最近接了一單賣房的生意，情況是屋主回國，所以無奈地必須賣房。他請我做Listing Agent負責幫忙把房子放到市場上去賣。
一、房子本身的情況
1）這是棟1999年的房，有3臥，2個全廁（帶浴室的），1個半廁（不帶浴室）, 兩層樓，兩個車庫，居住面積2000平方英尺左右。
2）內部的情況是，部份地方要刷漆，因為天花板上有漏水的痕跡，幾堵牆很髒，地板有劃痕，需要打理一下，還要徹底的打掃衛生。內部的整修預計要一千美金左右的開銷。
3）這棟房的買賣記錄如下
1999年：新房成交$191,000.00。
2003年：轉手賣了 $224,900.00。
2014 年：$225,500.00。去年4月份現在的房主的買價。
現在政府評估的價格：（2月27號2015年的估價）$207,671.00到 $248,749.00之間，合理的價格是$228,210.00.
二、這次上市的具體操作
1.定價：$239,900.00。不想定得太高，為的是儘快賣出。
2.整修房屋花了八百美金整.
3.房主到律師那兒做了個公證檔，說明由他的一個朋友代簽買賣此房的過戶，因為屋主大概不會回到美國來過戶。
三、買賣的過程
1.出價情況
房屋上市不久就很多人來詢問，特別是因為地點不錯，很多投資的人來詢價。可惜這個社區不允許出租，因此失去了不少的機會。
還有兩個自住的人出價，但是都太低，賣家不接受。
終於有一家買主，和我們磨了將近一個月之後以$235,000.00的價錢談妥，賣家出3千元過戶費，提供一年的保修（One Year Home Warranty），和白蟻保險（Termite Bond）大家成交。（減去3千元過戶費，一年保修和白蟻保險的費用加起來大約1千1百左右，再扣除修理房屋的8百元，對於房主來說的淨價是$230,100.00。當然，經紀人的佣金另扣）。
2.驗房後的反覆
買家請了驗房師，檢查之後列了兩張紙共27條大大小小的問題，要求修理！！！我嚇了一跳！我趕緊要求房主提供他購房時的驗房記錄，因為才不到一年，怎麼有如此多的問題出現？房主對我說，他買房時沒有請驗房師，只是他的經紀人幫他看了看！
這次協商中，房主只肯出3百美金修理費，而買主這兩天正在找人估價修理費的真正的費用，估計還會來一個回合。還不知會再要降多少呢!
四、）買房時常見的，買家向賣家提出的要求：
從這次賣房的經歷，我看到了沒有購房經驗人草率買房的後果。
我想藉此例子，以在亞特蘭大買房的經驗之談，給第一次購房，或者是初次來美國買房，不瞭解在美國買房的規矩的買主們一些參考建議。
下面我就用我這棟上市的房的事例來對比, 解釋一下買房的一些常識。
1.反悔期（Due Diligence Period）
從談成 ，雙方簽字開始算，買家可以要10至15天的反悔期。在這個期限內，買家可以因為任何原因反悔，停止購買行為，沒有任何罰款。
同時也是在這個期間買家要抓緊時間做各種調查，例如：驗房，調查社區條令，週遭的安全 sex offender (familywatchdog.us)等等。。。
事例比較：
這個房在去年4月份買房時沒有驗房，只是單純的相信買房的經紀人。
如果一年前屋主請了專業的驗房師，就不會出現今天的27條需要修理的問題！
還有，不知當時是不是已經瞭解此區不讓出租？這種條例，最好不要只聽對方經紀（Listing Agent ）說，要親自打電話給社區管理委員會（HOA)。
2.） 過戶費（Closing Cost）
過戶的費用從理論上來講，都是應該買家承擔，不過商談下賣家可以友情贊助（Contribute），但是只有買家能用過戶費去抵收入稅，不管是誰真正的出了這個錢。
例如：在過戶時，賣家出了8千美金的過戶費(Seller Contribute $8000 closing cost) ，在退稅時，只有買家（Buyer）可以去政府要求用過戶費去抵稅（Tax Deductible），而不是賣家（Seller）。
對於買家來說，如果賣家幫你出了過戶費，不但省了買家的開銷，還能抵稅。過戶費，在銷售記錄上沒有記載，對於將來賣房從價錢上看，也看上去比實際價貴一些，讓賣家出過戶費，是有利於買家的一種選擇。
事例比較：
我的這個客人去年4月買了這棟房，沒有要任何過戶費，所以他購買這個房的實際開銷是$225,500.00外加過戶費。我沒見到真正用了多少過戶費，但是從一般的經驗來看，80%的22萬5千元的貸款，其費用少不了要6千。這樣一算，這個屋主的當時的真正開銷最少是23萬多了！可是我們能查到的買賣記錄是: $225,500.00.
同樣的結果，如果是賣家出的6千過戶費，加到房價上就是$231,500.00.的成交價，對於當時的賣家最後到手的錢是一樣的，但是買家從中拿走了6千元，而這6千元是在記錄上看不到的。那麼現在和我們討價的買主看到的是我的這個客人花了$231,500.00.而不是$225,500.00買的這個房，從心裏感覺上他們的價討得不錯，對吧？
（備註：現金買賣過戶費會便宜很多，1千美金左右就搞定。現金的買賣從房價上討比較好。）
3.） 一年的房屋保修（One Year Home Warranty）http://www.top10homewarrantyreviews.com
問賣家要一年的保修（One Year Home Warranty）是最普遍的買房操作，大約$400-$500 美金就可以購買這樣一個保單，其中包含了電器、冷暖器、電路、管道、車庫開門器等等，有些還保房頂漏水。如果在過戶後一年之內，以上方面出現問題，給保修的公司一個電話，出一個自付費用$50_至$75不等，就會有人來修理。（銀行房例外，因為銀行房不給房屋狀況任何擔保）。
事例比較：
我的這個客戶去年4月份購房時，沒有向賣家要求提供一年的保修。如果當時有保修單，不管是誰出錢買的，至今還在一年期限內，現在的買家要求的修理問題80%的修理都可以讓保修公司來承擔了！！！
4.） 白蟻保險（Termite Bond）
白蟻在亞特蘭大比較猖獗，我兩年前曾經寫過一篇關於白蟻的文章http://www.atlanta168.com/forum/read.php?tid=14271。
所以在亞特蘭大買房，一定要重視白蟻的問題。沒有哪個買主希望這棟要買的房有白蟻，所以買主當然希望房子一直有白蟻保險，即使現在沒有保險，也一定要求為這棟房買一個白蟻保險。
事例比較：
我的這個客戶在一年前沒有考慮到白蟻的事情，既沒有要求賣家給提供一份白蟻保險，也沒有自己花錢買一份保險。這次的買主要求我的客人，房主買份白蟻保險，這下又多花700美金了。還好還沒發現白蟻，要不然更慘。
現在這個想買我客人房的買主，請了一位很有經驗的買房經紀代理，經紀人為買家很好的把了關！今天一天，我已經看到買家的經紀回到那棟房3次了，（每次開門都會自動有Email通知我）估計他們找了好幾波工人去估價了。
如果我的客人在一年前用的是和現在這個買家經紀一樣負責的經紀人，現在賣房就不會出現這麼多的開銷和麻煩了！
Ting Wang, Realtor
Landmark Commercial & Residential Properties
3490 Shallowford Rd NE, Suite 310,
Atlanta, GA 30341
Tel: 678-557-7529
Fax: 404-591-2161◇
責任編輯：郝莉
