹楚解讀，政府如果要再推辣招，需要立法會通過，但是非常困難；估計另一個途徑是將按揭成數再收緊，或者將第二套房的成數收緊。但他指，目前1千萬以上的按揭成數已經是一半，如果要再降，就會變成沒有辦法幫助銀行體系，令其生意大減，增加銀行業金融風險；如果市民無法借款，亦令財務公司或私人貸款業務應運而生，「那些錢走了出去，變成了監管更加困難。」
美聯集團主席黃建業表示，金管局自第一次出招至今樓價已升八成，因金管局每一次出招樓價都會升，因為出招會凍結供應，但剛性需求仍在。嘉里發展執行董事朱葉培亦認為，政府出招沒有必要。他指「3D」辣招實在夠辣，趕絕炒家，今時今日炒風已經不存在，「無需出招」。
誰在買港樓？分析師探來由
目前香港樓市升勢，可謂相當奇怪，按常理難以解釋。一眾發展商和代理均認為，主要是香港本地用家需求所致，認為早幾年的大陸炒家在多重辣招之後，已經大為減少入市。
但對於持香港身份的大陸富豪有多少入市，利嘉閣地產總裁廖偉強表示很難估計，「那些計算不了，因為他拿了香港身份證計不了。我們沒有這樣的數據。」但他表示，一定有這樣的情況，但就認為佔香港的成交比重不會太多。
張翹楚亦相信這類持香港身份的隱形「大陸富豪」，在買樓人士中，但似乎這個成為一個敏感地段，「這個不好說，否則加劇中港矛盾。」
隱形大陸富豪或是推手
大陸富豪圈近年流傳一句話：「在香港沒有豪宅，就不算有錢！」調查顯示，香港山頂頂級豪宅的買家不少均是大陸豪客，如恆大地產主席許家印，張松橋等；此外，大陸富豪「QQ之父」馬化騰、「體操王子」李甯均在港購買豪宅。傳透過優才移民來港的阿里巴巴主席馬雲，2007年以2.83億港元的價格，購入了位於半山BranksomeCrest頂層的住宅。
早前香港政府叫停投資移民，就有中共官媒指，是因為這批大陸富豪推高香港樓市。數據顯示，03年以來，獲批投資移民來港的2.8萬宗，九成是大陸富豪。列邦移民顧問朱淑珍指，她接觸的這批客戶很有錢，「大把錢」，相信九成有購買房屋。
另外，在2003年至2013年中，累計有487,525名內地居民持單程通行證來香港定居。此外，透過專才計劃等移民來港的亦有數千人。
香港一直沒有數據公佈，到底有多少大陸人移居香港。《南華早報》2013年報道曾指，香港人口數字存在漏洞，香港保安局接受該報查詢時表示，政府承認無從知悉有多少外國人和大陸人在港居住。該局指2012年有102,234人移居香港，包括取得工作簽證的大陸人和海外專業人士，較2010年上升21%。
香港大學人口學者葉兆輝對大紀元表示，他認為移民數據是十分重要的。他說：「我們需要這些數據，否則怎麼知道有多少大陸移民的人在港買樓。」
專家：難擋大陸黑錢湧港
近兩年來大陸樓市不景氣，多個城市都出現價跌，以及空樓現象，但香港樓市卻不斷創新高，普通市民卻根本無法承擔高樓價。大陸財經專家，央視財經分析員牛刀直言，說明香港的經濟風險較高，「擋不住大陸黑錢進來」。
他表示，以他所知，大陸的灰色收入不少流來香港，而且管道很多，「地下錢莊是小事了，明擺著的大陸的黑錢太多了，不是一點點黑錢。」當中不少湧入樓市，「他目的也不是買樓，說到底就是洗錢。」
他並指，近期人民幣貶值，加上中共央行4日晚突然降準放水，會進一步加速大陸資金外流，「所以香港樓價一直往上升。」
據中共外匯管理局3日的資料顯示，2014年第四季度，資本和金融項目逆差達912億美元，創下1998年以來的新高，顯示中國資金外逃速度驚人。
責任編輯：何嘉林
