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房源少 租金高 加拿大租房危機空前

人口增加,私人房東傾向于做民宿短租,加拿大長租房屋市場非常緊張。(Shutterstock)

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【大紀元2019年08月20日訊】(大紀元記者李平多倫多編譯報導)加拿大租房家庭占全國家庭30%以上,但租房市場緊張,從東海岸到西海岸,許多人面臨租房難問題。這種情況下,人們租房時要麼屈就,要麼乾脆租不到房。

租房空置率低

首先,加國兩個最大市場——多倫多溫哥華出租房空置率一直在1%徘徊。就連愛德華王子島,也因自2014年以來人口增長8%,同時住宅開發多年停滯,導致住房需求飆升,出租房空置率從當年的7.1%一下跌至去年的0.3%,短短5年,1臥公寓租金飆漲16%,當地3臥公寓空置率更是低至0。

卑詩省的基洛納(Kelowna)2臥公寓去年平均月租比前年漲近10%;附近的Revelstoke滑雪小城,因住房緊張,15名季節工擠在一幢房子裡;安省的愛德華王子縣,許多房東只做Airbnb短租生意招攬遊客,導致大量租房房源流失。

政策和稅收變化

造成這一租房危機的背後,有多個原因,如政策和稅收不再像以前向出租公寓開發傾斜,人口增長迅速,住房需求增長遠遠超過市場供應速度,房價上漲太快,除了有錢人,人們根本買不起房。專家認為,目前這種情況,沒法一夜之間扭轉。

1960和1970年代,因政策和稅收向出租公寓開發傾斜,當時新開發出租公寓逾10萬多套,遠超如今出租公寓開發速度。1970年代初,為堵住稅收結構中的漏洞,稅收政策全面改革,開發出租公寓不僅不能像以前那樣享受稅收優惠 ,還得交增值稅等。再加上後來的聯邦政府又削減福利房撥款,導致1990年代經濟住房大幅減少。

共管公寓開發火爆

與此同時,國家經濟增長強勁,上個世紀90年代房價低,按揭利率從1980年代的2位數一下子跌到90年代末的7%左右,許多人抓住大好機會買房,導致1996至2006年10年期間租房人口大幅減少。

這種情況下,開發商們抓住機遇,開始將開發重點轉向共管公寓。自1990年以來,全國每年新開工共管公寓總計4.65萬套,出租公寓年開工量僅2.1萬套。其中,多倫多共管公寓開發最火爆,過去10年來,市場總計新增近8萬套共管公寓,遠遠高出同期4,500套出租公寓的開發量。

對於開發商來說,開發共管公寓利潤大,資金回籠快。對於買家來說,共管公寓是個有利可圖的投資。加拿大房貸與住房公司(CMHC)數據顯示,多倫多和溫哥華目前2臥共管公寓月租分別近2,400元和2,000元,許多人買共管公寓是為投資。如今許多城市租房市場中,共管公寓占比大。如多倫多近1/3的共管公寓最終流向出租市場,遠遠高出2007年的19%。

共管公寓租房市場問題多

對於租客來說,租共管公寓風險大,如房東哪天突然要收回自住或賣房。另外,越來越多房東選擇做 Airbnb短租,不願做長租生意。麥吉爾大學最新一份研究顯示,去年逾3.1萬(包括共管公寓)套房是Airbnb短租常客,這些房子很可能是從長租市場中抽離。

其次,開發商為迎合業投資者心理,共管公寓面積越建越小,不適合拖家帶口的家庭。加拿大統計局數據顯示,安省1981~1990年間建成的共管公寓面積中位數才1,000平方呎多一點,2016~2017年建成的公寓縮水至665平方呎。同期卑詩省共管公寓面積中位數從922平方呎縮水至775平方呎。

未來租房市場只會更緊張

未來幾年內,租房市場需求只會越來越強勁。一是政府大量引入移民,全國人口增長出現幾十年來最強勁漲幅。 多數移民來加後需要租房住,加上過去幾十年出租公寓開發嚴重不足,租房市場求早就遠遠大於供。

以愛德華王子島為例,截至去年中的過去4年間,當地人口增長6.2%,加上大量鄉村人口湧入城市,以及出租公寓開發不足,短租市場火爆,導致首府夏洛特敦租房房源枯竭。

作為移民最愛扎堆的多溫兩地,情況更嚴峻。數據顯示,截至去年7月1日的過去12個月期間,多倫多人口新增12.5萬,人口增幅比此前10年平均增幅高出56%。人口大幅上升,使得全國出租公寓空置率從2017年的3%跌至去年的2.4%。

租金上漲快 忍受惡劣租房環境

求大於供,租金自然上漲。維多利亞去年租金比前年漲7.4%;安省彼得堡租金漲6.9%;奧沙瓦2臥公寓平均租金漲6%。多溫兩地2臥公寓平均月租分別高達1,467元和1,649元。新上市招租的房子,租金要價更高。PadMapper租房網站數據顯示,今年7月多倫多2臥公寓租金要價中位數高達2,850元,溫哥華這一數字更是超3,000元。

CMHC認為,住房支出占家庭稅前收入30%以下,才算得上是住得起房。上次人口普查顯示,全國近180萬戶租房家庭住房支出超過這一標準。按這一標準,溫哥華和多倫多全職員工每小時分別掙35.43元和33.70元,才租得起普通2臥公寓,全國這一要求是22.40元。但統計局數據顯示,全國1,380萬全職人口中,近29%時薪不到20元。

收入跟不上住房成本漲幅,人們只能壓縮其它生活成本,或降低租房標準。能夠租到有政府租金保護政策的公寓(租金年漲幅有限制),算很幸運的了。租客多支持政策租金保護,至少長期經濟狀況有保證,但代價可能是房東態度惡劣,鄰居素質差,房屋維護不善,或為了保住手中便宜租房,忍受惡劣的兩性關係。

專家一致認為,控制租金漲幅,使得開發商更不願開發出租公寓,導致出租公寓供應更是緊張,租金進一步上漲,從而形成惡性循環。

租房市場現曙光

在專家呼籲下,市場形勢要求下,租房市場開始有所好轉。開發出租公寓雖仍面臨施工成本和地價飆升等挑戰,但長期持有回報率仍相當誘人。鑒於這種考慮,RioCan REIT和Oxford Properties等大型地產投資和開發機構開始投放或開發出租公寓。

數據顯示,去年出租公寓開工量攀升至近5萬套,是此前10年平均水平的近2倍。其中,僅大多區在建中的出租公寓就高達1萬多套,另外還有4.4萬套在立項進程中。

此外,政策環境也開始有利出租公寓開發。如安省保守黨政府取消2018年底後建成的新公寓租金漲幅限制,允許出租公寓或非盈利住房開發商5年後交開發費,減少項目先期開發成本。各級政府也斥巨資開發出租住房,尤其是經濟住房開發。

加拿大住房補貼(CHB)明年開始為租房家庭提供每年平均2,500元的租房補貼,最終將有30萬家庭從中受益。但考慮到人口增長迅猛,這點補貼可能也只是杯水車薪。

責任編輯:文芳

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