【大紀元2019年08月01日訊】（大紀元記者李捫心編譯報導）資深房地產投資者強納森·必德米德（Jonathan Bidmead），本週在新西蘭金融顧問新聞中心網站（goodreturns.co.nz）上發文表示，由於政府沒能能扭轉針對房地產「投機者/投資者」的限制政策，將可能會導致新西蘭自1930年代以來一直都沒有發生過的危機——出租房屋數量災難性地下降，同時推動租金上漲。
文章說，像圍欄政策（Ring-fencing）這樣的政府政策（即停止用出租房屋的損失來抵消其它收入需繳的稅款），只是政府要懲罰他們所認為的富有房東的一個例證（實際上這些人大多數都只是中低收入者）。政府這些針對房地產”投機者”的政策，打擊了長期出租房屋的”投資者”，導致了當前的出租房屋短缺，並且讓租房行業陷入了嚴重困境。
必德米德多年來一直從事房地產投資。他是《看不見的百萬富翁：房地產致富指南》一書的作者。他表示撰寫此文的目的，首先是要回應「由三位所謂的獨立專家在2018年2月、受前住房部長委託而撰寫的『新西蘭房屋庫存報告』；其次是想回應媒體對於出租房屋房主所表現出的偏見傾向」，希望政府在制定政策時，能夠區分真正的長期出租房屋的「投資者」、和依靠短期買賣房產賺取差額利潤的「投機者」之間的區別。
必德米德認為，因為沒能把「投資者」從「投機者」中區別開來，政府出台的多項打擊房地產「投機者」的政策，可能令並不富裕的租房行業的「投資者」們受到最嚴重的打擊，這最終將會導致新西蘭近90年以來最嚴重的租房危機。
住房庫存報告 問題多多
文章說，專家小組的「庫存報告」，是利用既得利益來強化自己的哲學的「迴聲室」。必德米德還質疑小組成員的資格，認為其中兩位作者並不像所聲稱的那樣「獨立」。其中獨立經濟學家伊葵博（Shamubeel Eaqub）始終在言論上反對出租房房主，而艾倫·約翰遜（Alan Johnson）則宣稱，「住房法已經為『媽媽和爸爸』投資者的蓬勃發展創造了一個環境」。
只有奧塔哥大學公共衛生學教授豪登-查普曼（Philippa Howden-Chapman）在促進對更健康家園的需求方面，做了一些出色的工作；而健康家園計劃，則應該得到真正房東們的支持。
令人非常失望的是，沒有任何來自房東背景的「獨立」專家被委任參與這個報告——特別是如果前住房部長特懷福德（Phil Twyford）真的想要「了解問題的嚴重程度」，他就應該這麼做。
最後一點，是這個報告嚴重依賴過時的統計數據，並且其中許多是估計數字，而實際的危機可能比報告中所說糟的多。
文章引述新西蘭先驅報的說法表示，新西蘭迫切需要進行一次新的人口普查，因為在去年的人口普查中，有多達10％的人口、以及多達30％的毛利人沒有計入統計數據。雖然統計局表示將嘗試推定可能的數字，但這最終仍只能是猜測。
考慮到該報告主要關注於住房市場的租賃部分、以及租戶和一般人口不斷發展所面臨的挑戰，因此考慮房東的商業模式以及房東如何參與正在推進的解決方案，就非常地重要。因為複雜的問題需要協同作用來解決。
必德米德逐個分析了房東、房客和租房模式等主要的幾方面問題。
誰是房東？
文章說，房東是打算長期（10年或更長時間）出租自己房產的人，是住房市場真正的投資者；而那些通常在6個月之內或更短的時間內買賣房產的人，他們是房地產交易商，他們才是投機者。
根據商業創新與就業部（MBIE）2015年9月7日的報告，有79.68％的私人房東只擁有1套出租房產，還有17.50％擁有2～5套房產。這些群體加起來，佔所有房東人數的97.18％。
這些房東（投資者）並不是媒體所想像的、或政治家所描繪的、是富人或貪婪的人。這些人其實都是勤勞的、中低等收入者，他們只是試圖在他們的工作之外，再經營一個小生意。
這些私人房主提供大約90％的出租房屋，而政府提供的出租房屋只佔總量的10％左右。
誰是租房者？
在過去100年中，世界上有30％～40％的人口一直都在租房住。由於種種原因，這些人中的大多數人收入都很低，他們從來沒有辦法為擁有自己的房屋積攢足夠的錢。而為了跟上人口的自然增長和移民人數的增長，新西蘭必須增加出租房屋的供應量。
2018年9月，全球的中產階級人口首次超過總人口的50％。其中許多人都力圖生活在更清潔、更環保、更和平的環境中，包括新西蘭人在內。全球面臨的挑戰之一，將是提供足夠的經濟適用房，用來出租給日益增長的需要租房住的人群。
房東商業模式的運作
——數十年無償辛苦工作 退休才得回報
一般的出租房產，主要都是通過購買現有的個人房屋而獲得。與大多數中等收入者一樣，一般來說，出租房屋價格超出了大多數房東的承負能力，因為他們可支配的收入很少，無法靠節省來籌足抵押款。
這就需要房東延遲收益的時間，應對最初階段的損失，以及經常出現的收入低增長甚至是負增長的時期。一個房東通常不會在出租房屋的前10年，獲得大量的現金流。
出租房屋通常在最初的時候都會有損失。如果在交付了抵押貸款利息和其它成本之外還有一些利潤，那麼他們會把這些錢單放起來，用在出租房屋的維護和裝修上。
房東的工作通常是艱苦的工作，沒有有形的收入，往往在出租過程中都在賠錢。因此，房東實際上會無償工作10到20年，只有在最後出售了房產，才能夠收穫他們用以退休的金蛋，幾十年的辛苦付出才得到回報。
既然房東的商業模式是這樣運作的，那麼政府通過取消房東的房屋折舊和圍欄政策損失補差，這實際上是在阻止對租賃房產的新投資，也就會大大減少出租房屋的存量。
鑑於政府不可能成為住房存量的主要提供者（只佔約10%），那麼恢復房東的合法商業優勢，使所有業界人士都可以受益，這樣做才最符合成本效益。
根據新西蘭住房報告，提供給「投資者」的新抵押貸款，已經從2015年9月的34％，下降到了2017年9月的22％。更糟糕的是，這類「投資者」並沒有區分出租房產的房東和買賣房產的「投機者」。通過採訪許多經紀人和銀行家，特別是在奧克蘭地區，發現所謂「投資者」所獲得的新貸款，主要是提供給了房屋買賣者（投機者）而不是房東（真正的投資者）。
人口增長 出租房屋供應卻相對減少
文章說，在美國經濟蕭條時期，如果一個人房貸違約，那麼他可以將房屋鑰匙交給銀行，他的責任也就在那裡結束。因此，美國的非理性貸款都以銀行倒閉或政府救助而告終。
但是在新西蘭，房貸違約的人在住房被銀行強制出售後，仍然要對未付清的房貸負責。因此，相對較少的新西蘭房主會選擇出售房產，他們反而會傾向於在低迷的房屋市場裡尋找出路。
事實上，更多的投資者傾向於出售房屋並承擔及時償還銀行貸款的損失。這通常會為新房主進入市場提供機會。
2016年，新西蘭儲備銀行將新房購買者的最低抵押貸款門檻（LVR）提高到20％，而投資者們則提高到了40％，這在嚴重住房短缺時期，確實有效地限制了可用於住房投資的資金。
但是政府通過儲備銀行發表的這個限貸令，也為可能的新房東造成了一個幾乎無法逾越的障礙。
由於房地產投資者的貸款門檻很高，那些傳統上選擇成為長期房東的人現在無法再這樣做。如果他們想投資房產，你們他們唯一的選擇就是買賣房產賺取差價，直到他們可以賺取足夠的錢來支付儲蓄銀行目前要求的30％或35％的抵押款。
限貸令再加上即將到來的圍欄政策，這會使現有的房主中，許多人選擇退出住房市場。導致原來用於出租的房產正在被清空、翻新，並出售給新的購房者，這就會加劇出租房產的短缺。
出租房屋供應危機的解決方案
-如前所述，將房貸門檻降低到10％。
-重新引入房屋折舊政策，以協助房東最初投資的前10年內，盡量減少租金損失。
-取消圍欄政策，以協助房東盡量減少前10年損失的影響。
這些政策讓許多中等收入者儘管有願望，但仍無法成為房東。更改這些政策，將有助於他們這樣做。這對政府來說，也是最具成本效益的選擇，遠遠好於政府試圖成為出租房屋的主要供應者所需的巨大支出。
房東可以採取的行動
1.向內務部長發佛依（Kris Faafoi）、住房部長伍茲（Megan Woods）和國家黨住房發言人考林斯（Judith Collins），以及優先黨黨魁彼得斯（Winston Peters）發送電子郵件，提出你的疑慮。
2.目前的房東：如果可以的話，保留現有的房產。10年以後你會感謝自己。
3.鑑於工黨政府威脅要限制租金上漲，盡快審查你的租金，並將其提高到市場價格。
4.鑑於工黨漲幅威脅要取消90天無原因終止條款，必要時立即使用這個條款。
如果圍欄政策實施，房東選擇租戶時要更加挑剔，因為修理、粉刷房屋、或者換新地毯等，花費都不便宜。由於無法將這些花費與房東所遭受的損失用來抵消收入，這意味著最好讓一個空置的房子多停留一段時間，直到你找到一個能照看它並支付租金的房客。
責任編輯：上官翎
