【大紀元2021年03月25日訊】(大紀元記者寧柏綜合報導)3月23日，新西蘭政府公佈了人們期待已久的最新住房一攬子政策，立即引發社會各界的廣泛關注和強烈反響。
按政府的介紹，此舉旨在抑制日益瘋漲失控的房價，打擊地產界的投機行為，引導房產投資規範化，讓更多的新西蘭人能夠買得起住房，成為首次購房者並加入有房族行列。
住房發展新政策的主要內容包括：
• 投入38億紐元力求在中、短期內增加住房供應；
• 讓更多新西蘭人獲得首次購房補助金和住房貸款，從而在目標地區獲得更高的收入上限和更高的房價上限；
• 亮線測試時間 (為參照，與稅務局是否徵收物業售後的資本利得稅有關) 延長了一倍，若在2015年10月1日之後購房，按現行政策，投資者在購房5年即可出售，而無需繳納資本利得稅 (CGT)。而新政策規定，購房者必須在購房超過10年再出售，方可免繳CGT，此舉意在鼓勵更多建房，減少短期炒房投機行為；
• 消除未來投資者的利息可抵扣漏洞，取消現行的對投機炒房的鼓勵政策，逐步淘汰現有住房投資模式；
• 政府將通過於2019年10月設立的政府機構Kainga Ora (即住房與社區計劃) 額外借款20億紐元，以加快建地的購置和批覆，促進住房供應；
• 最後將學徒發展計劃延伸到進一步支持創業和創業培訓。
政府宣布的這項住房一攬子計劃，希望增加住房供應並消除對投機者的激勵，以建立一個更可持續的住房市場。
總理Jacinda Ardern說：「這是一攬子緊急措施和長期措施，將增加住房供應，緩解市場壓力，並使首次購房者更容易。」
住房危機是數十年來的一個問題，需要時間來扭轉，而這些措施將有所作為。
Jacinda Ardern說：「沒有靈丹妙藥，但是所有這些措施的結合將開始產生作用。」
38億紐元的住房加速基金
住房部長Megan Woods表示，政府正在通過38億紐元的住房加速基金來加快房屋建設的規模。
「我們估計，住房加速基金將在中短期內為數以萬計的房屋開綠燈。基礎設施投資已被確定為政府短期內可以採取的增加住房供應的主要行動之一。該基金將通過資助必要的服務（例如，通往房屋的道路和管道）來啟動住房開發，目前這些住房正在阻礙開發。」
Megan Woods說：「政府還將協助Kāinga Ora計劃，額外借款20億紐元，這將有助於通過戰略性土地購買來推動一系列發展。」
對首次購房者提供額外支持
隨著First Home Products收入上限的提高以及區域價格上限的變化，首次購房者還將獲得更多進入住房市場的幫助。
在2019年，政府更改了規則，使人們只需要準備好5％ 的房屋定金，便可以申請資助。如今，這一範圍正在擴大，以確保包括更多的人。此次擴張是伴隨著新西蘭儲備銀行最近宣布的貸款對價值比率的變化，該變化將要求投資者從2021年5月1日起需要40％ 的定金。
政府此次對購房者的收入上限進行了上調，按住房部長Megan Woods的表述：「獲得財政資助的收入上限將從單個購買者的8.5萬紐元提高到9.5萬紐元，兩個或更多購買者的收入上限將從13萬紐元提高到15萬紐元。房價和收入上限的更改將於2021年4月1日生效。」
新建物業和現有物業的區域價格上限的變化也將反映住房價格的上漲。
Megan Woods部長表示：「隨著我們從COVID-19的影響中恢復過來，這套措施將幫助首次購房者進入市場，並促進建築業的活動並創造就業機會。」
亮線測試延長至10年
Grant Robertson認為，房地產投資者現在市場上佔買家的最大份額，因此政府必須採取措施抑制猖獗的投機活動。
「擴大國民銀行的亮線測試並消除投資者的減息漏洞，將抑制投機需求，並使餘額向首次購房者傾斜。新西蘭的住房市場已成為經合組織中最難負擔的。採取行動符合每個人的利益，因為繼續允許不可持續的房價增長可能會對整個經濟造成負面影響。我們最近幾個月看到的房價上漲幅度不僅對負擔能力有害，而且還對經濟穩定構成風險。我們的計劃還鼓勵對新建築的投資。為了支持我們增加供應量的目標，我們將在當前五年內對新建投資物業進行亮線測試。這將使新西蘭人有更多的機會購買他們的第一套房子。我想強調的是，這項測試並不適用於家庭住宅，即自住房屋。」Grant Robertson說。
此外，「政府正在為2021年預算案而制定一項針對毛利人住房問題的一攬子計劃。」
稅收制度主張以債務為主導的住宅物業投資，而不是更全額徵稅和更俱生產力的投資。為了減少投資者對這些投資的需求，政府將取消投資者相對於首次購房者的優勢。
取消利息稅抵扣漏洞
收入部長David Parker說：「內閣已同意取消房地產投資者在計算稅收時可以用其租金收入抵消利息費用的能力。」
部長們也正在考慮關閉對投機者的純息貸款 (即無需歸還) 的漏洞。儲備銀行將在5月份就有關債務與收入比率的建議以及有關債務收入比的任何建議，向部長們匯報，特別是針對投資者。
具體來說，凡在今年3月27日和之後購入的住宅投資物業，從10月1日起將不得抵扣房貸利息。
而在3月27日之前購買的投資物業，目前仍可進行利息抵稅，但未來四年其可抵扣部分將逐漸減少，每年減少25%，因此從2025年4月1日起將完全取消房貸利息抵稅。
以上利息稅抵扣的取消讓房東們連聲叫苦、哀嚎一片。此前，購房者可將購買住房的貸款利息作為支出，與稅金收入相抵消，實際作用相當於減稅。今後這一優惠將不復存在，房東須全額繳稅。
學徒促進計劃延伸到其他政府部門
為了確保我們擁有建築業所需的人力資源，政府將學徒制提升計劃延長了四個月，以進一步支持創業和創業培訓。
這意味著在額外的四個月內開始有學徒的雇主也可以獲得一些「學徒促進」支持，這可能會使5,000多名新學徒受益。
自2020年8月啟動以來，已有10,000多名雇主簽約，並為21,000多名學徒提供了近9,700萬紐元的補貼。
新政的長遠影響
新政最大的受益者，看起來是首次購房者，因為這一群體將從政府那裡獲得首次購房補助金，他們申請房貸也會比現在更容易。
從房屋供應方面看，儘管政府上調了全新房產的價格上限，例如奧克蘭的新房價格上限從65萬紐元提高到70萬紐元，然而70萬紐元的全新房產在奧克蘭城區幾乎找不到，不要說這個價位的獨立房屋很難見到，即使是連排屋，價格往往都超過80萬紐元。這迫使首次購房者必須到遠郊去尋找可能申請政府補助金的新房。因此，上調房價上限，對於像奧克蘭這樣的房價持續飈升的大都會城市，基本沒有可操作性。
按新西蘭房地產協會 (REINZ) 預計，由於未來房東無法利用房貸利息抵稅，從大概率上分析，房東很可能會上調租金以減少損失，降低物業投資成本。因此，將使租金比現在更難以承受，而租客為購房存下首付也將變得更難。
業內專家普遍不支持政府新政
新西蘭房地產投資者聯合會主席Andrew King表示，新政策令人震驚，這一傳統的優惠政策的取消，影響金額涉及數千萬紐元，相關損失將由房東承擔。稍早《住宅租賃法》(Residential Rental Act) 的「修正」，已使天平向租戶方面傾斜，房東的權利被剝奪和限制了不少。未來，房東們的日子將會變得更為艱難。
新西蘭房地產投資者聯合會執行幹事Sharon Cullwick乾脆指出，未來得有足夠的錢付清全款才敢買房出租。
奧克蘭房地產投資者協會 (APIA) 副主席Peter Lewis 認為，政府的新政策客觀上是懲罰房東，然而，即使政府「消滅」了房東，新西蘭也不可能多出一棟房子，但會涌現出更多的購房者，供需依然失衡。
Westpac銀行高級經濟學家Satish Ranchhod表示，政府的住房新政策可能「對房價和整個經濟活動帶來重大下行風險，經濟復甦可能會更加緩慢」。
「今天宣佈的政策，尤其是利息抵稅政策的取消，將顯著降低投資於住房的財政激勵。」他繼續說。
ANZ銀行首席經濟學家Sharon Zollner說：「這增加了房價下跌的風險，政策制定者很難實現軟著陸。」
她表示，人們對政策的反應多種多樣，這令最終效果難以判斷。就更廣泛的經濟影響而言，只要計劃中的活動沒有受到重大影響，並且隨著疫情的消除和邊境的開放，房地產引發的風險可能並不會讓人過分擔心，畢竟「如果一味放任房價繼續瘋漲，經濟同樣難以承受。」
不難看出，政府希望通過政策手段來抑制房價。然而一下就推出如此多的政策規定，整個過程缺乏與民眾的溝通機制，一經宣佈，擇日實施，這種強制行政很可能會傷害不少工黨的支持者，進而還將影響2023年的大選，這更會影響到政府政策的連續性或一致性。此舉究竟是喜、還是憂？
責任編輯：易凡
