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低利率加人口增長 將重燃房屋市場

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【大紀元2019年08月29日訊】(大紀元記者李捫心綜合報導)ASB銀行經濟學家們預計,進一步降低的利率,以及仍然強勁的人口增長,可能會使來年全國的房價上漲到新的高度。

ASB銀行的最新一期《家政經濟》刊物中,多位ASB經濟學家,根據過去一年的數據、以及儲備銀行在本月初再次大幅降低官方現金貼現率的舉措,而進行分析研究,得出上面的推測結果。西太平洋銀行(Westpac)的經濟學家,也對房地產市場的回升趨勢,提出類似的看法。

ASB的首席經濟學家尼克·塔夫利(Nick Tuffley)表示,這家銀行預計,到明年年中,全國房價的增長幅度可能會進一步提高,最高可達到6%;而根據房地產協會(REINZ)的統計數據,目前全國的房價增長幅度為4.5%。也就是說,房價的增長幅度將會更大。

塔夫利表示,在全國範圍內,各個地區和主要中心的數字,會有相當大的差異,其中3個主要中心城市分別為:

—  奧克蘭的房屋價格,預計將從今年的下降3.1%、恢復到2020年的持平狀態;

—  基督城的房價,預計將從今年的下降0.5%,到明年的正增長2%;

—  而惠靈頓和新西蘭其它地區的房價,預計將在2020年達到9.3%的正增長。

ASB銀行房價預測 (截至6月份年度,年度房價變化%)
  2018年 2019年(預計) 2020年(預計)
奧克蘭 1.3% -3.1% 0.0%
基督城 1.5% -0.5% 2.0%
惠靈頓 8.6% 6.6% 9.3%
其它地區 6.1% 2.7% 9.3%
全國 3.7% 0.9% 5.5%

低利率促人們貸款買房

塔夫利表示,抵押貸款利率的急劇下降,以及仍然強勁的人口增長和勞動力收入的增長,將推動住房市場發展。

他說,儲備銀行再次大幅削減利率、以激發新西蘭人借貸和支出的「決心」,這可能會推動房價持續上漲。

「我們一直在聽到更多的關於投資者們再次出現在房地產市場的故事,儘管他們仍然小心翼翼。」

他說,當銀行的定期存款利率越接近於零的時候,房地產市場對投資者的吸引力就會越大。因為較低的定期存款利率意味著,把錢存在銀行回報微乎其微;同時,較低的貸款利率,則意味著投資者貸款買房,更容易應對較低的租金收益。

ASB的高級經濟學家邁克·瓊斯(Mike Jones)認為,儲備銀行在8月7日削減官方現金利率50個基點,表示新西蘭央行決定要 「再次削減利率,直到新西蘭人開始借貸並再次花錢」為止,因此,可能會出現比預期更持久的房價增長周期。

「當然,定期存款利率越趨近於零,民眾把廣泛的資產分配(投資)到住房上的風險就越大。」

「然而,新西蘭正在轉向的經濟周期(走向疲軟),與政策相關的人工制動、以及住房供應的增加,都將對房市好轉的程度,起到制約作用。」

瓊斯說,明年春天會成為他們對市場預測的關鍵考驗。因為「我們發現,抵押貸款利率的下降,往往需要6個月左右的時間才能影響到房價。」

「因此,如果我們對於最近的抵押貸款利率下調的看法是對的,那麼在明年的3、4月份,房價就會真正開始上漲;那麼在今年9、10月份,我們就會看到,房市的數據應該開始出現相應的變化。」

房貸利率將會進一步降低

全國最大銀行、也是最大的抵押貸款放貸機構——澳新銀行(ANZ),現在已將其1年和2年的抵押貸款利率,分別下調到了3.65%和3.59%,其中2年期的定期抵押貸款利率,比Kiwibank銀行的3.65%,還低出6個基點,但1年期定期抵押貸款利率,仍然比Kiwibank的3.55%高出10個基點。

經濟學家們預計,澳新銀行降低抵押貸款利率,應該只是開了個頭,其它主要銀行在壓力下,將會很快紛紛跟從。

全國各地房市差異大

塔夫利預計,在短期內,奧克蘭的房屋市場在過去18個月中的「輕微衰退」將會停止;而從長期來看,奧克蘭的房屋價格將會再次開始上漲。

與民眾收入相比,奧克蘭的房屋價格仍然太高,並且奧克蘭的租金收益率也很低。政府對外國買家的禁令,對奧克蘭房市和皇后鎮的房市,影響可能最為明顯。但在全國其它地區,因為沒有那些限制,所受影響也相對較小。

塔夫利預計,惠靈頓的房價將出現反彈,因為這個城市仍然存在嚴重的房屋供應短缺。「與出售房屋數量相比,待售房屋的數量仍然非常的低。」

他表示,惠靈頓的住房市場同時也受到政府支出增加的支撐,政府支出增加,這會導致惠靈頓在高薪工作崗位上工作的人數增加,民眾收入和消費能力增加。

對於全國其它地區,塔夫利預計,霍克灣、南部地區和達尼丁等地區,可能會繼續看到兩位數的房屋價格增長。

塔夫利表示,市場正在履行儲備銀行大幅降息的意圖。「這是降低利率目標的一部分。它鼓勵更多的借款,並改善那些已經有貸款的人的現金流。」

瓊斯也說,全國各地的情況,差異非常大。

「奧克蘭房市的狀況仍然冷清。房價年均增長仍然為負值,儘管過去三個月的房價呈小幅上漲,但銷售天數和庫存,都高於平均水平,這表明,在我們可以預期奧克蘭住房價格上漲之前,我們必須要看到房市進一步解凍。」

「坎特伯雷(基督城)是另一個值得注意的、房市表現不佳的地區,這裡的住房供應增加,似乎只是其中一部分原因。這反映在租金上,坎特伯雷地區的租金,年同比僅增長了1.4%,是全國租金增長率最慢的地區。」

在截至今年6月的過去1年裡,奧克蘭的租金增長率也僅增加了2.7%,列倒數第二,但惠靈頓租金的年增長率,則高達11.1%,僅次於南部地區(Southland),為全國租金增長幅度第二高的地區。

在房價的增長方面,南部地區的房價增長幅度預期最大,高達19.5%,馬努窪圖(Manawatu)地區房價增長幅度第二,高達18%,吉斯本(Gisborne)和霍克灣(Hawkes Bay)的房價增長幅度也達到兩位數,都為11.2%。這三個地區的住房庫存,相對於平均庫存量,也下降最大,都超過70%。

瓊斯說,北島的中部和東部地區的房市,正在「開始沸騰」。「這些市場非常緊俏。今年上半年出售房屋的天數明顯下降,庫存也非常的低,房價和租金的增長也都迅速地跟進。相似地,住房供應緩慢以及抵押貸款利率降低,都可能會進一步刺激需求。」

責任編輯:上官翎

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