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多倫多房市太熱頂不住 請聯邦加稅冷卻市場

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【大紀元2017年03月22日訊】(大紀元記者周行多倫多綜合報導)溫哥華房市已經降溫,多倫多房市卻越來越火熱燙手。一直拿不定主意如何行動的安省政府,開始向聯邦政府求救,希望通過加稅冷卻房市。

去年7月,溫哥華房價年增長達到32%時,卑詩省政府宣布對外國買家徵收15%的物業轉讓稅,那時多倫多房價的年增長率還在20%以下。現在,溫哥華房市已明顯降溫,多倫多2月份的房價年增長率卻已升至27.7%。

很多經濟學家已經在建議安省政府對多倫多使用類似溫哥華的外國買家稅,但地產行業普遍反對,他們認為應該增加物業供應來解決問題,因為外國買家占的比例很小。終於,有行家提出新看法:抑制國內買家炒賣物業會是冷卻房市的更好辦法。

安省政府很快採納了這個提議,省財長蘇善民(Charles Sousa)週一(20日)向聯邦財長莫紐(Bill Morneau)發出公開信,敦促他在週三出台的聯邦預算中修改相關稅收規定,幫助冷卻多倫多房市。

蘇善民提出的建議是,提高對非主要居所徵收的資本增值稅。目前的政策是,非主要居所出售後獲得的資本增值,只有50%需要納稅。蘇善民在信中說,提高應納稅的資本增值比例,「可以減少人們投機購買物業的動機」。

蘇善民週一對媒體說,已有多個獨立的消息來源指出,多倫多房市的炒作成分遠高於溫哥華房市。增加徵收住房資本利得稅可以「使市場冷靜,以確保市場長期的可持續性」。

雖然安省政府想把冷卻房市這個燙手山芋遞給聯邦政府,但莫紐之前已表示,新預算不會考慮冷卻房市的進一步措施。面對安省政府新提出的請求,莫諾新聞祕書多諾洛(Annie Donolo)回應:「聯邦政府致力於與各省、市密切合作,應對住房承擔力問題」。

多倫多住房承擔力危機

溫哥華2月份的房市,價格指數綜合基準價比6個月前實施外國買家稅時下降了3.7%,其中獨立屋下降6.6%,公寓下降0.3%。成交數量大幅下降。大溫地產局主席莫里森(Dan Morrison)表示:「2017年到目前為止,買家和賣家都是更不情願入市。」

加拿大皇家銀行的報告顯示,去年第三季度,多倫多首次勝過溫哥華,成為全國住房承擔力下降最快的城市。今年2月份,多倫多物業平均銷售價比去年同期升了27.7%,達到875,983元(加元,下同)。其中獨立屋升32.5%(905地區35.4%),半獨立屋升29.4%(905地區33.2%),鎮屋升28%(905地區32.4%),公寓升19.2%(905地區23.6%)。

多倫多地產局市場分析總監莫沙(Jason Mercer)稱,房源供應緊張無疑是房價持續以兩位數增長的原因所在。「在我們看到可出售房屋數量明顯增加之前,預計非常強勁的年均價格增長率還會繼續下去。」

按多倫多地產局委託Ipsos做的一項調查結果,2015年和2016年底,大約60%的潛在買房者是首次買房者,他們表示可能在第二年購房。CBC報導了一對配偶懷特黑德(Jessica Whitehead)和科索尼克(Sean Kosonic)在多倫多買房的故事。

懷特黑德是多倫多教育局的一名教師,科索尼克是一名合同承包者,他們都是31歲,5年前開始存錢買房。他們開始找房子後,卻因為搶購失利,一直沒買到房子。有一次他們的出價,竟比成交價低了6萬元。

「即使在過去5個月的時間裡,我們一直在尋找,但已經從可能變成了不可能。」 科索尼克說,去年9月獲得了預批55萬元的房貸,後來政府收緊規則(新的還貸壓力測試要求買家證明他們在5年定期利率升到4.64%時,有能力還貸)把他們趕出了房屋市場

懷特黑德表示,在一個月內,他們能拿到的貸款下降了10萬元。「5年前我們開始存錢時,50萬元可以買到相當不錯的房子,雖然不是很大。但是現在,我們只看公寓了。」

缺乏數據帶來意見分歧

雖然最近多倫多地產局委託民調機構做的一項調查發現,多倫多房市的外國買家僅佔4.9%,但這並不是正規的統計數據。缺乏數據導致各路專家各執己見。

聯邦政府為了冷卻房市,已經多次收緊房貸政策,包括縮短還款期,提高首期付款,要求銀行從嚴審批貸款,去年還增加了還款壓力測試。但這些並沒有使溫哥華和多倫多的房市降溫。

去年8月卑詩省對溫哥華地區外國買家增加15%的稅後,目前看到了房市冷卻的效果,但一些專家認為從長期來看這不能解決問題,安省政府遲遲沒對多倫多房市採取類似行動,是擔心可能不能解決問題,還帶來了打擊經濟的風險。安省政府已經做的,只是給首次買家可獲得的土地轉讓稅退稅加倍,讓購買200萬加元以上豪宅的買家多交些稅。

安省財長蘇善民這次要求聯邦提高對非主要居所徵收資本增值稅後,新民主黨領袖霍華思(Andrea Horwath)表示支持的同時,批評自由黨政府做的不夠。她表示,住房承擔力的警報「已經響了幾個月,政府看起來都還沒提出任何建議」。

保守黨領袖彭建邦(Patrick Brown)則表示,他寧願政府採取措施增加住宅物業供應,而不是提高資本增值稅。因為「當需求遠超供應時,就成了問題,會加快房價上升」。

設立外國買家稅可能對經濟帶來負面效果,但金融界的一些行家認為,提高資本增值稅也會帶來負面效果。

據BNN報導,Turner Investments高級副總裁兼投資組合經理魯文薩(Ryan Lewenza)說:「房地產非常本地化,我們在多倫多出現了具體問題。蘇善民的建議,基本上是要通過聯邦規則來糾正多倫多當地的局部失衡。」

魯文薩認為,應該先考慮外國買家稅,外國買家畢竟是房市熱的因素之一。如果這次的聯邦預算增加住宅物業資本增值稅,下次可能會擴展到所有資本增值稅,對經濟及加拿大的全球競爭力都會有負面影響。#

責任編輯:文芳

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