【大紀元2018年05月25日訊】（大紀元記者楊新雲報導）10年前，聯邦政府推出了一項可負擔租房津貼計劃，開發商可通過此補貼，為中、低收入租客承建租金廉價、靠近便利生活設施的新出租房。該計劃於2026年結束，有意在珀斯投資此項目的投資者現在仍可找到相應配額。
何為NRAS？
該津貼計劃稱作「全澳租房津貼計劃，簡稱為NRAS」（The National Rental Affordability Scheme （NRAS )）。它於2008年7月由時任工黨聯邦政府推出並與各州政府合作，目的是通過連續10年給投資者發放津貼（包括聯邦政府現金支付或稅收抵免，及州政府的現金支付），鼓勵他們在全澳興建大量高品質的便宜出租房。
政府希望由此減輕政府的建房壓力，增加供應給可付擔房產市場，舒緩符合資格人士的租金壓力，投資者亦因而獲得更多退稅優惠。
2018/19年度給投資者的免津貼為11,192澳元，並將根據通脹率逐年增加。NRAS津貼以每套房產為津貼單位，不隨房產價格高低而變動，條件是領取津貼的房產，需要以低於市場價20%的租金出租。
NRAS房產質量如何？
NRAS津貼計劃的房產要求是新建房產，只用於出租目的。在特殊情況下，房產可以是舊房，但需經過翻修。
該物業類型有公寓、聯排房（Townhouse）和獨立房，它們都必須位於可負擔出租房稀缺、同時就業與學校等生活設施便利的居民區，也就是說，如果投資者購買了NRAS津貼物業，其左鄰右舍不一定也是NRAS津貼物業。
政府對此物業的選址、設計和配套設施的選擇都執行嚴格標準，因此，NRAS津貼物業的質量與非津貼物業完全一致。
租客類型與收入要求
NRAS津貼房產合格租客的收入屬於中、低收入水平，具體信息在National Rental Affordability Scheme Regulations 2008 註明。
租客類型主要是社會關鍵人員，如兒童護理員、護士、警察、消防員等，其單人工資年收入在50,489澳元內，雙人工資年收入需要在69,804澳元內，工資範圍隨著有孩子的多少逐漸增加，有三個孩子的家庭工資範圍可以去到120,048澳元。
如何投資此類房產？
在2008年，政府原計劃推出5萬個NRAS津貼計劃的房產配額，然而於2014年5月，當批出了3萬8千個配額後，政府決定停止繼續推出NRAS配額。到2026年6月30日，政府將完全停止實施NRAS津貼計劃。
房地產公司達騰置業（Trident Property Partners）總裁Lily Chong提醒對NRAS津貼計劃感興趣的投資人士，目前仍有機會找到配額。
Lily說，現在市場上仍有兩類NRAS配額：第一類是早期配額，投資者因個別原因，例如售出NRAS物業給自住者，而將該配額放回給政府，然後政府再將該配額分配給合適物業。因該早期配額已在市場上一段時間，故剩下的津貼年期對相減小，一般這些 「替代」配額只剩下兩三年，甚至更短。
第二類配額，是政府已批出但未推出市場，這些配額的津貼可延續至2026年，而該類 「全新」 配額在市場上只有少量，非常罕見。因此，如果投資者在市場上能夠找到有該類全新配額，那麼其津貼計劃可至2026年。
投資需考慮問題
儘管NRAS津貼計劃房產投資受到政府補貼及享受稅收優惠，然而業界人士提醒投資者在投資之前，需考慮以下幾點事項：
- 出租手續複雜、管理成本較高；
- 有些貸款機構拒絕給NRAS津貼計劃的房產發放貸款，因為其稅收優惠不能作為投資者能夠償還貸款的合適證據；
- 轉售房產程序複雜；
- 租客選擇範圍受限；
- 投資者自己不能入住；
- 並非所有NRAS津貼房產都可盈利；
- 通常房產都處於人口高密度地區；
- 在低端市場投資，資本利得並非豐厚。
同時，澳洲政府也提醒NRAS津貼計劃投資者們，在投資之前，要諮詢專業人士的理財建議，以免蒙受虧損。
責任編輯：高敏
