【大紀元2019年08月20日訊】（大紀元記者李平多倫多編譯報導）加拿大租房家庭占全國家庭30%以上，但租房市場緊張，從東海岸到西海岸，許多人面臨租房難問題。這種情況下，人們租房時要麼屈就，要麼乾脆租不到房。
出租房空置率低
首先，加國兩個最大市場——多倫多和溫哥華出租房空置率一直在1%徘徊。就連愛德華王子島，也因自2014年以來人口增長8%，同時住宅開發多年停滯，導致住房需求飆升，出租房空置率從當年的7.1%一下跌至去年的0.3%，短短5年，1臥公寓租金飆漲16%，當地3臥公寓空置率更是低至0。
卑詩省的基洛納（Kelowna）2臥公寓去年平均月租比前年漲近10%；附近的Revelstoke滑雪小城，因住房緊張，15名季節工擠在一幢房子裡；安省的愛德華王子縣，許多房東只做Airbnb短租生意招攬遊客，導致大量租房房源流失。
政策和稅收變化
造成這一租房危機的背後，有多個原因，如政策和稅收不再像以前向出租公寓開發傾斜，人口增長迅速，住房需求增長遠遠超過市場供應速度，房價上漲太快，除了有錢人，人們根本買不起房。專家認為，目前這種情況，沒法一夜之間扭轉。
1960和1970年代，因政策和稅收向出租公寓開發傾斜，當時新開發出租公寓逾10萬多套，遠超如今出租公寓開發速度。1970年代初，為堵住稅收結構中的漏洞，稅收政策全面改革，開發出租公寓不僅不能像以前那樣享受稅收優惠 ，還得交增值稅等。再加上後來的聯邦政府又削減福利房撥款，導致1990年代經濟住房大幅減少。
共管公寓開發火爆
與此同時，國家經濟增長強勁，上個世紀90年代房價低，按揭利率從1980年代的2位數一下子跌到90年代末的7%左右，許多人抓住大好機會買房，導致1996至2006年10年期間租房人口大幅減少。
這種情況下，開發商們抓住機遇，開始將開發重點轉向共管公寓。自1990年以來，全國每年新開工共管公寓總計4.65萬套，出租公寓年開工量僅2.1萬套。其中，多倫多共管公寓開發最火爆，過去10年來，市場總計新增近8萬套共管公寓，遠遠高出同期4,500套出租公寓的開發量。
對於開發商來說，開發共管公寓利潤大，資金回籠快。對於買家來說，共管公寓是個有利可圖的投資。加拿大房貸與住房公司（CMHC）數據顯示，多倫多和溫哥華目前2臥共管公寓月租分別近2,400元和2,000元，許多人買共管公寓是為投資。如今許多城市租房市場中，共管公寓占比大。如多倫多近1/3的共管公寓最終流向出租市場，遠遠高出2007年的19%。
共管公寓租房市場問題多
對於租客來說，租共管公寓風險大，如房東哪天突然要收回自住或賣房。另外，越來越多房東選擇做 Airbnb短租，不願做長租生意。麥吉爾大學最新一份研究顯示，去年逾3.1萬（包括共管公寓）套房是Airbnb短租常客，這些房子很可能是從長租市場中抽離。
其次，開發商為迎合業投資者心理，共管公寓面積越建越小，不適合拖家帶口的家庭。加拿大統計局數據顯示，安省1981～1990年間建成的共管公寓面積中位數才1,000平方呎多一點，2016～2017年建成的公寓縮水至665平方呎。同期卑詩省共管公寓面積中位數從922平方呎縮水至775平方呎。
未來租房市場只會更緊張
未來幾年內，租房市場需求只會越來越強勁。一是政府大量引入移民，全國人口增長出現幾十年來最強勁漲幅。 多數移民來加後需要租房住，加上過去幾十年出租公寓開發嚴重不足，租房市場求早就遠遠大於供。
以愛德華王子島為例，截至去年中的過去4年間，當地人口增長6.2%，加上大量鄉村人口湧入城市，以及出租公寓開發不足，短租市場火爆，導致首府夏洛特敦租房房源枯竭。
作為移民最愛扎堆的多溫兩地，情況更嚴峻。數據顯示，截至去年7月1日的過去12個月期間，多倫多人口新增12.5萬，人口增幅比此前10年平均增幅高出56%。人口大幅上升，使得全國出租公寓空置率從2017年的3%跌至去年的2.4%。
租金上漲快 忍受惡劣租房環境
求大於供，租金自然上漲。維多利亞去年租金比前年漲7.4%；安省彼得堡租金漲6.9%；奧沙瓦2臥公寓平均租金漲6%。多溫兩地2臥公寓平均月租分別高達1,467元和1,649元。新上市招租的房子，租金要價更高。PadMapper租房網站數據顯示，今年7月多倫多2臥公寓租金要價中位數高達2,850元，溫哥華這一數字更是超3,000元。
CMHC認為，住房支出占家庭稅前收入30%以下，才算得上是住得起房。上次人口普查顯示，全國近180萬戶租房家庭住房支出超過這一標準。按這一標準，溫哥華和多倫多全職員工每小時分別掙35.43元和33.70元，才租得起普通2臥公寓，全國這一要求是22.40元。但統計局數據顯示，全國1,380萬全職人口中，近29%時薪不到20元。
收入跟不上住房成本漲幅，人們只能壓縮其它生活成本，或降低租房標準。能夠租到有政府租金保護政策的公寓（租金年漲幅有限制），算很幸運的了。租客多支持政策租金保護，至少長期經濟狀況有保證，但代價可能是房東態度惡劣，鄰居素質差，房屋維護不善，或為了保住手中便宜租房，忍受惡劣的兩性關係。
專家一致認為，控制租金漲幅，使得開發商更不願開發出租公寓，導致出租公寓供應更是緊張，租金進一步上漲，從而形成惡性循環。
租房市場現曙光
在專家呼籲下，市場形勢要求下，租房市場開始有所好轉。開發出租公寓雖仍面臨施工成本和地價飆升等挑戰，但長期持有回報率仍相當誘人。鑒於這種考慮，RioCan REIT和Oxford Properties等大型地產投資和開發機構開始投放或開發出租公寓。
數據顯示，去年出租公寓開工量攀升至近5萬套，是此前10年平均水平的近2倍。其中，僅大多區在建中的出租公寓就高達1萬多套，另外還有4.4萬套在立項進程中。
此外，政策環境也開始有利出租公寓開發。如安省保守黨政府取消2018年底後建成的新公寓租金漲幅限制，允許出租公寓或非盈利住房開發商5年後交開發費，減少項目先期開發成本。各級政府也斥巨資開發出租住房，尤其是經濟住房開發。
加拿大住房補貼（CHB）明年開始為租房家庭提供每年平均2,500元的租房補貼，最終將有30萬家庭從中受益。但考慮到人口增長迅猛，這點補貼可能也只是杯水車薪。
責任編輯：文芳
